ทำเลที่น่าสนใจ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560

จากการสำรวจพบว่า ดัชนีราคาบ้านและคอนโดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2560 มีการปรับเพิ่มสูงขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าทุกประเภท โดยแบ่งเป็น

• บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีการปรับราคาเพิ่มสูงถึง 2.5% เมื่อเทียบกับนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ซึ่งปรับเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% เท่านั้น
• ทาวน์เฮาส์ในนนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ ปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงถึง 3.8% เมื่อเทียบกับราคาทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ ที่มีการปรับเพิ่มขึ้นแค่ 1.9%
• คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปรับราคาสูงที่สุดในประเภทที่อยู่อาศัยถึง 5.9% ในขณะที่นนทบุรี และสมุทรปราการมีการปรับเพิ่ม 3.4%

Baania ขอเสนอที่อยู่อาศัยในทำเลที่น่าสนใจ และราคายังจับต้องได้ ซึ่งในอนาคตยังมีโอกาสปรับเพิ่มสูงขึ้นหลายเท่าตัว ลองดูกันดีกว่าว่ามีที่ไหนบ้าง

รัชดา-พระราม 9

ย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ (CBD) ซึ่งมีการเกิดใหม่ของอาคารสำนักงานหลายแห่ง อาทิเช่น เดอะซุปเปอร์ ทาวเวอร์ 125 ชั้น สูงที่สุดในอาเซียนซึ่งกำลังก่อสร้าง, โครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ ของการรถไฟฯ บนที่ดิน 497 ไร่,  อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย,  สำนักงานใหญ่ของยูนิลีเวอร์ รวมไปถึง ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เอสพลานาด รัชดา, เดอะสตรีท, เซ็นทรัลพระราม 9, ฟอร์จูน และ สถานบันเทิงจำนวนมาก ทำให้ในย่านนี้ไม่เคยหลับ ด้วยความที่เป็นทั้งแหล่งงานกลางวันและแหล่งบันเทิงของคนกลางคืน  อีกทั้งยังเป็นศูนย์กลางการคมนาคม โดยเชื่อมต่อรถไฟฟ้าเฉลิมรัชมงคล รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ ในปัจจุบัน โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-รามคำแหง-มีนบุรี) และโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองลาดพร้าว-บางกะปิ-พัฒนาการ ในอนาคต รวมไปถึงทางพิเศษศรีรัช ทำให้การเดินทางเข้าออกเมืองเป็นไปได้อย่างคล่องตัว

จากปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวทำให้แนวโน้มราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดิน ย่านถนนรัชดาภิเษก-พระราม 9 คาดว่าจะมีการขยายตัวสูง แต่ปัจจัยด้านราคาที่ดินยังตํ่าเพียงครึ่งหนึ่งของเขตธุรกิจชั้นใน โดยปัจจุบันราคาประเมินที่ดินบริเวณนี้ปี 2559-2562 (กรมธนารักษ์) อยู่ที่ตารางวาละ 3.5-4 แสนบาท เมื่อเทียบกับถนนสีลมซึ่งราคาประเมินตกราวตารางวาละ 7 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาท ในอนาคตคาดว่าที่ดินบริเวณนี้สามารถมีราคาพุ่งสูงถึงตารางวาละ 1 ล้านบาทได้ไม่ยาก เนื่องจากศักยภาพทำเลที่ไม่ด้อยไปกว่าเขตกรุงเทพฯชั้นใน เราลองมาสำรวจโครงการตัวอย่างบริเวณนี้กัน

จรัญสนิทวงศ์ บางหว้า เพชรเกษม

ทำเลที่น่าสนใจถัดมาคือแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ซึ่งกำลังก่อสร้างอยู่ใน  2 โซน คือ โซนบางซื่อ-ท่าพระ ช่วงบริเวณถนนจรัญสนิทวงศ์, ท่าพระ และโซนหัวลำโพง-บางแค ซึ่งตลอดทั้งสองโซนได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

เดิมตลาดอสังหาริมทรัพย์ย่านฝั่งธนบุรีตอนบน (ถนนบรมราชชนนี ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา) ส่วนใหญ่จะถูกพัฒนาไปเป็นโครงการบ้านเดี่ยว ระดับราคาสูงเกิน 5 ล้านบาท และฝั่งธนบุรีตอนล่าง (ย่านเพชรเกษม บางบอน บางขุนเทียน) จะเน้นไปทางรูปแบบทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท แต่ภายหลังจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมขยายตัวอย่างมาก (จากเดิมที่ไม่มีการพัฒนาเลย) โดยเฉพาะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้มีการก่อสร้างคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าไม่น้อยกว่า 30 โครงการ จำนวนกว่า 12,000 ยูนิต

เนื่องจากประชากรในพื้นที่มีความหนาแน่นสูง อีกทั้งยังเป็นทำเลที่ใกล้กับแหล่งงานหลักในย่านธุรกิจใจกลางเมือง (ย่านธุรกิจถนนสีลม-สาทร, ฝั่งพระนครที่เป็นหน่วยงานราชการต่างๆ) ทำให้ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ขยับสูงขึ้นไปถึงตาราวางละ 2 แสนบาท ทั้งที่ก่อนมีรถไฟฟ้าราคาประเมินเพียงตารางวาละ 1 – 1.5 แสนบาทเท่านั้น ซึ่งในอนาคตเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จและมีการเชื่อมต่อกัน ราคาที่ดินน่าจะมีโอกาสไปได้ถึงตารางวาละ 4-5 แสนบาท โดยโครงการตัวอย่างที่น่าสนใจมีดังนี้
 

บางใหญ่-บางบัวทอง

นี่คือศูนย์กลางธุรกิจฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ เนื่องจากการเป็นจุดคมนาคมเชื่อมต่อเมืองด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางซื่อ-คลองบางไผ่, และโครงการทางพิเศษศรีรัช-กาญจนาภิเษก, อีกทั้งเชื่อมระดับภูมิภาคด้วยโครงการคมนาคมในอนาคตของกรมทางหลวง ด้วยถนนมอเตอร์เวย์บางใหญ่-กาญจนบุรี ระยะทาง 96 กิโลเมตร ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จปี 2562 ทำให้บางใหญ่กลายเป็นประตูสู่ภาคตะวันตก เชื่อมต่อไปยังพม่าและเขตเศรษฐกิจพิเศษทวาย ส่งผลให้มีการลงทุนเมกะโปรเจค 2 โครงการบนพื้นที่เกือบ 100 ไร่ คือ เมกา บางใหญ่ กับ เซ็นทรัล พลาซ่า เวสต์เกต และเร็วๆนี้ อิเกีย บางใหญ่ แบรนด์เฟอร์นิเจอร์ขนาดใหญ่จากประเทศสวีเดน ก็กำลังจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการ

อีกทั้งมีการพัฒนาถนนและการตัดเส้นทางใหม่ “ถนนหอการค้าไทย” ระยะทางยาว 25 กิโลเมตร บนพื้นที่กว่า 80 ไร่ เป็นเส้นทางลัดสำหรับผู้ที่ต้องเดินทางเข้า-ออกเมืองด้วยสะพานพระราม 4 เพื่อเข้าสู่ถนนแจ้งวัฒนะ การเปิดถนนเส้นดังกล่าวจะเป็นการเพิ่มเครือข่ายคมนาคมด้านฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณสะพานพระราม 4 ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อรองรับการเดินทางของผู้อยู่อาศัยในโครงการและประชาชนทั่วไป เพิ่มความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางมากยิ่งขึ้น

ในอดีตทำเลบางใหญ่- บางบัวทอง นับเป็นทำเลชานเมืองที่ได้รับความนิยมในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นลำดับต้นๆ และหลังจากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมรวมไปถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ต่างๆ ยิ่งเสริมให้ย่านนี้รวมถึงเมืองนนทบุรี ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาประเมินที่ดิน 2559-2562 จากกรมธนารักษ์อยู่ที่ 35,000 บาทต่อตารางวา แต่ทั้งนี้การพัฒนาของโครงข่ายคมนาคม รวมถึงการพัฒนาของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อาจจะส่งผลให้ราคาเปลี่ยนแปลงได้อีก ลองมาดูโครงการตัวอย่างในย่านที่น่าจับตามองนี้กัน

ทำเลรังสิต – คลองหลวง

ศูนย์กลางแห่งการเดินทางสู่ภาคเหนือ-อีสาน และเป็นทำเลของที่สำคัญของนิคมอุตสาหกรรมและการขนส่ง เนื่องจากมีจุดตัดแยกรังสิต – นครนายก เป็นแยกที่ตัดกับถนนพหลโยธิน เชื่อมต่อตั้งแต่จังหวัดปทุมธานีถึงสระบุรี และมีทางยกระดับอุตราภิมุข (โทลล์เวย์) ซึ่งเป็นทางที่เชื่อมจากถนนดินแดงถึงรังสิต และโครงการรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงเข้ม ช่วงบางซื่อ – รังสิต มีทั้งหมด 13 สถานี มีระยะทางรวม 36.3 กิโลเมตร รวมไปถึงสถานศึกษาชื่อดังหลายแห่ง ได้แก่ ม.ธรรมศาสตร์, ม.กรุงเทพ, ม.รังสิต และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 4 แห่ง เช่น เซ็นทรัล เอ็ม ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง, ฟิวเจอร์ พาร์ค รังสิต, เดอะฮับ และเซียร์ รังสิต นอกจากนี้ยังใกล้กับท่าอากาศยานนานาชาติ ดอนเมือง รวมไปถึงโรงพยาหลายแห่ง ทำให้โซนรังสิตเป็นตัวเลือกลำดับต้นๆ ของการพัฒนาที่อยู่อาศัยของพื้นที่ในแถบชานเมืองเลยทีเดียว

ปัจจุบันถนนรังสิต – นครนายก เต็มไปด้วยโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะพื้นที่จาก คลองหนึ่ง ถึง คลองเจ็ด ซึ่งหนาแน่นเป็นพิเศษ และกระจายไปถึงคลองสิบสาม โดยเริ่มแรกจะเป็นการพัฒนาในช่วงต้นๆ ใกล้ตลาดรังสิต โดยโครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะตั้งกันอยู่ฝั่งด้านใต้ของถนน (ฝั่งข้ามคลองรังสิตประยูรศักดิ์) เนื่องจากราคาที่ดินฝั่งใต้ตํ่ากว่าราคาที่ดินฝั่งเหนือที่ติดถนนเกือบครึ่งหนึ่ง จึงมีการซื้อที่ดินฝั่งใต้มาพัฒนาเป็นส่วนใหญ่ ราคาขายบ้านจัดสรรมีให้เลือกทุกระดับราคา ตั้งแต่ทาวน์เฮาส์ที่ราคาเริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป นอกจากนี้ยังมีคอนโดมิเนียมติดถนนใหญ่ที่ราคาเพียง 6-7 แสนบาท ยังไม่นับบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติที่อยู่ในทำเลย่านนี้ ซึ่งมีราคาขาย 5-6 แสนบาทเท่านั้น

ด้านราคาที่ดิน ติดถนนใหญ่ เช่น ถนนพหลโยธิน ถนนรังสิต-นครนายก ช่วงต้นนับว่ายังตํ่ามาก มีราคาประเมินที่ดิน 2559-2562 จากกรมธนารักษ์อยู่ที่ 38,000 บาทต่อตารางวาเท่านั้นเมื่อเปรียบเทียบกับทำเลอื่นๆ หากพิจารณาการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า และศักยภาพของพื้นที่ที่มีประชากรจำนวนมาก เป็นทำเลที่คนนิยมซื้อที่อยู่อาศัยลำดับต้นๆ ของปริมณฑล ก็นับว่าน่าลงทุนอย่างยิ่ง
ลองมาดูโครงการตัวอย่างโซนนี้กัน

 

ขอขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจาก : 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC), กรมธนารักษ์,โครงการ เดอะซุปเปอร์ ทาวเวอร์, อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย,เอสพลานาด รัชดา, เดอะสตรีท, เซ็นทรัลพระราม 9, รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน, รถไฟฟ้าสายสีแดง, เซ็นทรัล เวสต์เกต, ม.ธรรมศาสตร์, ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต

 

บทความที่เกี่ยวข้อง :

• ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2559
   
• อัตราดูดซับของตลาดที่อยู่อาศัย (Absorption Rate) กรุงเทพฯ - ปริมณฑล
   
• 5 ทำเล “คอนโดมิเนียม” เปิดใหม่ สูงสุด ปี 2559
   
• 5 ทำเล “บ้านจัดสรร” เปิดใหม่สูงสุด ปี 2559