กรุงเทพแถวไหนน่าอยู่? ชานเมืองกรุงเทพหรือย่านในกรุงเทพ

ย่านอยู่สบาย เดินทางสะดวก เป็นการจัดอันดับย่านด้วยดัชนีที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นดัชนีที่พัฒนาขึ้นโดยศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และ Baania Insights จากการประยุกต์และปรับปรุงแบบจำลองการวิเคราะห์ดัชนีศักยภาพการเข้าถึงด้วยการเดินเท้า (www.goodwalk.org)

สำหรับในฉบับนี้ได้มีการปรับแบบจำลองและโมเดลการวิเคราะห์เพื่อให้มีความสอดคล้อง และเหมาะกับการวิเคราะห์ศักยภาพการเข้าถึงสาธารณูปการของเมืองเพื่อการอยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งนี้อยู่บนพื้นฐานของการเดินเคลื่อนที่ และเดินทางในพื้นที่เมืองหลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยด้วยการเดินเท้า, การขับรถยนต์ส่วนบุคคล, และการใช้ระบบขนส่งสาธารณะ พิจารณาจากองค์ประกอบของดัชนีที่อยู่อาศัยซึ่งมีดัชนีย่อย 3 ชนิดคือ ดัชนีการเข้าถึงด้วยการเดินเท้า (Walking Index), ดัชนีการเข้าถึงด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล (Driving Index), และดัชนีการเข้าถึงด้วยระบบขนส่งสาธารณะ (Transit Index)

โดยในแต่ละดัชนีจะพิจารณาความใกล้-ไกลของสาธารณูปการในเมืองที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิตประจำวัน ซึ่งอ้างอิงจากแนวคิดของจุดมุ่งหมายของการเดินทางในเมือง ซึ่งแบ่งสาธารณูปการของเมืองออกเป็น 5 ประเภท คือ สถานที่ทำงาน, สถานศึกษา, สถานที่จับจ่ายใช้สอย, สถานที่พักผ่อนหย่อนใจ, และสถานบริการสาธารณะและธุรกรรม ทั้งหมดจัดเป็นองค์ประกอบในการชี้วัดศักยภาพของพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงสาธารณูปการของเมือง หรืออีกนัยหนึ่งคือสะท้อนถึงความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตเพื่อการอยู่อาศัยในพื้นที่นั้นๆ ว่ามีความสะดวกมากน้อยแค่ไหน

สำหรับในครั้งนี้ได้คัดเลือกย่านอยู่สบาย - เดินทางสะดวกจากพื้นที่ที่มีระดับดัชนีที่อยู่อาศัยในระดับสูง 5 ย่านในพื้นที่บริเวณ ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร โดยมีข้อมูลที่น่าสนใจดังนี้

กรุงเทพฯตะวันออก กับความเป็นย่านอยู่สบาย

กรุงเทพฯตะวันออก หรือกลุ่มพื้นที่ย่านในแนวเส้นขอบทางด่วนด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ ได้แก่ ย่านในแนวเส้นทางพิเศษฉลองรัช, ทางพิเศษศรีรัช, และทางพิเศษสาย S1 ซึ่งสามารถแบ่งกลุ่มย่านออกเป็น 2 โซน ได้แก่ โซนย่านแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท และโซนย่านตามแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้ง หรือในแนวถนนรามคำแหง เชื่อมต่อลงมายังถนนสุขุมวิท 71 (ซอยปรีดีพนมยงค์) และเรื่อยลงมาบรรจบแนวถนนสุขุมวิท

พื้นที่บริเวณดังกล่าวนี้ ถือว่าเป็นทำเลทองย่านชานเมืองกรุงเทพที่มีความได้เปรียบด้านโอกาสและทางเลือกในการเดินทางที่ค่อนข้างสมบูรณ์ ตั้งแต่เส้นทางสายหลักที่สามารถเข้าถึงพื้นที่ศูนย์กลางเมือง (ถนนเพชรบุรี หรือถนนสุขุมวิท เป็นต้น), ระบบขนส่งสาธารณะพื้นฐานอย่างรถเมล์, ระบบขนส่งมวลชนทางรางทั้ง 2 ระบบ ได้แก่ รถไฟฟ้ามหานคร และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิ้ง อีกทั้งยังมีเส้นทางขนส่งมวลชนทางเรือบนคลองแสนแสบที่เปรียบเสมือน ช่องทางด่วนในการเข้าถึงพื้นที่ศูนย์กลางเมืองอย่างสะดวก พื้นที่กรุงเทพฯตะวันออกจึงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวอย่างรวดเร็วและมีความหนาแน่นสูง

แล้วกรุงเทพแถวไหนน่าอยู่บ้างล่ะ? นอกจากจะเป็นพื้นที่มีทางเลือกในการเดินทางที่ครบครันแล้ว บริเวณนี้ยังเป็นเสมือนเส้นขอบของศูนย์กลางเมือง ซึ่งอยู่ระหว่างพื้นที่เศรษฐกิจแหล่งงาน, ย่านที่อยู่อาศัย, และย่านชานเมืองกรุงเทพที่มีความสำคัญ เช่น ย่านรามคำแหง, ย่านบางกะปิ, และย่านบางนา เป็นต้น และเมื่อพิจารณาจากดัชนีที่อยู่อาศัยจะพบว่า ย่านในกรุงเทพที่มีความสำคัญและมีค่าสูงสุด 5 อันดับแรกของกรุงเทพฯโซนตะวันออกนี้ ได้แก่

5 ย่านในกรุงเทพที่ตอบโจทย์ทุกคำตอบ

1. ย่านอ่อนนุช พระโขนง
2. ย่านคลองตัน รามคำแหง
3. ย่านพัฒนาการ
4. ย่านอุดมสุข
5. ย่านแบ่ริ่ง ลาซาล

อันดับที่ 1 ย่านพระโขนง - อ่อนนุช

ถือเป็นย่านที่มีทำเลที่ตั้งใกล้กับศูนย์กลางทางเศรษฐกิจหลักของเมืองมากที่สุด (อโศก-ทองหล่อ-เอกมัย) โดยมีค่าดัชนีที่อยู่อาศัยสูงที่สุดในกลุ่มย่านกรุงเทพฯตะวันออก ซึ่งสะท้อนความสะดวกสบายของการอยู่อาศัย การเดินทาง รวมถึงการเข้าถึงบริการสาธารณะที่จำเป็นในชีวิตประจำวันได้เป็นอย่างดี และมีประสิทธิภาพ ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นที่มีความเป็นชุมชนอยู่สูง มีสิ่งอำนวยความสะดวกในชีวิตประจำวันที่หลากหลายกระจายอยู่ทั่วย่าน เช่น แหล่งจับจ่ายใช้สอยอย่าง ตลาดพระโขนง, เทสโก้โลตัสอ่อนนุช, ห้างสรรพสินค้าเซนจูรี่อ่อนนุช, และย่านกินดื่ม W District เป็นต้น โดยมีค่าดัชนีที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 86 คะแนน 

อันดับที่ 2 ย่านคลองตัน-รามคำแหง

บริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้ารามคำแหง แยกคลองตัน และตามแนวถนนรามคำแหงถึงบริเวณหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง ซึ่งถือเป็นอีกย่านหนึ่งของกรุงเทพฯตะวันออกที่มีการอยู่อาศัยอย่างหนาแน่น และมีความสะดวกสบายในการเดินทาง โดยมีทางเลือกทั้งระบบขนส่งมวลชนทางบก, ทางราง, และทางเรือในคลองแสนแสบ ซึ่งมีศูนย์กลางการเปลี่ยนถ่ายการสัญจรที่สำคัญบริเวณสถานีรามคำแหง สำหรับความโด่ดเด่นของย่านนี้ คือ การเป็นย่านอยู่อาศัยของชุมชนมุสลิม รวมถึงย่านธุรกิจบริการด้านกีฬา ตลอดจนย่านกินดื่มภายในซอยมหาดไทย นอกจากนี้ในด้านนันทนาการก็มีพื้นที่สาธารณะและพื้นที่พักผ่อนนหย่อนใจขนาดใหญ่ เนื่องมาจากเป็นที่ตั้งของการกีฬาแห่งประเทศไทย ย่านย่อยๆ ที่สำคัญในบริเวณนี้ได้แก่ ย่านคลองตัน, ย่านรามคำแหง, ย่านมหาดไทย, ย่านหัวหมาก, ย่านลำสาลี, และย่านบางกะปิ เป็นต้น โดยมีค่าดัชนีที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 82

อันดับที่ 3 ย่านหัวหมาก-พัฒนาการ

ย่านในกรุงเทพ ย่านนี้ครอบคลุมอาณาบริเวณตลอดแนวถนนพัฒนาการช่วงต้น บริเวณตั้งแต่แยกคลองตันถึงแยกสวนหลวง ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าหัวหมาก, มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต, และสถาบันเทคโนโลยีไทย-ญี่ปุ่น ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จึงเต็มไปด้วยกลุ่มนิสิตนักศึกษาเป็นส่วนใหญ่ ตลอดจนวัยทำงาน เป็นต้น โดยย่านพัฒนาการนี้สามารถเชื่อมต่อไปยังพื้นที่ย่านอ่อนนุช และย่านศรีนครินทร์ได้อย่างสะดวกสบาย โดยมีค่าดัชนีที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 80

อันดับที่ 4 ย่านอุดมสุข-บางนา

ถือเป็นย่านที่มีการกระจุกตัวของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมอยู่อย่างหนาแน่นน โดยเฉพาะบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้าอุดมสุข ซึ่งเป็นย่านพาณิชยกรรมที่สำคัญของย่านนี้ เป็นที่ตั้งของตลาดอุดมสุข การเดินทางส่วนใหญ่จึงอาศัยระบบขนส่งมวลชนทางรางเป็นสำคัญ อย่างไรก็ตาม การเดินทางยังมีความสะดวกอันเนื่องมาจากทำเลที่ตั้งใกล้กับทางขึ้น-ลงของเส้นทางพิเศษสาย S1 ซึ่งสามารถใช้เป็นเส้นทางตัดเลาะเข้าสู่พื้นที่กลางเมืองได้อย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังใกล้กับย่านพาณิชยกรรมชานเมือง มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง เมกาบางนา และศูนย์ประชุมและเเสดงสินค้านานาชาติไบเทค อีกด้วย ซึ่งย่านนี้มีค่าดัชนีที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 77 คะแนน

อันดับที่ 5 ย่านแบริ่ง-ลาซาล

เป็นอีกย่านหนึ่งที่เป็นที่นิยมของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม อันสังเกตได้จากการกระจุกตัวอย่างหนาแน่นของโครงการที่อยู่อาศัยในแนวสูงเช่นนี้ ย่านแบริ่ง-ลาซาล ถือเป็นย่านรอยต่อระหว่างกรุงเทพมหานครและจังหวัดสมุทรปราการ มีสถานที่สำคัญที่อยู่โดยรอบย่านนี้ เช่น ศูนย์นิทรรศการและประชุมไบเทค, ย่านพาณิชยกรรมชานเมืองเมกาบางนา, ย่านที่อยู่อาศัยซอยลาซาล, และย่านที่อยู่อาศัยซอยสุขุมวิท 107 เป็นต้น โดยมีค่าดัชนีที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 76

ในส่วนของข้อมูลทางด้านราคาโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งรวบรวมโดย Baania.com พบว่า ค่ากลางสูงสุดของโครงการที่อยู่อาศัยโซนกรุงเทพฯตะวันออกคือ โครงการประเภทคอนโดมิเนียมในย่านที่ไม่เคยหลับอย่างย่านทองหล่อ – เอกมัย - พระโขนง โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท ซึ่งเป็นพื้นที่มีความต้องการทางด้านอสังหาริมทรัพย์สูงมากทั้งในเชิงพาณิชย์, ที่อยู่อาศัย, และการท่องเที่ยว ทำให้ค่ากลางราคาขายสูงถึง 8.9 ล้านบาทสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ โดยย่านนี้มีช่วงระดับราคาขายตั้งแต่ 4.6 - 28.0 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 142,000 บาทต่อตารางเมตร

รองลงมาอยู่ที่ย่านเพชรบุรี - พระราม 9 ค่ากลาง 8.1 ล้านบาท เฉลี่ย 122,000 บาทต่อตารางเมตร
ย่านศรีนคริทร์ (พื้นที่สีแดงด้านขวาของย่านสถานีอุดมสุข - ปุณณวิถี) ค่ากลาง 7.2 ล้านบาท เฉลี่ย 96,000 บาทต่อตารางเมตร
และย่านพัฒนาการ ค่ากลาง 6.4 ล้านบาท เฉลี่ย 87,000 บาทต่อตารางเมตร ตามลำดับ

แผนที่ราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยโซนกรุงเทพตะวันออก (หน่วย: ล้านบาท)

แผนที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรโครงการที่อยู่อาศัยโซนกรุงเทพตะวันออก (หน่วย: บาท)

ด้วยลักษณะพื้นที่ในโซนที่มีความหลากหลายของการใช้ประโยชน์ที่ดิน จึงทำให้รูปแบบการอยู่อาศัยในแต่ละย่านในกรุงเทพฯตะวันออกค่อนข้างแตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นชานเมืองกรุงเทพหรือในโซนอื่นๆ แต่ยังคงรูปแบบการอยู่อาศัยแบบสังคมเมืองอยู่ เช่น มีการกระจุกตัวของโครงการที่อยู่อาศัยตามเส้นทางที่มีการเดินทางสะดวก ทั้งจุดขึ้นลงทางด่วนหลายจุดสำหรับการเดินทางด้วยรถยนต์ และรถประจำทาง รวมถึงตามแนวรถไฟฟ้าที่ทำให้เกิดพื้นที่กิจกรรมทั้งการค้า และเชิงสันทนาการในระยะเดินกระจายตัวอยู่ตามจุดต่างๆ ของย่าน เพิ่มความน่าอยู่คงคอนเซ็ปต์ “ย่านอยู่สบาย เดินทางสะดวก” ได้อย่างดี