ชีวิตแบบใหม่ในโครงการ​ MIXED USE

แนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันได้ให้ความสำคัญกับโครงการประเภทการใช้ที่ดินแบบผสมผสาน (Mixed​ Use​ Development) เป็นอย่างมาก​ โดยเปลี่ยนจากโครงการที่มีการใช้สอยแบบเดียว เช่น​ คอนโดมิเนียมก็มีแต่คอนโดมิเนียมอย่างเดียว ศูนย์การค้าก็มีแต่ศูนย์การค้าเท่านั้น สำนักงานก็มีแค่สำนักงานและร้านค้าเพื่อรองรับการจับจ่ายใช้สอยของพนักงานในสำนักงานเท่านั้น มาใช้ประโยชน์แบบผสมผสาน

MIXED USE คืออะไร
MIXED USE  คือโครงการประเภทการใช้ที่ดินแบบผสมผสาน (Mixed​ Use​ Development) โดยเป็นโครงการที่มีประโยชน์การใช้สอยแบบผสมผสาน มีทั้งศูนย์การค้า​ สำ​นักงาน​ โรงแรม​และที่อยู่อาศัยในโครงการเดียวกัน ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดก็คือ​ โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่บนถนน​พระราม​ 4 อย่างโครงการสามย่านมิตร​ทาวน์​ โครงการวันแบงค็อก​ โครงการดุสิตเซ็นทรัลพาร์ค​ เป็นต้น​ 

โครงการในย่านศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของกรุงเทพมหานครเหล่านี้​เล็งเห็นประโยชน์จากการใช้ที่ดินแบบผสมผสานในแง่ของความคุ้มค่าต่อการใช้สอยพื้นที่ที่มีศักยภาพในการใช้สอยมากกว่าหนึ่งประเภท​ เพราะจะให้ใช้ประโยชน์เพียงอย่างเดียวก็ตอบสนองความต้องการได้ไม่ครบถ้วน​ อีกทั้งยังเป็นการช่วยกระจายความเสี่ยงไปยังการใช้สอยหลายประเภทไม่ใช่ผูกติดความสำเร็จของโครงการอยู่ที่การใช้สอยอย่างเดียว​ ทำให้โครงการมีความสมบูรณ์ในตัวเองตามหลักการ​สมดุลระหว่างแหล่งงานกับที่อยู่อาศัย​ (JOB AND HOUSING BALANCE) ซึ่งเป็นการสมประโยชน์ระหว่างกิจกรรมต่างๆ​ ที่อยู่ในโครงการเดียวกัน​ หน่วยธุรกิจและการค้าการบริการได้ลูกค้าและแรงงานจากที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน​ แถมยังนำเอาปริมาณการเข้าออกของคนเหล่านี้มาเป็นข้อมูลชักจูงใจผู้เช่าพื้นที่ว่าโครงการของฉันมีคนมาใช้งานเยอะนะ ส่วนผู้อยู่อาศัยก็ได้ประโยชน์ในการจ้างงานและการจับจ่ายซื้อสินค้าต่าง​ๆ​ ในพื้นที่พาณิชยกรรมและสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันเอง​ มีความสะดวกในการเดินทางระหว่างกัน​ ด้วยอรรถประโยชน์ที่กล่าวมาแล้วข้างต้น​ การพัฒนาโครงการที่มีกิจกรรมผสมผสานจึงเป็นแนวทางที่กำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก​

ควรเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของเมือง
แต่ในความเป็นจริงโครงการแบบผสมผสานเป็นยาครอบจักรวาลในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จริงหรือ​ คนทุกเพศทุกวัย​ ทุกวิถีชีวิตจะใช้ชีวิตอย่างมีความสุขสนุกสนานอย่างที่คาดหวังหรือไม่​ คงไม่ได้เป็นแบบนั้นหรอก​ อย่างแรกที่ต้องเข้าใจคือ​ โครงการผสมผสานแบบนี้จะรอดได้ต้องตั้งอยู่บริเวณเขตศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของเมืองเท่านั้น​ เพราะฐานคิดของการผสมผสานคือ​ ที่ดินนั้นมีศักยภาพสูงและมีมูลค่าทางเศรษฐกิจหลายอย่างพร้อม​ๆ​ กัน​ จะใช้ประโยชน์อย่างเดียวก็เสียโอกาสใช้อย่างอื่น​ และการใช้หลายนั้นไม่ขัดแย้งกันแต่สมประโยชน์ซึ่งกันและกันอย่างเหมาะสม​ พื้นที่ที่เหมาะกับทุกอย่างแบบนั้นไม่ได้อยู่นอกเมืองแน่นอน​ แต่ต้องอยู่กลางเมืองที่เข้าถึงดีและเข้าถึงได้ด้วยยานพาหนะหลากหลายประเภท​ เชื่อมโยงศูนย์กลางกิจกรรมอื่นๆ​ อย่างสะดวก​ แต่การใช้ที่ดินแบบผสมผสานก็ชัดเจนว่าต้องใช้ที่ดินหลากหลายประเภท​มาอยู่ด้วยกัน​ ก็ใช่ว่าจะสมประโยชน์และสนับสนุนกันในทุกมิติ​ไปหมด​ ยังไงก็ต้องมีความขัดแย้งกันอยู่บ้าง เช่น​ การแย่งที่จอดรถและการใช้สอยพื้นที่ส่วนกลางระหว่างผู้ใช้อาคารแตกต่างกัน​ที่อยู่อาศัยก็ต้องการความสงบในยามค่ำคืนและวันหยุด​ แต่ก็เป็นช่วงเวลาเดียวกันกับที่ศูนย์การค้าจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย มียานพาหนะเข้าออกวุ่นวาย​ มีเสียงดังอันเกิดจากกิจกรรมต่าง​ๆ​ มารบกวนความสงบของที่อยู่อาศัย​ ช่วงเวลาเร่งด่วนเช้าเย็นที่คนอยู่อาศัยต้องรีบออกไปทำงานและกลับบ้าน​ ก็เป็นเวลาเดียวกันกับที่พนักงานและผู้มาติดต่อสำนักงานเข้ามาในพื้นที่​

บางคนถึงกับกล่าวว่า​ โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานเป็นโครงการแบบเป็ด​ จะทำอะไรก็ไม่สุดสักอย่าง​ จะทำพาณิชยกรรมแบบจัดคอนเสิร์ตเสียงดังถึงตีสองก็โดนส่วนพักอาศัยในโครงการเดียวกันด่า​ จะทำเป็นที่อยู่อาศัยชั้นดี​ ยูนิตขนาดใหญ่​ มีความสงบสมกับการเป็นที่อยู่อาศัยชั้นดี​ ก็ไม่คุ้มค่าสำหรับการอยู่กลางเมืองและขัดแย้งกับการใช้งานของศูนย์การค้าและสำนักงาน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องออกแบบให้กิจกรรมและอาคารแต่ละประเภทสามารถอยู่ร่วมกันในแปลงที่ดินของโครงการเดียวกันได้อย่างสะดวกควบคู่ไปกับส่งเสริมให้มีความเป็นส่วนตัวอย่างเหมาะสม​ จัดวางตำแหน่งอาคารต่าง​ๆ​ ตามระดับของการติดต่อกับภายนอก​ โดยเอาพวกศูนย์การค้าและสำนักงานไว้ติดถนนใหญ่​เพื่อความสะดวกในการเชื่อมโยงกับพื้นที่อื่น​ๆ​ ของเมือง ส่วนที่อยู่อาศัยอยู่ถัดเข้ามาด้านในเพื่อหลีกเลี่ยงความวุ่นวาย​ มีความสงบ​และมีทางเข้าออกที่ไม่ปะปนกับกิจกรรมอื่น​ๆ​ มีพื้นที่กันชน​ (BUFFER​ AREA) ระหว่างกิจกรรมที่มีความขัดแย้งกัน​

คนหนุ่มสาววัยเริ่มทำงาน​ได้ประโยชน์จาก MIXED USE มากที่สุด​
คนหนุ่มสาววัยเริ่มทำงาน​ที่มีไลฟ์สไตล์แบบมีชีวิตชีวา​ ต้องการอยู่อาศัยกลางเมืองที่เดินทางไปไหนมาไหนสะดวก​ พอใจกับที่อยู่อาศัยขนาดเล็กแค่พอซุกหัวนอนเพราะใช้ชีวิตส่วนใหญ่อยู่นอกบ้านหรือคอนโด​ มีที่ทำงานใกล้ที่อยู่อาศัยแบบเดินไปทำงานได้​หรือมีอาชีพอิสระที่ใช้ร้านกาแฟในศูนย์การค้าเป็นที่นั่งทำงานและนัดคุยกับลูกค้า​ กลับบ้านนอนดึกหน่อย​เป็นเวลาที่ไม่ถูกรบกวนจากกิจกรรมสำนักงานและพาณิชยกรรมแล้ว​ วันเสาร์อาทิตย์ไปอยู่ศูนย์การค้าทำนู่นนี่ไปตามประสาคนรุ่นใหม่ วิถีชีวิตแบบนี้จะอยู่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานได้อย่างมีความสุข​ ส่วนคนที่ต้องการอยู่บ้านอย่างสงบหรือผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างกิจกรรมวุ่นวายเสียงดังตลอดทั้งวันทั้่งคืน​ ก็คงไม่เหมาะกับโครงการแบบผสมผสานเป็นแน่​ ดังนั้น​การเลือกพื้นที่ในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานมาเป็นสำนักงาน​ พาณิชยกรรม​ หรือที่อยู่อาศัย​ จึงต้องทำความเข้าใจศักยภาพและข้อจำกัดของทั้งตัวท่านเองและของโครงการ​ ท่านจึงจะสามารถทำธุรกิจและใช้ชีวิตในโครงการเหล่านั้นได้อย่างเหมาะสม​ คุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไป​ และไม่ทนทุกข์ทรมานกับลักษณะเฉพาะของโครงการแบบผสมผสานนั่นเอง

หากใครที่ต้องการที่จะหาโครงการ MIXED USE ดีๆ สามารถค้นหาได้ที่ Baania.com

เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]