คนรุ่นใหม่ชอบที่จะลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมหรือในบางครั้งก็เป็นทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวเพื่อการปล่อยเช่าสร้างผลตอบแทนจากสินทรัพย์นั้นๆ แต่ก่อนปล่อยเช่าสิ่งที่เจ้าของทรัพย์ต้องทำความเข้าใจอันดับแรกก็คือ สัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดอะไรบ้าง และต้องเตรียมตัวอย่างไรก่อนปล่อยเช่า สำหรับคนที่ยังไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นจากตรงไหนก่อนดี มาเรียนรู้และทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าไปพร้อมๆ กัน

ทำไมต้องทำสัญญาเช่า

สัญญาเช่า ทำขึ้นเพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับทั้งผู้เช่าและผู้ปล่อยเช่า ทั้งที่เป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ เพราะหากว่าตกหล่นอะไรไปจะนำมาสู่ความไม่เข้าใจและเกิดเป็นปัญหาขึ้นได้ทั้งสองฝ่าย

เอกสารสัญญาเช่าที่ทำขึ้นเพื่อเป็นความเข้าใจที่ตรงกันและเกิดเป็นข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ตามกฎหมายแล้วกำหนดให้ทำหนังสือเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ซึ่งไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียม  และสัญญาเช่าอสังหาที่เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป แบบนี้จะมีค่าธรรมเนียมให้กับทางกรมที่ดิน

เรื่องต้องรู้หากปล่อยเช่า

ตามกฎหมาย ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ที่ประกาศไว้ในราชกิจจานุเบกษา มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 กำหนดไว้ชัดถึงบทบาทหน้าที่ของผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ว่าต้องทำอะไรบ้าง

หลักๆ คือให้สิทธิผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่และสิทธิตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า  อีกทั้งที่ระบุไว้ในกฎหมายยังไม่ให้เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน, ไม่ให้มีการเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร ค่าสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง, ไม่ให้เรียกเก็บเงินประกันเกินกว่า 1 เดือนของอัตราค่าเช่าอาคาร, ไม่ให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

นอกจากนี้  ทางผู้ให้เช่าจะไม่สามารถเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่แจ้งผู้เช่าทราบล่วงหน้า,ไม่ให้กำหนดอัตราค่าไฟและน้ำเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บ,ไม่ให้ผู้ให้เช่าปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์อาคาร ยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ, ไม่ให้ทำการเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม และ ไม่ให้ผู้ปล่อยเช่าทำการบอกเลิกสัญญา โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาหรือเงื่อนไขใด ๆ

เตรียมทำหนังสือสัญญาเช่า

การทำข้อมูลผู้เช่าเป็นอีกสิ่งที่ผู้ให้เช่าต้องทำ ได้แก่ อาชีพ ตำแหน่งงาน เพื่อรู้ได้คร่าวๆ ถึงกำลังการจ่ายค่าเช่าว่าเป็นอย่างไร จำนวนของผู้เช่าที่จะเข้ามาอยู่ในบ้านว่าเป็นเท่าใด มีการนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาในบริเวณหรือไม่ ทั้งนี้อาจต้องรมไปถึงพฤติกรรมการใช้ชีวิตอย่างเช่น การสูบบุหรี่ เพราะจะมีผลต่อการเข้ามาอยู่อาศัย โดยที่ผู้ให้เช่าสามารถระบุไว้เป็นข้อห้ามในสัญญาเช่า

ทั้งนี้ รายละเอียดส่วนอื่นๆ ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องไม่ลืมระบุถึงรายการทรัพย์สินภายในบ้านหรือคอนโดเอาไว้ พร้อมกับแจ้งถึงสภาพของทรัพย์สินเอาไว้ให้ชัดเจนโดยที่ทั้งสองฝ่ายต้องรับรู้และเข้าใจตรงกัน เช่น ค่าเช่าต่อเดือน ค่ามัดจำ ค่าปรับที่เกิดจากการชำระค่าเช่าล่าช้า

ภายหลังจากที่ได้ตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าแล้ว ให้จัดการทำเอกสารสัญญาเช่าไว้เป็น 2 ชุด เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเก็บไว้เป็นหลักฐาน พร้อมกับมีการลงลายมือชื่อทั้งจากผู้เช่าและผู้ให้เช่า เพื่อให้สัญญาเช่าฉบับนี้สามารถนำไปใช้ในทางกฎหมายได้

เรียนรู้เกี่ยวกับสัญญาเช่าสักนิดแล้วการปล่อยเช่าอสังหาจะไม่ใช่เรื่องที่ยุ่งยากอีกต่อไป ซึ่งนอกจากเรื่องสัญญาเช่าแล้ว ยังต้องเตรียมตัวให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าในอีกหลายๆเรื่อง ทั้งไอเดียการตกแต่ง รวมถึงการจัดบ้านให้ตรงตามหลักฮวงจุ้ย 

ยังมีเช็คลิสต์เพื่อความสำเร็จของการปล่อยเช่าอีกมากที่ Baania.com