ข้อกฎหมายที่ควรรู้เกี่ยวกับระยะร่นอาคาร

การก่อสร้างบ้าน หรืออาคารต่างๆ เป็นเรื่องที่ต้อระมัดระวัง เพราะว่ามีเรื่องของระยะร่นอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งทำให้ก่อนการก่อสร้างบ้าน หรืออาคารทุกครั้งต้องศึกษาสภาพพื้นที่โดยรอบ รวมไปถึงกฎหมายควบคุมอาคารอย่างละเอียด เพื่อให้การก่อสร้างนั้นเป็นไปอย่างถูกต้อง และไม่ส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมโดยรอบ รวมไปถึงเรื่องของความปลอดภัยด้วย ดังนั้นในบทความนี้จะมาให้คำแนะนำเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารประเภทต่างๆ รวมไปถึงข้อกฎหมายที่ควรรู้ก่อนที่จะเริ่มทำการก่อสร้างอาคาร 

ระยะร่นอาคารคืออะไร

การก่อสร้าง หรือต่อเติมอาคารประเภทต่างๆ ถึงแม้ว่าจะก่อสร้างบนที่ดินของตัวเอง แต่ก็ไม่สามารถสร้างได้ตามใจ เนื่องจากการก่อสร้างในปัจจุบันนั้นถูกบังคับด้วย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ทำให้การก่อสร้างหรือต่อเติมอาคารต่างๆ ต้องทำตามที่กฎหมายกำหนดอย่างเคร่งครัด โดยมีบทลงโทษที่บัดเจน และรุนแรง ความหมายของระยะร่นอาคารตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารนั้นหมายความว่า 

• ระยะร่น คือระห่างของอาคารกับทางทาสาธารณะ โดยจะวัดจากตำแหน่งของทางสาธารณะเข้ามาจนถึงแนวอาคาร ซึ่งการวัดระยะร่นของอาคารประเภทต่างๆ ก็จะมีวิธีการวัดที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการวัดจากเขตถนน หรือวัดจากจุดกึ่งกลางถนน  ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนถึงอาคาร โดยไม่นับขอบเขตของที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารนั้นๆ 
• ที่เว้นว่าง คือ พื้นที่เว้นว่างซึ่งวัดจากแนวเขตที่ดินถึงตัวอาคารมรทุกๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็นด้านหน้า ด้านข้าง หรือด้านหลัง ซึ่งอาคารแต่ละประเภทก็จะมีข้อกำหนดในการเว้นที่ว่างแตกต่างกันไป 

พ.ร.บ. ควบคุมอาคารฉบับที่ 55 มีความสำคัญอย่างไร 

พ.ร.บ.ควบคุมอาคารที่หลายๆ คนที่หลายคนรู้จักดีนั้นมีชื่อเต็มๆ ว่า กฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ 55 ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ซึ่งประกาศใช้ในปี 2543 ซึ่งความสำคัญของ พ.ร.บ. นี้คือเป็น พ.ร.บ. ที่มีข้อกำหนดต่างๆ ในการก่อสร้างซึ่งถูกปรับปรุงไว้ล่าสุดบรรจุอยู่นั่นเอง ซึ่งทุกรูปแบบการก่อสร้างอาคารในปัจจุบันต้องกระทำตามข้อกำหนดใน พ.ร.บ.นี้อย่างเคร่งครัด ซึ่งจะเรียก พ.ร.บ.ฉบับนี้ว่าเป็นกฎหมายระยะร่นอาคารก็ได้ เพราะว่าใน พ.ร.บ. ฉบับนี้มีการเพิ่มเติมเรื่องระยะร่นอาคารต่างๆ เข้ามาเป็นจำนวนมาก เรียกได้ว่าเป็นการสร้างมาตรฐานใหม่ของการสร้างอาคารแบบต่างๆ ในประเทศไทยเลยก็ว่าได้ 

ระยะร่นอาคารที่สำคัญมีอะไรบ้าง 

ระยะร่นอาคารที่สำคัญที่นั้นสามารถแบ่งได้เป็น 3 ประเภทใหญ่ๆ โดยนับจากทางสาธารณะ หรือขอบเขตที่ดินของผู้อื่นเป็นสำคัญ ซึ่งระยะร่นอาคารทั้ง 3 ประเภทนั้นได้แก่ 

• ระยะร่นจากถนนสาธารณะ การนับระยะร่นจากขอบทางสาธารณะจะนับพื้นที่ผิวทางจราจรรวมไปถึงทางเท้าทั้งสองฝั่งด้วย ซึ่งระยะร่นจะถูกกำหนดโดยความกว้างของของเขตทางสาธารณะ ซึ่งจะสังเกตได้ว่าเมื่อถนนมีความกว้างมากขึ้น ระยะร่นระหว่างอาคารกับทางสาธารณะจะเปลี่ยนไปเป็นระยะร่นระหว่างอาคารกับขอบเขตของที่ดินแทน ซึ่งระยะร่นอาคารกับทางสาธารณะจะมีรายละเอียดดังนี้
  ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ระยะร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร หมายความว่าถ้าถนนสาธารณะกว้าง 4 เมตร ตัวอาคารที่ก่อสร้างจะต้องห่างจากกึ่งกลางถนน 3 เมตร หรือห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 1 เมตร 
  ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร หมายความว่าถ้าถนนสาธารณะกว้าง 8 เมตร ตัวอาคารที่ก่อสร้างจะต้องห่างจากกึ่งกลางถนน 6 เมตร หรือห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร
  ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะร่นอาคารจากเขตที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน หมายความว่าถ้าถนนสาธารณะกว้าง 16 เมตร ตัวอาคารที่ก่อสร้างจะต้องห่างจากขอบเขตที่ดินอย่างน้อย 1.6 เมตร 
  ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ระยะร่นอาคารจากเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตร หมายความว่าถ้าถนนสาธารณะกว้าง 30 เมตร ตัวอาคารที่ก่อสร้างจะต้องห่างจากขอบเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร
• ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะนั้นหมายถึงระยะห่างจากแหล่งน้ำสาธารณะมาจนถึงตัวอาคารโดยนับจากขอบเขตที่ดินติดแหล่งน้ำสาธารณะนั่นเอง  
  แหล่งน้ำขนาดกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 3 เมตร แหล่งน้ำขนาดกว้าง 10 เมตรขึ้นไป ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 6 เมตร    ทะเล ทะเลสาป หรือบึงน้ำใหญ่ ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 12 เมตร ซึ่งถ้าเป็นระยะในขอบเขตที่ดินซึ่งติดทะเลจะมีรายละเอียดที่แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ ยกตัวอย่างเช่น อาคารขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ความสูงอาคารไม่เกิน 12 เมตร ต้องระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 50 เมตร ส่วนอาคารขนาด 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดิน อย่างน้อย 200 เมตร
• ระยะร่นจากแนวเขตที่ดินของผู้อื่น ระยะร่นอาคารจากของเขตของที่ดินผู้อื่นซึ่งอยู่ติดกันนั้น จะถูกกำหนดด้วยความสูงของอาคาร และช่องเปิดบริเวณด้านที่ติดกับขอบเขตของที่ดินผู้อื่นเป็นหลัก ซึ่งช่องเปิดตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฉบับที่ 55 หมายถึง ประตู หน้าต่าง ช่องลม ระเบียง ช่องแสง และบล็อกแก้วนั่นเอง นั่นหมายความว่าวัสดุ หรือการก่อสร้างใดๆ ที่สามารถทำให้เห็นสภาพภายนอกนั้นถูกนับเป็นช่องเปิดทั้งหมด 
  ซึ่งรายละเอียดของระยะร่นจาแนวเขตของที่ดินผู้อื่นมีรายละเอียดดังนี้ 
  อาคารความสูงไม่เกิน 9 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร 
  อาคารความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น มีช่องเปิด ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดินอย่างน้อย 3 เมตร 
  อาคารความสูงไม่เกิน 15 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดินอย่างน้อย 0.5 เมตร แต่หากเพื่อนบ้านเซ็นยินยอมสามารถสร้างชิดเขตที่ดินได้  
  อาคารความสูง 15 - 23 เมตร ด้านข้างอาคารที่ติดแนวเขตที่ดินผู้อื่น ไม่มีช่องเปิด ต้องมีระยะร่นอาคารจากขอบเขตที่ดินอย่างน้อย 0.5 เมตร ไม่ว่าเพื่อนบ้านจะยินยอมหรือไม่ก็ตาม

ถ้าอาคารสูงกว่า 23 เมตรต้องมีระยะร่นเท่าไหร่ 

อาคารที่มีความสูงมากกว่า 23 เมตรจะเรียกว่าอาคารสูง ซึ่งอาคารสูงนั้นมีข้อกำหนดในเรื่องของระยะร่น และแนวเขตติดกับทางสาธารณะที่แตกต่างจากอาคารประเภทอื่นๆ อยู่พอสมควร เนื่องจากเป็นการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม และเป็นการเพิ่มความปลอดภัยยามเมื่อเกิดอัคคีภัยขึ้นมา การเข้าถึงของเจ้าหน้าที่ดับเพลิงจะสามารถทำได้อย่างสะดวก  รายละเอียดของระยะร่น ที่ว่าง ถนน ที่บังคับใช้ในการก่อสร้างอาคารสูงได้แก่ 
หน้ากว้างของที่ดินซึ่งปลูกสร้างอาคารสูงนั้นต้องกว้างอย่างน้อย 12 เมตรขึ้นไป ที่ดินซึ่งใช้สร้างอาคารสูงต้องติดถนนสาธารณะที่ความกว้าง 10 เมตรที่เชื่อมไปสู่ถนนที่กว้างกว่า การสร้างอาคารสูงต้องมีระยะร่นทุกทิศทางรอบอาคารให้ห่างจากเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร ภายในอาคารต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย หากเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่รวม 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้าง 18 เมตร

ประโยชน์ของระยะร่น และที่ว่างคืออะไร 

หลายคนยังสงสัยว่าว่า พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฉบับที่ 55 ซึ่งกำหนดเรื่องของระยะร่น และที่ว่างไว้อย่างชัดเจนนั้นมีจุดประสงค์อะไร ซึ่งการกำหนดระยะร่น และที่ว่างซึ่งบางครั้งอาจจะดูว่ามากเกินความยำเป็นนั้นมีประโยชน์ในหลายเรื่องๆ ยกตัวอย่างเช่น

• เพื่อความปลอดภัย จะเห็นได้ว่าอาคารต่างๆ ที่ก่อสร้างก่อนจะมี พ.ร.บ.ฉบับนี้ออกมา เมื่อเกิดปัญหาอัคคีภัยขึ้นแล้วนั้นการเข้าไปช่วยเหลือ หรือปฏิบัติหน้าที่ของเจ้าพนักงานนั้นเกิดความติดขัด เนื่องจากถนนที่จะเข้าไปนั้นมีขนาดเล็กเกินไป ไม่มีพื้นที่รอบริเวณอาคารให้ปฏิบัติหน้าที่ ทำให้เมื่อเกิดอัคคีภัยกับอาคารเหล่านี้มักจะดับไฟได้ยาก และใช้เวลานานเกินกว่าปกติ 
• เพื่อสุขภาพของส่วนรวม การเว้นที่ว่าง และเว้นระยะร่นของอาคารนั้นเป็นการทำเพื่อสุขภาพ และสุขอนามัยของส่วนร่วมในบริเวณนั้นๆ เนื่องจากการที่ผู้คนก่อสร้างที่พักอาศัยติดกันจนเกินไป จะช่วยทำให้พื้นที่บริเวณนั้นมีระเบียบ สามารถจัดการเรื่องความสะอาดได้ง่าย มีอากาศถ่ายเทได้สะดวก และยังลดการกระทบกระทั่งกันระหว่างเพื่อนบ้านได้อีกด้วย เนื่องจากบ้านไม่ติดกันจนเกินไปนั่นเอง 
• เพื่อความสะดวกในการซ่อมแซม การมีที่ว่างบริเวนรอบบ้านนั้นจะทำให้การซ่อมแซม หรือต่อเติมบ้านทำได้สะดวกมากยิ่งขึ้น เนื่องจากมีพื้นที่ว่างภายในบ้านให้วางวัสดุต่างๆ ได้โดยที่ไม่ต้องรบกวนทางสาธารณะ หรือเพื่อนบ้านนั่นเอง

ถ้าไม่ทำตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารจะมีความผิดหรือไม่ 

กฎหมายต่างๆ นั้นออกมาเพื่อให้การอยู่ร่วมกันในสังคมในอย่างเรียบร้อย และมีความสุข และการฝ่าฝืนไม่ทำตามกฎหมายเหล่านั้นย่อมมีโทษเสมอ สำหรับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารนั้นถ้าละเลยไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดก็จะมีความผิดเช่นกัน ซึ่งโทษของการฝ่าฝืน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารนั้นคือค่าปรับซึ่งจะแตกต่างกันไปตามลักษณะความผิด และอาคารที่ก่อสร้างโดยฝ่าฝืน พ.ร.บ. ควบคุมอาคารก็อาจจะถูกรื้อถอนได้ 

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าระยะร่นอาคารรวมไปถึงเรื่องช่องว่างรอบๆ อาคารที่อยู่ใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฉบับที่ 55 ปี 2543 นั้นเป็นเรื่องที่สมควรจะปฏิบัติตามเป็นอย่างยิ่ง เพราะข้อกำหนดเหล่านั้นล้วนถูกกำหนดขึ้นมาเพื่อความปลอดภัยของผู้พักอาศัย และความรับผิดชอบต่อส่วนร่วมทั้งสิ้น ซึ่งรายละเอียดที่จำเป็นเกี่ยวกับระยะร่นของอาคารประเภทต่างๆ ที่อยู่ใน พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฉบับนี้นั้นบทความนี้ได้นำมาให้ศึกษาอย่างครบถ้วน