CBRE คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2564

ซีบีอาร์อี บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2564 จะมีการฟื้นตัวในระดับที่แตกต่างกัน เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายในปีนี้ จากความผันผวนทางเศรษฐกิจที่เกิดจากการแพร่ระบาดของโรคในปี 2563  โดยตลาดที่พักอาศัยจะมีการฟื้นตัวที่ไม่เท่ากันในตลาดคอนโดมิเนียมและตลาดบ้าน  ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จะอยู่ในสภาวะที่แตกต่างกัน โดยตลาดโลจิสติกส์ขึ้นแท่นนำ ตลาดอาคารสำนักงานต้องเตรียมรับมือกับซัพพลายใหม่จำนวนมาก ขณะที่ตลาดโรงแรมและพื้นที่ค้าปลีกจะฟื้นตัวช้ากว่า 

ตลาดที่พักอาศัย : ปรับสมดุลราคา

ซีบีอาร์อีเชื่อว่าตลาดที่พักอาศัยโดยรวมในกรุงเทพมหานครจะยังคงชะลอตัวในปี 2564 และมีความเสี่ยงเนื่องจากโควิด-19 รอบใหม่ ได้ทำให้ผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น การเปิดตัวโครงการใหม่จะมีไม่มากนักโดยจะเป็นโครงการในย่านรอบนอกใจกลางเมือง (มิดทาวน์) และชานเมือง เพราะราคาที่ดินยังอยู่ในระดับราคาที่พัฒนาได้และทำให้ราคาขายเริ่มมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น

ในปี 2564 ผู้พัฒนาโครงการจะยังให้ความสำคัญกับยูนิตที่แล้วเสร็จแต่ยังเหลือขายที่มีอยู่ในมือ แต่ขณะเดียวกันก็มองหาโอกาสใหม่ในทำเลใหม่ๆ และให้ความสำคัญกับสภาพคล่องทางการเงินด้วย ตลาดที่พักอาศัยแนวราบจะเป็นตลาดหลักสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยง ขณะที่ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังคงมีอยู่แต่มีงบประมาณที่น้อยลง นอกจากนี้ผู้พัฒนาโครงการจะเปลี่ยนไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อลดขนาดการลงทุน และทำให้ผ่านเกณฑ์การอนุมัติเงินทุนจากธนาคารได้ง่ายขึ้น

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “จากธุรกรรมซื้อขายที่ผ่านซีบีอาร์อีในปี 2563 พบว่าตลาดที่พักอาศัยระดับลักซ์ชัวรี่ที่เป็นกลุ่มเฉพาะยังคงเป็นที่ต้องการอย่างมากจากทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุน โดยเฉพาะที่พักอาศัยที่บริหารโดยเครือโรงแรมและบ้านหรู แต่ลูกค้าใช้ระยะเวลาการตัดสินใจนานขึ้น เป็นที่น่าสังเกตว่ายูนิตขนาดใหญ่ในตลาดระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ซึ่งยอดขายชะลอตัวในอดีตกลับมามียอดขายมากขึ้นในปีที่ผ่านมา นักลงทุนต่างชาติที่สนใจลงทุนในไทย โดยเฉพาะชาวจีน ยังคงให้ความสนใจตลาดในทุกระดับ แต่ยอดขายจากลูกค้ากลุ่มนี้จะกลับมาก็ต่อเมื่อสามารถเดินทางเข้ามาไทยได้ โปรโมชั่นและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่มีประสิทธิภาพจากรัฐบาลยังคงมีความจำเป็นสำหรับการดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติ  ซีบีอาร์อีคาดหวังว่าจะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ได้ผลออกมาอีกโดยควรจะครอบคลุมมากยิ่งขึ้นเพื่อช่วยตลาดในปีนี้”

ตลาดอาคารสำนักงาน : ปรับเปลี่ยนอนาคตของสถานที่ทำงาน

ซีบีอาร์อีมองเห็นว่าองค์กรต่างๆ กำลังคิดทบทวนเรื่องการออกแบบสถานที่ทำงานและวิธีการใช้พื้นที่ เนื่องจากการให้พนักงานเป็นศูนย์กลางและการทำงานแบบไฮบริดหรือการใช้พื้นที่สำนักงานรูปแบบเดิมควบคู่ไปกับการผสมผสานระหว่างการใช้พื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นกับการทำงานระยะไกลจะเป็นสิ่งที่สำคัญ โดยความสำเร็จจะขึ้นอยู่กับหน้าที่และลักษณะเฉพาะของแต่ละบริษัทและแต่ละหน่วยธุรกิจ

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า “สำหรับอนาคตของตลาดอาคารสำนักงาน ความกังวลที่สำคัญประการหนึ่งของซีบีอาร์อีคือจำนวนซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาด โดยในปี 2564 มีพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จจำนวน 334,000 ตารางเมตร  ซึ่งจะทำให้พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 9.49 ล้านตารางเมตร ในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนเช่นนี้  ซีบีอาร์อีได้เห็นว่าเจ้าของอาคารมีการเลื่อนกำหนดแล้วเสร็จของอาคารเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน นอกจากนี้ยังคาดว่าค่าเช่าโดยรวมในตลาดจะอยู่ในระดับทรงตัว และตลาดจะเปลี่ยนไปสู่การเป็นตลาดของผู้เช่าโดยเฉพาะผู้เช่ารายใหญ่ที่ใช้พื้นที่สำนักงานขนาดใหญ่” 

ตลาดพื้นที่ค้าปลีก : พฤติกรรมเปลี่ยนส่งผลให้ต้องปฏิรูป

ธุรกิจค้าปลีกของไทยได้รับผลกระทบอย่างหนักจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และส่งผลให้ในปี 2563 ยอดผู้ใช้บริการลดลงอย่างมากและความเชื่อมั่นผู้บริโภคก็ลดลงเช่นกัน ซีบีอาร์อีเห็นว่าเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกได้มีการทบทวนโครงการที่มีการวางแผนไว้ รวมถึงแผนการลงทุน ซึ่งจะมีการเสนอสัญญาเช่าที่ยืดหยุ่นมากขึ้นให้กับผู้เช่าและจะมีนวัตกรรมใหม่ๆ ภายในพื้นที่ศูนย์การค้า ในทางกลับกันผู้ค้าปลีกจะลดขนาดและปรับรูปแบบพื้นที่เช่าเพื่อลดค่าใช้จ่ายและทำให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น ธนาคารต่างกำลังย้ายไปสู่แพลตฟอร์มออนไลน์และต้องการพื้นที่สาขาน้อยลง ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มจะให้ความสำคัญกับบริการส่งอาหารมากขึ้น และร้านขายสินค้าแฟชั่นจะมีช่องทางการจัดจำหน่ายที่หลากหลายมากขึ้น นอกจากการเปลี่ยนสถานะการเช่าจากแบบถาวรมาเป็นแบบชั่วคราวแล้ว ผู้เช่าจะพัฒนาให้เป็นร้านค้ารูปแบบที่เล็กลง เช่น ป๊อปอัปสโตร์ เพื่อรักษาผลกำไรในช่วงที่สถานการณ์ไม่แน่นอนเช่นนี้

ตลาดโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ : เปลี่ยนกลุ่มเป้าหมายผู้เข้าพักและผู้เช่า

ตลาดโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในกรุงเทพฯ คือหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยลดลงจาก 40 ล้านคนในปี 2562 ไปเป็นต่ำกว่า 7 ล้านคนในปี 2563 ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยจะกลับคืนสู่ระดับเดียวกับปี 2562 ได้ในปี 2565 โดยต้องขึ้นอยู่กับความสำเร็จของวัคซีนและการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศที่เป็นนักท่องเที่ยวหลักของไทยอย่างจีน รัสเซีย ญี่ปุ่น และอินเดีย

นายรัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ในขณะเดียวกัน เจ้าของโรงแรมและผู้บริหารจัดการโรงแรมถูกบังคับให้มุ่งเน้นไปที่ตลาดท่องเที่ยวในประเทศ โดยอาศัยรายได้จากนักท่องเที่ยวในประเทศแต่เพียงอย่างเดียวเพื่อให้อยู่รอด ซีบีอาร์อีเห็นว่าโรงแรมต่างๆ ได้หาหนทางใหม่ๆ ในการดำเนินงานและทำการตลาด ตั้งแต่แพ็กเกจการทำงานจากโรงแรม (Work From Hotel) แพ็กเกจการเข้าพักแบบ Staycation (การพักผ่อนในสถานที่ใกล้ๆ) ไปจนถึงข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่ไม่ได้เข้าพัก โรงแรมบางแห่งอาจเลือกที่จะเปิดให้บริการเป็นบางส่วนหรือเปิดเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยอาศัยช่วงเวลาที่มีผู้เข้าใช้บริการน้อยเป็นการทดลองเปิดให้บริการ และพยายามให้มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานน้อยที่สุด”

ตลาดพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ : ความต้องการสะสมถูกขัดขวางด้วยการห้ามเดินทาง

นายอาดัม เบลล์ หัวหน้าแผนกพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า “ตลาดโลจิสติกส์ได้พิสูจน์แล้วว่าเป็นหนึ่งในตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดจากการแพร่ระบาด เนื่องจากโควิด-19 เป็นตัวกระตุ้นให้ผู้บริโภคไทยปรับตัวเข้าสู่อี-คอมเมิร์ซและเศรษฐกิจดิจิทัลมากขึ้น ซึ่งผลักดันให้เกิดความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ (Modern Logistics Property - MLP) ในประเทศไทย พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่มากกว่า 400,000 ตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่จะเข้าสู่ตลาดภายในปี 2564 ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบสร้างขึ้นตามความต้องการเฉพาะ (Built-to-Suit)” 

สำหรับด้านซัพพลายเชน  ผู้ผลิตในจีนหลายรายพิจารณาย้ายฐานการผลิตมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่า นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจซื้อโรงงานมากกว่าเช่าโรงงานมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อให้สามารถควบคุมดูแลสถานที่ได้มากขึ้น ในขณะที่ผู้พัฒนาโรงงานหลายรายชะลอการสร้างโรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory - RBF) แบบสร้างเสร็จก่อนขาย

ตลาดการลงทุน : ทบทวนพอร์ตและกลยุทธ์การลงทุน

โควิด-19 ทำหน้าที่เป็นตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลง  ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตลาดของผู้เช่าและผู้ซื้อมากขึ้น โดยผู้เช่าจะมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้นโดยอสังหาริมทรัพย์จะถูกนำออกมาขายมากขึ้น  เนื่องจากเจ้าของพื้นที่และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องการถือเงินสด ซีบีอาร์อีเชื่อว่าเรื่องนี้อาจเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ยอมลดราคา แต่ความคาดหวังที่แตกต่างกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อจะยังคงเป็นปัญหาสำคัญ ราคาที่ดินจะอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผลมากขึ้นเพราะราคาที่ดินโดยรวมในทำเลชั้นนำยังไม่เปลี่ยนแปลง  อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองโดยรวมลดลง ยกเว้นบางพื้นที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชนและการขยายถนนในพื้นที่   

นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวสรุปว่า “เจ้าของพื้นที่และเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีการบริหารจัดการสินทรัพย์ในเชิงรุกเพื่อรักษารายได้และบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่างๆ การลงทุนแต่ละครั้งจะได้รับการประเมินหลายครั้งเพื่อทำความเข้าใจกับการแทรกแซงจากคู่แข่ง รวมถึงความต้องการของผู้เช่านั้นกำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร และช่วงเวลานี้เหมาะสมที่จะลงทุนเพิ่มในสินทรัพย์ที่มีอยู่หรือขายออก”