การถไฟฯเปิดหน้าดินสถานีภูมิภาคผุด TOD รองรับระบบราง

การรถไฟฯ เดินเครื่องพัฒนาพื้นที่รอบสถานี (TOD) ในภูมิภาครับรถไฟทางคู่-ไฮสปีดเทรน นำร่องสถานีขอนแก่น วางแผนผุดมิกซ์ยูสบนที่ดิน 108 ไร่ มูลค่าลงทุน 5,000-8,000 ล้านบาท เปิดฟังความเห็นภาคเอกชน เผยยังมีสถานีภูมิภาคที่พร้อมพัฒนาเป็น TOD  อีกหลายจังหวัด ขณะที่ TOD ในกทม. เร่งพัฒนาใน 3 สถานีหลัก บางซื่อ มักกะสัน บางกอกน้อย

นายวรวุฒิ มาลา รักษาการแทนผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การรถไฟฯอยู่ระหว่างศึกษาและเปิดรับฟังความคิดเห็นของภาคเอกชนในโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน อาคารที่ทำการและสถานกอล์ฟที่สถานีขอนแก่น ตามพ.ร.บ.การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556 ซึ่งเป็นหนึ่งในแผนปฏิบัติงานการใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเดินรถ เพื่อเพิ่มรายได้จากค่าเช่าที่ดิน และสนับสนุนการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการขนส่งไปสู่ระบบราง

“โครงการดังกล่าวเป็นแนวคิดในเบื้องที่ที่อยากสอบถามความเห็นจากผู้ลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนในท้องถิ่น เพื่อให้โครงการเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาเมืองขอนแก่น” นายวรวุฒิกล่าว

ทั้งนี้ การรถไฟฯ ได้มอบหมายให้ศูนย์วิจัยขีดความสามารถในการแข่งขัน สำนักวิจัย สถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์ (นิด้า) ในฐานะที่ปรึกษาโครงการ ได้จัดสัมมนาเพื่อทดสอบความสนใจของนักลงทุน (Market Sounding) ในการพัฒนาพื้นที่บริเวณดังกล่าว

นำร่องพัฒนา TOD สถานีขอนแก่น

สำหรับโครงการพัฒนาพื้นที่บริเวณอาคารบ้านพักพนักงาน อาคารที่ทำการและสถานกอล์ฟที่สถานีขอนแก่น ถือเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูง เนื่องจากจะมีการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อไทย- ลาว-จีน โครงการรถไฟทางคู่ชุมทางจิระ-ขอนแก่น ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและจะเปิดให้บริการในปี 2563 ซึ่งคาดว่าจะมีผู้โดยสาร 2.7-3 หมื่นคน/วัน รวมถึงระบบขนส่งมวลชนรางเบาที่จะเชื่อมต่อกับโครงการ และการพัฒนาขอนแก่น สมาร์ทซิตี้ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ซึ่งจะช่วยเสริมศักยภาพการพัฒนาพื้นที่ได้มากยิ่งขึ้น

ทั้งนี้ ที่ปรึกษาโครงการได้นำเสนอผลการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเชิงความคิดที่ดิน 108 ไร่ บริเวณสถานี โดยแบ่งเป็น พื้นที่ในโซน B เนื้อที่ 16.2 ไร่ มีแนวคิดพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณย่านสถานีรถไฟ หรือที่เรียกว่า Transit-Oriented Development :TOD เป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง และกระจายสินค้า และพื้นที่ค้าปลีก

สำหรับแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD จะเป็นการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน มีความหนาแน่นสูง และส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน อีกทั้งยังเป็นการถึงดึงการพัฒนาที่กระจัดกระจายทั่วเมืองมาจัดระเบียบแบบกระชับในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาให้มีประสิทธิภาพด้านการคมนาคมขนส่ง

ส่วนพื้นที่ในโซน C และ D มีพื้นที่รวมกัน 25.6 ไร่ มีแนวคิดที่จะพัฒนาเป็นโรงแรม และศูนย์ประชุม ศูนย์แสดงสินค้า รองรับการขยายตัวของกลุ่มธุรกิจด้านการท่องเที่ยว การประชุม สัมมนา และการพาณิชย์ ขณะที่พื้นที่โซน E เนื้อที่ 58.6 ไร่ มีแนวคิดพัฒนาเป็นสวนสนุกขนาดย่อมและพื้นที่สันทนาการ เพื่อเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดนักท่องเที่ยวในพื้นที่ และจังหวัดใกล้เคียง

ขณะที่พื้นที่โซน F มีเนื้อที่ 8 ไร่ มีแผนพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานและที่พักอาศัยของพนักงานการรถไฟ ซึ่งคาดว่า ทั้งโครงการจะมีมูลค่าการลงทุนเบื้องต้นอยู่ที่ 5,000-8,000 ล้านบาท ซึ่งจะต้องเข้าสู่กระบวนการการเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ

บิ๊กอสังหาฯส่งทีมเก็บข้อมูลพรึบ

สำหรับการทำ Market Sounding ครั้งนี้มีภาคเอกชนซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่และองค์กรส่งตัวแทนเข้าฟังข้อมูลและแสดงความเห็นด้วยกันหลายบริษัท เช่น  สมาคมอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น บริษัท ขอนแก่นพัฒนาเมือง จำกัด บริษัท ผลิตไฟฟ้าราชบุรี โอลดิ้ง บริษัท ฮิตาชิ เอเชีย (ประเทศไทย) บริษัท เอไอเอ บริษัท ซี.พี. แลนด์  จำกัด (มหาชน) บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) บริษัท เค.อี. แลนด์ จำกัด

บริษัท อิตาเลี่ยน ไทย ดีเวลล๊อปเมนต์ จำกัด (มหาชน) บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน)  บริษัท ดิเอราวัณกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) บริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน)  บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ จำกัด บริษัท ยูนิค เอ็นจิเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จํากัด (มหาชน) บริษัท มิตซูบิชิ บริษัท ปตท จำกัด (มหาชน)

ทั้งนี้ภาคเอกชนยังตั้งคำถามถึงความพร้อมของพื้นที่ เช่น ความชัดเจนของผังเมืองขอนแก่นที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลง การเข้าถึงพื้นที่ที่ค่อนข้างลำบาก เพราะไม่ติดถนนหลัก มีเพียงถนนขนาดเล็กที่เข้าสู่โครงการซึ่งอาจจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาโครงการอาคารสูง รวมถึงโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงที่ยังไม่มีความชัดเจน นอกจากนี้ แนวคิดโครงการที่ยังไม่สามารถเป็นแม่เหล็กในการดึงคนในระดับภูมิภาคหรือระดับประเทศได้เท่าที่ควร

นายชาญณรงค์ บุริสตระกูล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น กล่าวว่า อยากให้การรถไฟฯ มองถึงที่ดินแปลงใหญ่ที่ยังมีอยู่อีก 3-4 แปลง เช่น ที่ดินของศูนย์วิจัยข้าว กรมการข้าว ที่บริษัท พัฒนาเมืองขอนแก่น อยู่ระหว่างขอใช้พื้นที่ เพื่อพัฒนาเป็นสมาร์ทซิตี้ เพื่อจะได้วางแผนการพัฒนาเมืองร่วมกันระหว่างภาครัฐและเอกชน ซึ่งจะเสริมศักยภาพของพื้นที่ รวมถึงการดึงคนจากจังหวัดใกล้เคียงเข้ามาในพื้นที่ให้มากขึ้น โดยการเพิ่มเส้นทางเดินรถออกสู่ชานเมืองให้มากขึ้น  

ลุยผุด TOD 3 สถานีกทม.-ภูมิภาค

ขณะที่ นายวรวุฒิ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า การรถไฟฯยังมีแผนพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์อีกหลายแห่ง เพื่อสร้างรายได้นอกเหนือจากการเดินรถ เช่น ที่ดินสถานีแม่น้ำ ที่ดินสถานีกม.11 ที่ดินสถานีธนบุรี และที่ดินย่านรัชดาภิเษก อาร์ซีเอ ซึ่งมีแผนนำมาพัฒนาเพื่อการพาณิชย์ในอนาคต

ด้านนาย ประยูร สุขดำเนิน รักษาการผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย กล่าวว่า นอกจากสถานีขอนแก่นที่จะนำมาพัฒนาในรูปแบบ TOD แล้ว การรถไฟฯ ยังมีที่ดินหลายแปลงในจังหวัดใหญ่ที่อยู่ตามแนวรถไฟทางคู่ และรถไฟความเร็วสูงที่มีศักยภาพและความเหมาะสมในการนำมาพัฒนาในอนาคต เช่น ที่ดินบริเวณสถานีนครราชสีมา ซึ่งจะต้องรอความชัดเจนในการใช้พื้นที่สำหรับโครงการรถไฟความเร็วสูงและโรงซ่อมก่อน นอกจากนี้ ยังมีที่ดินสถานีศรีราชา ชุมพร หาดใหญ่ เป็นต้น

สำหรับในพื้นที่กรุงเทพมหานคร การรถไฟฯมีการพัฒนาในรูปแบบของ TOD  อยู่ที่ 3 สถานีหลัก ได้แก่ ศูนย์คมนาคมพหลโยธิน บริเวณบางซื่อ ซึ่งจะเปิดประมูลที่ดินบริเวณแปลง A  ในช่วงปลายเดือนมกราคมหรือต้นกุมภาพันธ์ที่จะถึงนี้ และยังมีที่ดินบริเวณกม. 11 ที่คณะกรรมการ เสนอให้นำแผนของไจก้าเข้าไปรวมด้วย ได้แก่ การพัฒนาเป็น ซูเปอร์ อารีน่า เพื่อเพิ่มพื้นที่สันทนาการ เข้าไปกับพื้นที่พักอาศัย ส่วนอีกคือพื้นที่คือบริเวณตึกแดงหรือแปลง E ติดดับเอสซีจี เนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ จะพัฒนาเชิงพาณิชย์ และสำนักงานใหญ่ของการรถไฟฯ

ส่วน TOD ที่ 2 คือ บริเวณสถานีมักกะสัน ซึ่งที่ดินแปลงแรกคือ แปลง A  ได้นำมาประมูลร่วมกับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ที่จะได้ผู้ชนะประมูลในเร็วๆ นี้ ส่วนพื้นที่ที่เหลือจะต้องรอแผนการย้ายโรงซ่อมก่อนจึงจะนำที่ดินมาพัฒนาต่อไป และ TOD ที่ 3 คือ ศูนย์คมนาคมฝั่งธนบุรี หรือบริเวณสถานีบางกอกน้อย เนื้อที่ประมาณ 22 ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบโครงการ คาดว่าในเดือนมี.ค.นี้จะได้ผลการศึกษาในเบื้องต้น