ตลาดคอนโดโซนศรีราชา ยังดีอยู่ไหม

เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ EEC ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา บางแสน ศรีราชา พัทยา สัตหีบ และระยอง ยังสถานการณ์ดีอยู่ไหมในภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

• ส่องซัพพลาย เสนอขายอยู่ในตลาด 3,470 ยูนิต มูลค่า 10,059 ล้านบาท
• กลุ่มราคา  3-5.99 ล้านบาท ตลาดที่มีจำนวนเหลือขายน้อย 
• ข้อดียังมีแหล่งงาน แหล่งการศึกษา ส่งผลให้ประชากรยังหนาแน่นในย่านนี้

พื้นที่ดังกล่าวแบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม

กลุ่มแรก ทำเลของมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยว ได้แก่ บางแสน ศรีราชา และพัทยา

กลุ่มที่สองคือ กลุ่ทำเลของโรงงาน คือ ฉะเชิงเทรา สัตหีบ และระยอง พบว่ากลุ่มมหาวิทยาลัยและการท่องเที่ยวมีการเติบโตที่น่าสนใจ โดยเฉพาะศรีราชา เพราะเป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวญี่ปุ่นอาศัยอยู่อย่างหนาแน่นถึง 8,000 คน และยังเป็นพื้นที่ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่ง

นอกจากนี้ยังมีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ซึ่งมีนักศึกษาใหม่ทุกปี จึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในศรีราชาค่อนข้างโดดเด่น

การสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบ ที่อยู่อาศัยในโซนศรีราชา ช่วงต้นปี 2562 มีทั้งสิ้น 7,072 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 17,721 ล้านบาท

คอนโดมิเนียมมีสัดส่วนมากเป็นอันดับหนึ่งหรือคิดเป็น 49% มียูนิตเสนอขายอยู่ 3,470 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 10,059 ล้านบาท เป็นตัวเลขที่ลดลงจากการปรับตัวของผู้ประกอบการที่ระบายโครงการเก่า

ด้านระยะเวลาการขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนนี้อยู่ที่ 2.97 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และคาดว่าจะขายหมดในราว 16 เดือน

ผลสำรวจอสังหาริมทรัพย์พื้นที่ EEC พบเริ่มน่าสนใจ หลังต้นปีภาครัฐวางนโยบายพัฒนาพื้นที่แบบบูรณาการ ดึงเอกชนร่วมลงทุน หนุนการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชุม ส่งอานิสงส์ความต้องการอสังหาฯโตควบคู่เศรษฐกิจ

ศรีราชา ตลาดยังน่าสนใจ

ภายหลังการเปิด EEC ในช่วงกว่า 5 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดโรงงานอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น ทำให้มีทั้งแรงงานในประเทศและต่างประเทศเข้ามาทำงานและอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เป็นทำเลที่น่าจับตามอง มีทั้งโรงงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และสถาบันการศึกษาชั้นนำ  มีประชากรรวมทั้งหมดใน EEC 3.4 ล้านคน

เมื่อต้นปี 2563 รัฐบาลได้กำหนดนโยบายในการพัฒนาเศรษฐกิจชุมชน ลดผู้มีรายได้น้อยให้หมดไปภายใน 3 ปี ทั้งยังผลักดันงบการลงทุนและดึงภาคเอกชนร่วมลงทุนอย่างเต็มตัว ทำให้พื้นที่ EEC มีโอกาสเป็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออก

ปัจจัยบวกจากแหล่งเรียน-งาน

ทำเลศรีราชาน่าสนใจกว่าทำเลในโซนตะวันออก เพราะเป็นพื้นที่ศักยภาพสูงชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาทำงานในไทยอาศัยอยู่หนาแน่นกว่า 8,000 คน

ปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมพื้นที่ศรีราชา พบว่าในด้านของโรงงานอุตสาหกรรมนั้น อยู่ใกล้ทั้งนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร และนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง ทั้งสองนิคมฯนี้มีชาวญี่ปุ่นทำงานอยู่เป็นจำนวนมาก 

• นิคมฯอมตะนคร มีโรงงานอุตสาหกรรม 514 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น  60.46%
• นิคมฯปิ่นทอง มีโรงงานอุตสาหกรรม 307 โรงงาน มีโรงงานสัญชาติญี่ปุ่น  74%
• ชาวญี่ปุ่นนิยมอาศัยอยู่ในศรีราชา จนทำให้ศรีราชาได้รับการขนานนามว่า “Little Osaka”

ระดับราคาที่เสนอขายอยู่ที่ 3.5 – 6 ล้านบาท และ 6 – 15 ล้านบาท  โดยเฉพาะในกลุ่มราคา  3.00-5.99 ล้านบาท เป็นสินค้าที่จำนวนเหลือขายน้อย เพราะเป็นระดับราคาที่ตอบโจทย์นักธุรกิจชาวต่างชาติที่มาทำงานในโรงงานในพื้นที่ EEC รวมถึงกลุ่มพนักงานชาวไทย

กลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อให้บุตรหลานที่เรียนในพื้นที่ จำนวนนิสิตใหม่ของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ศรีราชา ในปี 2560 เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ในอัตรา 7.5% ส่งผลให้อุปสงค์ที่ในที่อยู่อาศัยขยายตัว โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม

ปัจจัยบวกจากนโยบายพัฒนาท่าเรือแหลมฉบังเฟส  3 และ 4 รวมทั้ง บมจ.ไทยออยล์ ได้ทำการต่อสัญญาเช่าที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการพลังงานสะอาดไปอีก 30 ปี บริษัทนี้ มีพนักงานถึง 1,200 คน

ดีมานด์เส้นสุขุมวิทฮอตสุด

ทำเลที่ผู้ซื้อให้ความสนใจจะอยู่บนเส้นถนนสุขุมวิท บริเวณมหาวิทยาลัยเกษตร-ศรีราชา หรือบริเวณโรงงานไทยออยล์ เพราะสะดวกในการเดินทาง โดยมีโครงการที่เปิดขายมากกว่า 10 โครงการและหลายระดับราคา

สุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ให้ข้อมูลว่า มาตรการ LTV ที่ประกาศใช้ใหม่ส่งผลดีต่อเรียลดีมานด์กระตุ้นยอดซื้อโดยเฉพาะบ้านหลังแรกจะช่วยให้ผู้ที่ซื้อบ้านได้ประโยชน์โดยตรง โดยเฉพาะบ้านหลังแรกที่นอกจากจะสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้าน และ ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการเข้าอยู่อาศัยจริง น่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้

ส่วนบ้านหลังแรกที่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการปรับปรุงคือการวางดาวน์ 10% จากเดิม 20% น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนได้ดีขึ้น

ส่วนบ้านหลังที่สองหากผ่อนปรนเหมือนบ้านหลังแรกจะปลดล็อคตลาดอสังหาฯได้มากเพราะบ้านหลังที่สองก็ยังเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์

 

ซัพพลายกลุ่มคอนโดเริ่มต้น 1 ล้าน

นอกจากกลุ่มคอนโดระดับราคาที่กล่าวมาแล้ว ในทำเลศรีราชา ยังมีซัพพลายอีกกลุ่มราคาอยู่ที่ราคาล้านบาทต้นๆ ต่อยูนิต อย่างเช่น โครงการดีพาร์ค คอนโด สวนเสือ – ศรีราชา ที่เปิดขายในราคาล้านต้นๆ โดยยึดทำเลติดกับถนนทางหลวง 3241 เป็นย่านชุมชนที่พักอาศัยและใกล้แหล่งงานนิคมอุตสาหกรรม อยู่ไม่ไกลจากแหล่งสถานศึกษา และสถานที่ท่องเที่ยว ในขนาดห้องนอน 24.24 ตร.ม. เจาะกลุ่มที่ต้องการซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยและซื้อลงทุนปล่อยเช่า โดยการันตีผู้เช่า1ปี