ซื้อคอนโดต้องดูสัดส่วนที่จอดรถ !!

ซื้อคอนโดต้องดูสัดส่วนที่จอดรถ !!

13 กรกฎาคม 2017

HIGHLIGHTS:

  • คอนโดในกรุงเทพชั้นใน มีสัดส่วนที่จอดรถสูงกว่า คอนโดรอบนอก สูงสุดมากถึง 60%
  • คอนโดตามแนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง ย่านสาทร อโศก สยาม หรือสีลม มีสัดส่วนที่จอดรถมากกว่า กลุ่มคอนโด ตามสถานีอื่นๆ
  • ราคาต่อตารางเมตรที่สูงกว่า ไม่ได้บ่งบอกถึงสัดส่วนที่จอดรถที่มากกว่า
  • เรากำลังเห็นความสัมพันธ์ของอัตราที่จอดรถ และราคาคอนโดเปลี่ยนไปเพราะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีลูกเล่นมากขึ้นในการขาย เห็นได้จากความหลากหลายของสัดส่วนที่จอดรถ

 

ว่ากันว่า เวลาซื้อคอนโด อย่าลืมดูที่จอดรถ… สำหรับผู้กำลังจะเป็นเจ้าของคอนโดมือใหม่ อาจยังไม่รู้ว่า เวลาที่คุณซื้อห้องชุดนั้น คุณไม่ได้ซื้อที่จอดรถด้วย เพราะที่จอดรถที่มีนั้นคุณต้องแชร์ผู้อยู่อาศัยคนอื่นในคอนโด ยกเว้นว่า โครงการของคุณนั้นจะมีที่จอดรถส่วนตัวพ่วงมาด้วย

 

คอนโดถูกจะมีที่จอดรถน้อย ใช่หรือไม่?

คอนโดแพงจะมีที่จอดรถเยอะ จริงหรือ?

เรามาหาคำตอบด้วยกันจาก Baania Insights ครับ

 

แต่ก่อนที่มาวิเคราะห์กันเรื่อง สัดส่วนที่จอดรถกับราคาขายห้องชุดดังกล่าว เรามาเริ่มต้นจากภาพรวมของสถานการณ์การสร้างที่จอดรถของคอนโดในเขตกรุงเทพมหานครว่า ปัจจุบันคอนโดในแต่ละเขตนั้น จัดพื้นที่สำหรับจอดรถให้แก่ผู้อยู่อาศัยอย่างไรบ้าง
 

 

จากภาพด้านบน เราจะพบว่า “ปทุมวัน” ครองแชมป์เขตที่มีอัตราส่วนที่จอดรถของคอนโดสูงสุดอยู่ในเมืองหลวง โดยมีค่าเฉลี่ยถึง 82% จุดที่น่าสนใจในเรื่องนี้คือ บรรดาเขตที่มีอัตราส่วนที่จอดรถเฉลี่ยสูงกว่า 50% จะกระจุกตัวอยู่บริเวณใจกลางเมือง ในขณะที่บริเวณชานเมือง คอนโดจะมีอัตราส่วนที่จอดรถน้อยกว่า จากภาพแสดงให้เห็นว่า เขตรอบนอกอย่าง บางแค ราษฎร์บูรณะ ทุ่งครุ และเขตดอนเมือง มีอัตราส่วนที่จอดรถเฉลี่ยต่ำกว่า 40%

 

อัตราที่จอดรถในคอนโด ตามแนวรถไฟฟ้า เขตกรุงเทพมหานคร

 

เมื่อลงลึกไปในรายละเอียด ภาพที่เราเห็นได้ชัดคือ พื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า บริเวณใจกลางเมืองมีอัตราส่วนที่จอดรถในอัตราที่สูงกว่า 80% ในหลายพื้นที่เขต ยกตัวอย่างเช่น สาทร อโศก สยาม และสีลม นอกจากนี้เป็นที่น่าสังเกตว่า ไม่เพียงแต่พื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น ในบางแห่งที่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้า ก็มีอัตราส่วนที่จอดรถของคอนโดมากเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทใต้ ช่วงพระโขนง-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีลม ช่วงตลาดพลู-บางหว้า แล้ว เราจะพบว่าคอนโดมิเนียมบริเวณดังกล่าว มีอัตราส่วนที่จอดรถค่อนข้างน้อย เมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบริเวณอื่นๆ

ตอนนี้ เราคงพอเห็นภาพแล้วว่า หากคุณมีรถยนต์และต้องการอยู่คอนโดมิเนียม เขตไหนในกรุงเทพที่น่าจะเหมาะกับคุณ

 

จำนวนที่จอดรถยนต์ มีข้อกำหนดอย่างไร?

เราเชื่อว่า หลายๆ คนคงเคยสงสัยว่า จำนวนที่จอดรถในอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งนั้น ถูกกำหนดขึ้นมาด้วยหลักการอย่างไร เรื่องนี้มีคำตอบง่ายๆครับ โดยจำนวนของที่จอดรถดังกล่าวนั้นจะอ้างอิงตามกฎหมาย พรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และข้อบัญญัติ กทม. พ.ศ. 2544 ซึ่งในเขตกรุงเทพมหานคร หลักๆ แล้วการจัดสรรพื้นที่จะถูกออกแบบให้อ้างอิงตามหลักทั้ง 2 ข้อต่อไปนี้ครับ

 

แต่อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้สร้างคอนโดแต่ละแห่ง สามารถสร้างที่จอดรถได้มากกว่าตามที่กฎหมายกำหนดครับ

 

สัดส่วนที่จอดรถกับราคาคอนโดมิเนียม

ปัจจุบันคอนโดที่ซื้อขายกันถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภทตามช่วงราคา (บาท/ตร.ม.) ตามตารางด้านล่าง คราวนี้ก็ถึงเวลาที่เราหาคำตอบกันแล้วว่า สัดส่วนระหว่างจำนวนที่จอดรถกับราคานั้น จะมีความสัมพันธ์กันอย่างไร

ซึ่งหากคุณกำลังมองหาคอนโดในช่วงระดับราคาต่างๆ เราเชื่อว่าตารางนี้จะเป็นประโยชน์เพื่อเปรียบเทียบสัดส่วนที่จอดรถคอนโดของคุณ กับ คอนโดที่ราคาใกล้เคียงกัน

 

*ความกว้างของเส้นกราฟ แสดงถึงจำนวนคอนโดมิเนียมในแต่ละอัตราส่วนที่จอดรถ

 

เราพบว่า คอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตร.ม. โดยส่วนใหญ่มีอัตราที่จอดรถน้อยกว่า 50% สังเกตได้จากกลุ่ม Economy-1 นั้นมีฐานของกราฟที่กว้างบริเวณอัตราส่วนต่ำกว่า 50% อย่างไรก็ตามในกลุ่มราคาเดียวกันนี้ กลับมีคอนโดบางแห่งที่มีอัตราส่วนของที่จอดรถในระดับมากกว่า 100%

ทั้งนี้ เมื่อมองไปที่กลุ่มคอนโดระดับ Grand Luxury และ Ultimate ก็จะเห็นได้ว่าอัตราส่วนที่จอดรถในระดับราคาดังกล่าว มีการกระจายตัวค่อนข้างมาก โดยมีช่วงระหว่าง 40% ไปจนถึงมากกว่า 200%

 

สถิติอัตราส่วนที่จอดรถกับราคาคอนโด ย้อนหลัง 10 ปี

กลุ่มคอนโด Economy 1 และ 2 (ช่วงราคาต่ำกว่า 50,000 - 90,000 บาท/ตร.ม.)

  • ค่าเฉลี่ยของอัตราส่วนที่จอดรถย้อนหลัง 10 ปี  ในกลุ่ม Economy-1 มีค่าเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 25-50% และกลุ่ม Economy-2 อยู่ระหว่าง 40-53%
  • ทั้งสองกลุ่มมีแนวโน้มการลดอัตราส่วนที่จอดรถ เริ่มในปี 2557
  • ในปี 2559 การกระจายตัวของอัตราส่วนที่จอดรถในคอนโดในกลุ่ม Economy-2 มีการกระจายตัวลดลง

 

 

 

 

กลุ่มคอนโด Premium 1, 2 และ 3 (ช่วงราคา 90,000 - 160,000 บาท/ตร.ม.)

  • กลุ่มคอนโด Premium-3 ได้เปิดตัวในปี 2551 พร้อมกับเสนอที่จอดรถซึ่งมีสัดส่วนค่าเฉลี่ยมากกว่า 100% ต่อยูนิต นี่จึงเปรียบเสมือนการเปิดตลาดใหม่ในแง่ของราคาคอนโดที่แพงขึ้น โดยให้ข้อเสนอเรื่องที่จอดรถเป็นสิ่งจูงใจ สร้างแตกต่างจากกลุ่มราคาที่ใกล้เคียง แต่ระหว่างปี 2551 - 2559 ค่าเฉลี่ยอัตราส่วนที่จอดรถลดลงมาอยู่ในช่วงระหว่าง 50-75%
  • ตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา กลุ่มคอนโด Premium-2 มีแนวโน้มของการเพิ่มอัตราส่วนที่จอดในคอนโดมากขึ้น ในขณะที่กลุ่ม Premium-1 กลับลดอัตราส่วนที่จอดรถที่น้อยลง

 

 

กลุ่มคอนโด Luxury, Grand Luxury และ Ultimate (ราคามากกว่า 160,000 บาท/ตร.ม.)

  • กลุ่ม Luxury ในแต่ละปีมีอัตราส่วนที่จอดรถที่ลดลง
  • ในปี 2559 กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับ Luxury ขึ้นไป มีแนวโน้มลดจำนวนที่จอดรถยนต์ให้น้อยลง โดยอยู่ในระดับ 40-55%
  • ความสัมพันธ์ของอัตราที่จอดรถ และราคาคอนโดกำลังเปลี่ยนไปเพราะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีกลยุทธการขาย มากขึ้น โดยใช้ประโยชน์จากสัดส่วนที่จอดรถ

 

 

จากข้อมูลทั้งหมดนี้ เราจึงได้ข้อสรุปเบื้องต้นว่า อัตราส่วนที่จอดรถเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อราคาต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมเท่านั้น ในความเป็นจริงยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่มีอิทธิพลต่อราคาคอนโดมิเนียมเช่นกัน

แต่สำหรับผู้ใช้รถส่วนตัวแล้ว อัตราส่วนที่จอดรถในคอนโดก็ยังคงเป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งจากผลการศึกษาในต่างประเทศ พบว่า ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอ มีแนวโน้มที่จะทำให้ผู้อยู่อาศัยที่ประสบปัญหา มีความก้าวร้าวมากกว่าปกติ (เมื่อเทียบกับการประสบปัญหาอื่นๆ) โดยเรียกพฤติกรรมนี้ว่า Parking rage (1) หรือ ความเครียดจากการหาที่จอดรถ

 

เมื่อทราบแล้วว่าคอนโดที่คุณกำลังจะซื้อในราคานี้ ควรมีอัตราส่วนที่จอดรถเท่าไหร่ ลองมาพิสูจน์กับ 4 โครงการนี้ ที่เราเลือกมาแล้วว่ามีที่จอดรถเกิน 80% กันครับ

    

    

 

แน่นอนว่า เราไม่อยากให้เหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นกับคุณหรือใครก็ตาม ฉะนั้นแล้ว การเลือกซื้อคอนโดจึงควรเลือกให้เหมาะกับ Lifestyle ของตัวคุณเองเป็นสำคัญ หากคุณเป็นคนใช้รถยนต์ก็ควรจะมองหาคอนโดมิเนียมที่มีอัตราส่วนที่จอดรถมาก เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอซึ่งอาจจะรบกวนจิตใจคุณในอนาคต เพราะเราเข้าใจว่าการซื้อขายบ้านเป็นเรื่องใหญ่ และคุณไม่ควรมองข้ามข้อมูลรอบด้านครับ

 

อ้างอิง:

(1) http://www.telegraph.co.uk/cars/features/parking-rage-why-so-many-people-lose-their-cool/

 

บทความแนะนำ

21 กรกฎาคม 2017