นาทีทอง โอนอสังหาฯ ไปถือในรูปบริษัท

ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม2561 เพิ่งมีมติขยายระยะเวลายกเว้นภาษีเงินได้ และค่าธรรมเนียมโอนอสังหาฯ ให้กับบุคคลธรรมดาในการโอนทรัพย์สินไปยังบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลตั้งใหม่ จากเดิมที่สิ้นสุดปี 2560 เปลี่ยนมาเป็นสิ้นสุดในปี 2561 แทน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้บุคคลธรรมดารายย่อย เปลี่ยนมาประกอบกิจการในรูปบริษัทหรือนิติบุคคลแทน อันเป็นการส่งเสริมธุรกิจ SMEs และช่วยให้ภาครัฐสามารถเก็บภาษีได้เพิ่มขึ้นได้ด้วย

 

นโยบายดังกล่าวนี้ ถูกวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวาง ว่านี่คือช่องโหว่ รูใหญ่มาก ที่เกื้อหนุนให้นักธุรกิจ และเจ้าของอสังหาฯ รายใหญ่ หาผลประโยชน์จากมาตรการเหล่านี้กัน ดังนั้นเพื่อเกาะติด ไม่ตกรถกับมาตรการและนโยบายตัวนี้ ขอถือโอกาสนำเสนอวิธีการและเทคนิคหาผลประโยชน์ที่นิยมทำกัน ซึ่งเชื่อว่า สิ่งเหล่านี้ จะสามารถประยุกต์ใช้ประโยชน์กับการลงทุนอสังหาฯ ของพวกเราได้ไม่มากก็น้อย

ก่อนอื่น คงต้องมาดูรายละเอียดของประกาศนี้ ที่เริ่มมีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ 28 มกราคม 2560 เป็นต้นมา ซึ่งราชกฤษฎีกาฉบับนี้ ระบุให้ยกเว้นภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ให้กับบุคคลธรรมดา ในส่วนเงินได้ที่ได้รับจากการโอนทรัพย์สิน ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ที่จัดตั้งใหม่ในช่วงตั้งแต่วันที่ 10 สิงหาคม 2559 ถึง 31 ธันวาคม 2561 

โดยมีเงื่อนไขว่าบุคคลผู้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ต้องถือหุ้นในบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่รับโอน เป็นจำนวนไม่น้อยกว่าทรัพย์สินที่โอน และจะต้องไม่โอนหุ้นอันเกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ในราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีด้วย

ทั้งนี้ กรณีบริษัทใหม่ที่ตั้งขึ้น หากเข้าข่ายเป็น SMEs (ทุนที่ชำระแล้วในวันสุดท้ายของรอบระยะเวลาบัญชีไม่เกิน 5 ล้านบาทและมีรายได้จากการขายสินค้าหรือให้บริการในรอบระยะเวลาบัญชีไม่เกิน 30 ล้านบาท) จะได้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติม คือสามารถนำค่าจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ค่าทำบัญชี และค่าสอบบัญชี มาหักเป็นรายจ่ายได้ 2 เท่า เป็นเวลา 5 รอบบัญชีอีกด้วย 

ไม่เพียงเท่านั้น ภาครัฐยังมีการออกมาตรการกระตุ้นอื่นๆ มาช่วยเสริมเพิ่มเติม โดยประกาศลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนนิติกรรมการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงห้องชุด เพื่อชำระค่าหุ้นให้แก่บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นใหม่นั้น จากปกติ 2% เหลือ 0.01% ให้ด้วย

มาตรการต่างๆ ดังกล่าวมาแล้วข้างต้น แม้ทางหนึ่งอาจเป็นผลดีต่อภาครัฐ ที่ช่วยให้สามารถจัดเก็บภาษีเต็มเม็ดเต็มหน่วย มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น แต่ในอีกด้านหนึ่ง กลับกลายเป็นการเปิดช่องให้สามารถใช้หลบเลี่ยงภาษีขึ้นได้ง่ายๆ โดยเฉพาะในระหว่างที่มาตรการกำลังมีผลบังคับใช้อยู่ 

ทั้งนี้ในแวดวงลงทุนอสังหาริมทรัพย์พบว่าช่องโหว่หรือโอกาสการหาประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวอาจสามารถทำได้ใน 4 ลักษณะดังต่อไปนี้

ใช้เป็นเครื่องมือบริหารจัดการอสังหาฯของแลนด์ลอร์ดรายใหญ่การโอนทรัพย์สินส่วนตัวเข้าบริษัทใหม่ในช่วงนี้ นอกจากประหยัดค่าโอนและทำให้ไม่ต้องเสียภาษีแล้ว ยังช่วยสร้างโอกาสทำเงินต่อไปในอนาคตได้ด้วย 

ซึ่งเทคนิคง่ายๆ สามารถทำได้ด้วยการโอนอสังหาฯ ไปยังบริษัทในราคาตลาดที่สูงมากๆ  ทั้งนี้ยิ่งกำหนดราคาโอนสูงเท่าไหร่ ก็จะส่งผลให้ในตอนขาย จะสามารถประหยัดภาษีได้มากเท่านั้น ที่เป็นเช่นนี้เพราะฐานภาษีเงินได้ในบริษัท ปกติจะคิดจากกำไรส่วนต่างระหว่างราคาขาย กับราคารับโอนอสังหาฯ หรือราคาทุนเป็นสำคัญ 

นอกจากนั้นยังมีเทคนิคประหยัดภาษีที่เลือกมาใช้ได้อีกวิธีหนึ่ง ก็คือตอนขายอสังหาฯ เลี่ยงมาขายหุ้นของบริษัทที่ถือครองแทน ซึ่งวิธีหลังนี้ ว่ากันว่าจะช่วยประหยัดกว่าภาษีและค่าโอน ได้ดีกว่าวิธีปกติเยอะมาก

เป็นช่วงที่การพัฒนาอสังหาฯในรูปบริษัทได้เปรียบกว่าบุคคลธรรมดาอย่างเด่นชัดโดยเฉพาะตั้งแต่ที่ภาครัฐประกาศลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลลง และค.ร.ม.เห็นชอบให้มีการแก้ไข เกี่ยวกับการกำหนดฐานภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาฯ จากเดิมที่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ เปลี่ยนมาเป็นคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ กับราคาขาย อย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า ซึ่งเมื่อผนวกเข้ากับสิทธิประโยชน์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นเพิ่มเติม ทำให้การทำธุรกิจในรูปบริษัทช่วงนี้ ยิ่งน่าสนใจเข้าไปใหญ่



เป็นช่วงเวลาดีสำหรับการวางแผนภาษีมรดกบ้านเรา กฎหมายภาษีมรดก เพิ่งมีผลบังคับใช้เมื่อไม่นานมานี้ ส่งผลให้คนที่ถือครองที่ดินหรืออสังหาฯ อยู่ หากเกิดการตกทอดเป็นมรดกก็จะต้องเสียภาษีตามราคาที่ประเมิน ทั้งนี้วิธีช่วยปกป้องทรัพย์สินของครอบครัว และรับมือภาษีมรดก ที่ได้รับการยอมรับกันว่าดีที่สุดก็คือการตั้งบริษัทครอบครัวขึ้นมาถือครองอสังหาฯ แทน ด้วยวิธีนี้จะช่วยให้ไม่ต้องกังวลในเรื่องการเสียภาษีมรดกเท่าใด เพราะยังไงเสีย บริษัทก็จะไม่มีวันตาย 



ใช้สำหรับรับมือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะประกาศใช้การโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากบุคคลธรรมดาไปอยู่ในรูปบริษัทถือแทน จะช่วยลดภาระภาษีในการถือครองทรัพย์สินได้ โดยเฉพาะกรณีของเศรษฐีที่มีที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ที่ดินว่างเปล่า ถือครองอยู่จำนวนมาก ทั้งนี้การถือครองที่ดินในนามบุคคลธรรมดา จะทำให้มีภาระภาษีในระดับที่สูงมาก แต่หากเปลี่ยนมาถือครองในรูปนิติบุคคล จะทำให้ภาระภาษีจะน้อยลง และภาษีทรัพย์สินที่จ่าย ยังสามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายบริษัทได้ด้วย


 

เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์