ธปท.เผยผลสำรวจเรียลดีมานด์คอนโดยังแกร่ง

ธปท. เปิดผลสำรวจการใช้ไฟในคอนโด พบซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงสูงถึง 80% ขณะที่สินค้าคงค้าง และตลาดเก็งกำไรอยู่ในระดับที่ไม่น่าห่วง

ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ได้เผยแพร่บทความ “การเข้าอยู่อาศัยห้องชุดคอนโดมิเนียมจากข้อมูลการใช้ไฟฟ้า” เขียนโดย จิตติมา ดามี ผู้วิเคราะห์อาวุโส ทีมพัฒนาเครื่องชี้ ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค สายนโยบายการเงิน และคุณทิพย์ ตรงธรรมกิจผู้ช่วยผู้อานวยการ ทีมพัฒนาเครื่องชี้ ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค สายนโยบายการเงิน มีเนื้อหาโดยสรุป ดังนี้

ข้อมูลการใช้ไฟฟ้ารายมิเตอร์เป็นข้อมูลจุลภาค (Micro Data) ที่มีขนาดใหญ่ (Big Data) นับว่าเป็นข้อมูลรูปแบบใหม่ (Unconventional Data) ที่ครอบคลุมทุกหน่วยเศรษฐกิจ มีความรวดเร็ว และมีข้อมูลย้อนหลังค่อนข้างยาวเพียงพอต่อการวิเคราะห์ ธปท.จึงส่งเสริมให้นำข้อมูลในลักษณะนี้มาใช้วิเคราะห์ร่วมกับข้อมูลรูปแบบดั้งเดิม (Conventional Data) เพื่อให้ได้ผลในเชิงประจักษ์ (Evidence Base) สามารถใช้ติดตามภาวะเศรษฐกิจได้ทันท่วงที (Now casting) ขณะเดียวกัน ได้เล็งเห็นความสำคัญของคอนโดมิเนียมและบทบาทที่เพิ่มมากขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย เนื่องจากปัจจัยทางด้านการคมนาคมโดยเฉพาะการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้า สายต่าง ๆ ทั้งในปัจจุบันและแผนงานในอนาคต ในเขต กทม. และปริมณฑล ทำให้มีโครงการอาคารชุดตามแนวเส้นรถไฟฟ้าเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งตรงกับความต้องการใช้ชีวิตของคนในเมืองใหญ่

งานศึกษานี้จึงนำข้อมูลไฟฟ้ารายมิเตอร์ เฉพาะการใช้ไฟฟ้าของอาคารชุด ซึ่งมีจำนวน 605,744 มิเตอร์ เป็นมิเตอร์แม่(อาคารชุด) จำนวน 3,591 มิเตอร์ และมิเตอร์ลูก (ห้องชุด) จำนวน 605,744 มิเตอร์  มาวิเคราะห์การเข้าอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมร่วมกับข้อมูลห้องชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งข้อมูลไฟฟ้าแสดงถึงห้องชุดที่ขอเปิดใช้มิเตอร์ไฟฟ้าแล้ว ส่วนข้อมูลห้องชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนเป็นห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมขาย เพื่อติดตามการใช้ประโยชน์ของห้องชุดที่มีอยู่หรืออุปสงค์ที่แท้จริงต่อการถือครองห้องชุด

ทั้งนี้ได้ พบว่า ตั้งแต่ปี 2556-2560 ข้อมูลห้องชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขต กทม. นนทบุรี และสมุทรปราการ มีจำนวนรวม 300,490 หน่วย ขณะที่ข้อมูลมิเตอร์ไฟฟ้าที่เปิดใช้ในช่วงเวลาเดียวกันมีจานวนรวม 261,127 มิเตอร์ หรือคิดเป็นร้อยละ 86.9 ของข้อมูลจาก REIC แม้ในปี 2558-2559 ข้อมูลมิเตอร์ไฟฟ้ามีจำนวนสูงกว่าข้อมูลห้องชุดสร้างเสร็จ แต่เนื่องจากในปี 2556-2557 มีอุปทานห้องชุดสร้างเสร็จ ออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และห้องชุดบางส่วนยังไม่มีการซื้อขายในปีดังกล่าว จึงกลายเป็นห้องชุดคงค้างในปีถัดมา  อย่างไรก็ดี ในภาพรวมถือว่าข้อมูลสองแหล่งมีจำนวนที่ใกล้เคียงกัน ข้อมูลไฟฟ้าที่ใช้ในการศึกษาครั้งนี้จึงสามารถเป็นตัวแทนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ประเภทห้องชุดได้

สำหรับการคำนวณอัตราการอยู่อาศัยจากข้อมูลไฟฟ้า เริ่มต้นจากศึกษาการกำหนดค่า Threshold จำนวนหน่วยของการใช้ไฟพื้นฐาน เพื่อใช้เป็นเกณฑ์จำแนกห้องชุดว่ามีการอยู่อาศัยหรือไม่ โดยคำนวณปริมาณการใช้ไฟจากเครื่องใช้ไฟฟ้าหลัก แล้วใช้ค่านี้จำแนกประเภทการอยู่อาศัยห้องชุดเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ ห้องชุดที่ใช้ไฟฟ้ามากกว่าหรือเท่ากับ 20 หน่วย ถือเป็นการอยู่อาศัยจริง และหากน้อยกว่า 20 หน่วย เป็นห้องที่ไม่มีการอยู่อาศัยจริง หลังจากนั้นจึงนำมาคำนวณอัตราการอยู่อาศัย (Occupancy Ratio: OR) ถ้า OR ยิ่งมาก แสดงว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ไฟตามค่า Threshold ที่กำหนดไว้ในเกณฑ์สูง แม้ข้อมูลไฟฟ้าเพียงลำพังไม่สามารถระบุได้ชัดเจนว่าการอยู่อาศัยดังกล่าวเป็นการอยู่อาศัยของผู้ซื้อหรือผู้เช่า อย่างไรก็ดี ในเบื้องต้น สามารถสะท้อนว่า เป็นอุปสงค์ที่แท้จริงเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งหาก OR อยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะสูงกว่าร้อยละ 70 ถือเป็นสัญญาณที่ดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้จาก การวิเคราะห์ข้อมูลการใช้ไฟฟ้ารายมิเตอร์ในเขต กทม. นนทบุรี และสมุทรปราการ เพื่อติดตามการเข้าอยู่อาศัยในอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ระหว่างปี 2557-2561 ได้ผลที่น่าสนใจ ดังนี้ อัตราการอยู่อาศัยในช่วงปี 2557-2561 โดยรวมเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 80 จากห้องชุดทั้งหมด 605,744 ห้อง โดยกทม. เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 80 (ห้องชุดทั้งหมด 487,425 ห้อง) สมุทรปราการอยู่ที่ร้อยละ 85 (ห้องชุดทั้งหมด 63,661 ห้อง) ขณะที่นนทบุรีเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 70 (ห้องชุดทั้งหมด 52,336 ห้อง)

สำหรับอัตราการอยู่อาศัยห้องชุดของนนทบุรีเคยต่ำสุดที่ร้อยละ 66 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2559 และค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้นเป็นร้อยละ 73.5 ในเดือนสิงหาคม 2561 ภายหลังการเชื่อมต่อรถไฟฟ้ามหานครสาย สีม่วงสถานีเตาปูนกับสายสีน้าเงินสถานีบางซื่อมีความชัดเจน

ขณะที่ห้องชุดใหม่ที่เปิดใช้ไฟตั้งแต่ปี 2557-2560 มีทิศทางการอยู่อาศัยดีขึ้น โดยมีอัตราการอยู่อาศัย ณ จุดตั้งต้นเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 38 และใช้เวลาเพียง 16 เดือน เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 70 ในปี 2561 ส่วนห้องชุดที่เปิดก่อนปี 2555 แม้มีอัตราการอยู่อาศัยโน้มลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูงที่เฉลี่ยร้อยละ 84 ในปี 2561 ผู้ซื้อห้องชุดส่วนใหญ่ร้อยละ 86.2 เป็นเจ้าของมิเตอร์เดียว ร้อยละ 9.5 เป็นเจ้าของ 2 มิเตอร์ ส่วน ที่เหลือร้อยละ 4.3 มากกว่า 2 มิเตอร์

จากการวิเคราะห์ข้อมูลไฟฟ้าร่วมกับข้อมูลอุปทานคงค้าง และระยะเวลาขายหมด พบว่า ภาพรวม ยอดคงค้างและระยะเวลาขายหมดของอาคารชุดปรับตัวดีขึ้น สอดคล้องกับการอยู่อาศัยที่มีแนวโน้มดีขึ้น ส่วนข้อมูลไฟฟ้ากับข้อมูล Mortgage Loan ชี้ให้เห็นว่า ห้องชุดบางส่วนที่มีการเข้าอยู่อาศัยในระดับต่ำหรือว่างเป็นเวลานาน ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดที่มีราคาต่ำ-ปานกลางของผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-สูง

บทสรุปจากการผลการนำข้อมูลการใช้ไฟฟ้ารายเดือนของผู้ใช้ไฟในอาคารชุดมาคำนวณอัตราการอยู่อาศัยนั้น แสดงให้เห็นว่า ตลอดช่วงปี 2557-2561 ภาพรวมอุปสงค์การซื้ออาคารชุดเพื่ออยู่อาศัยจริงอยู่ในระดับสูง สะท้อนจาก เครื่องชี้อัตราการอยู่อาศัยจากข้อมูลไฟฟ้าของอาคารชุดในพื้นที่ กทม. นนทบุรี และสมุทรปราการ มีผู้เข้าอยู่อาศัยสูงกว่าร้อยละ 70 แม้ยังมีบางพื้นที่ที่อัตราการอยู่อาศัยอยู่ในระดับต่ำ

นอกจากนี้ ห้องชุดใหม่ที่เปิดตั้งแต่ ปี 2556-2560 มีทิศทางการอยู่อาศัยดีขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่ห้องชุดที่เปิดก่อนปี 2555 แม้การอยู่อาศัยโน้มลดลง แต่อัตราการอยู่อาศัยก็ยังอยู่ในระดับสูงที่ร้อยละ 80-85 อีกทั้งผู้ใช้ไฟส่วนใหญ่มีการซื้อห้องชุดเพียงห้องเดียว ซึ่งน่าจะสะท้อนได้ว่า ผู้ใช้ไฟดังกล่าวส่วนใหญ่มีอุปสงค์ในอาคารชุดเพื่อการอยู่อาศัยจริง

เมื่อพิจารณาร่วมกับเครื่องชี้อื่นๆ ที่ ธปท. มีการติดตามอยู่เป็นประจำ พบว่า ภาพรวมข้อมูลอุปทานคงค้าง และข้อมูลระยะเวลาขายหมดมีแนวโน้มลดลง สอดคล้องกับทิศทางการอยู่อาศัยที่ปรับดีขึ้นเรื่อยๆ แม้มีบางพื้นที่ที่เครื่องชี้ภาคอสังหาริมทรัพย์และอัตราการอยู่อาศัยมีทิศทางที่แตกต่างกันบ้าง สำหรับห้องชุดที่ยังมีการเข้าอยู่อาศัยในระดับต่ำหรือว่างเป็นเวลานาน ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดที่มีราคาต่ำ – ปานกลางของผู้มีรายได้ปานกลาง - สูง ซึ่งอาจเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนหรือสะสมความมั่งคั่ง แต่จำนวนห้องในกลุ่มนี้ยังมีจำนวนไม่มากนัก

ไม่พลาดทุกข่าวสาร ทันทุกเรื่องราวอสังหาริมทรัพย์กับ Baania ได้ที่ Line Official >> @baania