เทคนิครีดเงินจากอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อมาใช้ซื้อ

เทคนิครีดเงินจากอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อมาใช้ซื้อ

01 กันยายน 2015

หลายคนเวลาพบเจอที่ดินแปลงงามๆ หรืออสังหาริมทรัพย์ดีๆ ถูกใจมักไม่สามารถซื้อกันได้ เพราะติดที่ไม่มีเงินมาดาวน์ซื้อ ทำให้ต้องพลาดโอกาสเก็งกำไรหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไป

แต่จะเชื่อกันไหมว่าในทางการเงินแล้วมีกลยุทธ์บางอย่างที่สามารถช่วยทำให้คนที่ไม่มีเงินสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ตัวเองสนใจได้ง่ายๆ โดยอาศัยเทคนิคการรีดเงินจากตัวอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อเอามาใช้ดาวน์ หรือเป็นส่วนหนึ่งของค่าซื้อ

ซึ่งกุญแจความสำเร็จของกลยุทธ์ลักษณะนี้จะขึ้นกับการเจรจา การบริหารจัดการช่วงรับ-จ่ายให้สอดคล้องกัน หรืออาจอาศัยเทคนิคทำข้อตกลงขอจ่ายชดเชยคืนให้ในภายหลังก็ได้

สาเหตุสำคัญที่ทำให้ตัวอสังหาฯ เองมีโอกาสรีดเงินออกมา เพื่อเอามาใช้ดาวน์ซื้อตัวมันเองได้ ก็มาจากหลักคิดพื้นฐานที่ว่าอสังหาฯ เป็นสินทรัพย์ที่สามารถแบ่งออกเป็นแปลงย่อยๆ หรือแยกส่วนประกอบได้ หากสามารถแบ่งแล้วนำบางส่วนออกขายหรือไปค้ำประกันก็จะมีโอกาสระดมเงินทุนออกมาได้ไม่ยาก

สำหรับเทคนิคการรีดเงินอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อมาใช้ซื้อที่นิยมทำกันแพร่หลายในต่างประเทศ และสามารถนำมาปรับใช้ในบ้านเราได้ดีไม่แพ้กันจะมีอยู่ 3 เทคนิคด้วยกัน ดังต่อไปนี้

เทคนิค 1 ใช้วิธีแยกเฟอร์นิเจอร์และส่วนประกอบอื่นๆ ของอสังหาฯ ออกขาย (Splitting Off Furniture and Other Items) เทคนิคแบบนี้นอกจากเหมาะประยุกต์ใช้กับบ้านเก่าแล้ว ยังเหมาะที่จะนำมาใช้กับที่ดินที่มีพืชผลมีค่าอยู่ด้วย

ตัวอย่างการประยุกต์ใช้เทคนิคแบบนี้ที่เกิดขึ้นในต่างประเทศก็เช่นกรณีของเดวิด ที่วางแผนซื้อออพชั่นของแปลงที่ดินมีค่าแปลงหนึ่ง แต่ปรากฏว่ายังขาดเงินอยู่ 5,000 เหรียญ

ขณะที่เดินครุ่นคิดที่จะหาเงินอยู่นั้น เขาสังเกตเห็นต้นเฟิร์นขึ้นอยู่ทั่วไปในพื้นที่อยู่เป็นจำนวนมาก ดังนั้นเขาจึงลองนำต้นเฟิร์นเหล่านั้นไปเจรจาเสนอขายให้กับร้านดอกไม้ ปรากฏว่าเขาสามารถขายได้เงินมากพอที่จะเอามาใช้จ่ายค่าออพชั่นได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองแม้แต่เหรียญเดียวเลย ปัจจุบันที่ดินแปลงนี้เจริญขึ้น และเพิ่มมูลค่าขึ้นอย่างมหาศาล

เทคนิค 2 ตัดขายบางส่วนของอสังหาฯ ออกไป (Splitting Off Part of the Property) แนวคิดนี้จะใช้วิธีตัดขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วนขายทำกำไรในทันที เพื่อเอาเงินมาใช้เป็นเงินดาวน์ซื้อ

ตัวอย่างเช่น อนุชาวางแผนซื้อบ้านพร้อมที่ดินแห่งหนึ่ง ซึ่งมีที่ดินค่อนข้างใหญ่โด ประกาศขายในราคา 9,900,000 บาท ดังนั้นเพื่อที่จะมีเงินดาวน์มาซื้อบ้านหลังนี้ได้ เขาได้สำรวจและทำการตัดแบ่งที่ดินสองด้านของบ้านที่มากเกินความจำเป็นออกขาย 2 แปลง

แปลงแรกขายได้ 1,500,000 บาท แปลงที่สองขายได้ 1,000,000 บาท ผลจากการขายที่ดินสองแปลง จะทำให้เขาได้เงินรวมกันทั้งสิ้น 2,500,000 บาท เพียงพอที่จะใช้เป็นเงินดาวน์บ้านและที่ดินหลังนี้ได้โดยไม่ต้องใช้เงินตัวเองเลย

เทคนิค 3 ซื้อโดยจดภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ โดยทำข้อตกลงให้เงินดาวน์หรือเงินค่าซื้อบางส่วนจะชดใช้ให้กันในภายหลังเมื่อได้มีการเข้าประโยชน์ หรือเป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์มีรายได้แล้ว ซึ่งกลไกในลักษณะแบบนี้สามารถทำได้โดยอาศัยการจดทะเบียน “ภาระติดพันอสังหาริมทรัพย์”

หลายคนอาจจะไม่เคยทราบมาก่อนว่าการชดใช้หรือชดเชยนอกจากการเรียกร้องเอาจากตัวบุคคลได้แล้ว ยังสามารถเรียกร้องเอาจากรายได้หรือผลประโยชน์ที่เกิดจากตัวอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดิน บ้าน และคอนโดฯ หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ของบุคคลนั้นได้ด้วย

สำหรับวิธีการจดบุริมสิทธิในลักษณะที่จะทำให้เกิดความสบายใจทั้งสองฝ่ายทั้งฝั่งผู้ขายและฝั่งผู้ซื้อก็คือ ในตอนโอนให้แจ้งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินระบุในสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์เลยว่ายังชำระราคาไม่ครบถ้วน คงค้างอีกจำนวนเท่าใด พร้อมๆ กับขอให้จดทะเบียนบุริมสิทธิในรูป “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (Charge on Immovable Property)” ตามจำนวนเงินที่ค้างชำระไว้ ซึ่งผลของการดำเนินการในลักษณะเช่นนี้ผู้ขายก็จะได้รับการคุ้มครองทางกฎหมาย และสบายใจได้ว่าจะไม่ถูกเบี้ยวในภายหลังแต่อย่างใด

เกร็ดน่ารู้ :ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์

ในทางกฎหมายแล้ว “ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์” ก็คือทรัพยสิทธิรูปแบบหนึ่ง ถือเป็นภาระที่เกี่ยวข้องกับตัวทรัพย์สินโดยตรงที่จะทำให้ผู้ทรงสิทธิได้รับชำระหนี้เป็นคราวๆ จากอสังหาริมทรัพย์นั้น หรือได้ใช้และถือเอาประโยชน์แห่งอสังหาริมทรัพย์ตามที่ระบุไว้

พูดง่ายๆ ก็คือเมื่อจดทะเบียนภาระติดพันตัวนี้ให้กับใครไปแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะมีภาระผูกพันในการชำระหนี้จากอสังหาริมทรัพย์ของตนเป็นคราวๆ ให้แก่บุคคลอื่น หรือต้องยอมให้บุคคลอื่นได้ใช้และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ภายใต้เงื่อนไขที่จดทะเบียนกันไว้ ซึ่งข้อจำกัดของสิทธินี้จะมีเพียงแค่เป็นสิทธิที่โอนกันไม่ได้เท่านั้น (แม้โดยทางมรดก)

ทั้งนี้กฎหมายบ้านเราเปิดช่องให้สามารถจดภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ได้ใน 2 รูปแบบ คือแบบมีกำหนดเวลา ซึ่งห้ามเกิน 30 ปี หรืออาจจดเป็นแบบตลอดชีวิตของผู้รับประโยชน์ก็ได้ แต่ถ้าไม่มีกำหนดเวลาใดๆ ไว้จะถือว่าภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีอยู่ตลอดชีวิตของผู้รับประโยชน์

สำหรับวิธีการจดทะเบียนภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ ที่สำนักงานที่ดิน สามารถเลือกทำได้ทั้งแบบไม่มีค่าตอบแทน และแบบมีค่าตอบแทนก็ได้ ถ้าเป็นแบบไม่มีค่าตอบแทนถือว่าเป็นการจดทะเบียนแบบไม่มีทุนทรัพย์ จะเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเพียงแค่แปลงละ 50 บาทเท่านั้น 

แต่หากเป็นกรณีจดทะเบียนในลักษณะที่มีค่าตอบแทนจะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของราคาค่าตอบแทนที่ตกลงชำระกัน และจะต้องถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์อีกด้วย  

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลจาก:
นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ เชียงใหม่ ฉบับเดือนกันยายน 2558
01 มีนาคม 2016