“บ้านมือสอง” ทางเลือกชั้นเลิศในการลงทุน

ในตัวเมืองเชียงใหม่ ตามแนวถนนสำคัญสายต่างๆ จะพบว่ามีบ้านและคอนโดฯ มือสองประกาศขายอยู่เป็นจำนวนมาก หลายคนมักไม่ค่อยสนใจกันเท่าไหร่ เพราะไม่ชอบตรงที่เป็นของเก่า ชอบอยู่บ้านใหม่มากกว่า แต่จริงๆ แล้วในแง่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ “บ้านเก่าหรือบ้านมือสอง” กลับถือเป็นสินทรัพย์ที่เหมาะสมกับการลงทุนระดับขึ้นหิ้งเลยทีเดียว 

สาเหตุที่ทำให้ที่บ้านมือสองได้รับความสนใจมากในหมู่ผู้ลงทุน ก็เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีจุดเด่นเฉพาะตัวเหนือกว่าบ้านใหม่มาก จนบางครั้งได้รับการขนานนามกันว่าเป็นสินทรัพย์ที่อุดมไปด้วยโอกาสในการทำกำไรเลยทีเดียว 

สำหรับจุดเด่นในแง่การลงทุนที่สำคัญของบ้านมือสองที่โดดเด่นเหนือกว่าบ้านใหม่ในหลายด้าน พอจะสรุปออกมาเป็นประเด็นๆ ให้เห็นได้ดังนี้

          * ราคาถูก  แต่ทำเลดีกว่า โดยทั่วไปบ้านมือสองจะมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่มาก ปกติจะต่ำกว่าไม่น้อยกว่า 30% บางครั้งอาจถึง 50% เลยก็มี แต่ในด้านทำเลที่ตั้งแล้วจะดีกว่าบ้านใหม่มาก เพราะเป็นทำเลที่เจริญแล้ว ทำให้บ้านเก่ามักปล่อยเช่าง่าย แถมได้ค่าเช่าสูงกว่า ซึ่งส่งผลให้บ้านเก่ามีความโน้มเอียงที่จะให้ผลตอบแทนในรูปค่าเช่า (Rental Yield) ได้สูงกว่าบ้านใหม่ และโดดเด่นในแง่การลงทุนมากกว่า

          * สามารถต่อรองราคาได้ ปกติบ้านเก่าจะสามารถต่อรองราคาและเงื่อนไขการซื้อได้ ทำให้มีโอกาสที่จะซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด (Buy Below Market) หรือเรียกว่าทำกำไรในตอนซื้อได้ ซึ่งจะผิดกับบ้านใหม่มากที่จะต้องซื้อในราคาที่ผู้ขายตั้งราคาไว้แต่เพียงสถานเดียว 

          * ทำเลที่ตั้งอยู่ในโซนเจริญแล้ว เนื่องจากสร้างมานานและเป็นพื้นที่ที่คนเข้ามาอยู่อาศัยแล้ว จึงทำให้สามารถมองเห็นความเป็นไปของความเจริญได้อย่างชัดเจน สามารถเห็นเพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อมต่างๆ ในพื้นที่ได้ดีกว่า ซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นข้อมูลสำคัญที่ใช้ประกอบในการเลือกซื้อบ้าน

          * สำรวจตรวจเช็คสภาพบ้านได้ง่ายและเห็นได้ชัดเจน สภาพตัวบ้านและรายละเอียดประกอบทุกอย่างสามารถสำรวจ ตรวจสอบได้อย่างชัดเจน สามารถมองเห็นและสัมผัสได้โดยตรง ไม่เหมือนบ้านใหม่ที่ทราบจากโบว์ชัวร์หรือคำกล่าวอ้างจากเจ้าของโครงการ ซึ่งจริงๆ แล้วสภาพอาจไม่เป็นเช่นนั้นก็ได้

          * อยู่ในสภาพพร้อมอยู่มากกว่าบ้านใหม่ เนื่องจากเป็นบ้านที่ผ่านการปรับปรุง ตกแต่ง ต่อเติมมาแล้ว ทำให้บ้านมือสองอยู่ในสภาพพร้อมอยู่มากกว่าบ้านใหม่

          * คุณภาพดี แข็งแรง ทนทานมากกว่า ปกติบ้านเก่า มักมีโครงสร้างที่แข็งแรงกว่า วัสดุที่นำมาใช้ก็มีคุณภาพดีกว่าวัสดุก่อสร้างสมัยใหม่ ยังผลให้บ้านมีความคงทนและเสถียรมากกว่า

          * มีโอกาสได้ของเก่ามีค่าที่ติดมากับบ้าน สิ่งเหล่านี้เช่นเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ เครื่องใช้เก่าในบ้าน  ซึ่งสิ่งของเหล่านี้ปกติมักเป็นส่วนที่ได้มาฟรี หรือซื้อได้ในราคาถูกมาก ดังนั้นจึงมีโอกาสขายต่อทำกำไรได้เป็นอย่างดี

แม้บ้านมือสอง จะมีคุณลักษณะโดดเด่น น่าสนใจในแง่ของการลงทุนมาก แต่กุญแจความสำเร็จสำคัญในการลงทุนในบ้านมือสองก็คล้ายกับการซื้อของเก่าทั่วไป นั่นคืออยู่ในลักษณะตาดีได้ ตาร้ายเสีย โดยจะขึ้นอยู่กับความละเอียดรอบคอบในการตรวจเช็คและตรวจสอบ ก่อนการตัดสินใจซื้อเป็นสำคัญ ซึ่งโดยทั่วไปแล้ว ปัจจัยที่พึงต้องพิจารณา ตรวจเช็ค ในการเลือกซื้อบ้านมือสองจะมีดังต่อไปนี้

          1.เลือกลงทุนในบ้านมือสองที่มีอายุไม่มากจนเกินไป กฎกำปั้นทุบดินง่ายๆ ก็คือถ้าเป็นบ้านทั่วไป ไม่ควรอายุเกิน 10 ปี เพราะถ้าเก่ากว่านั้น ส่วนใหญ่สภาพบ้านมักจะทรุดโทรมมากจนยากเกินกว่าจะเยียวยาหรือซ่อมแซมให้กลับมาดูดีดังเดิมได้ อีกทั้งยังจะมีปัญหาสาธารณูปโภค ระบบท่อระบายน้ำด้วย

          สิ่งที่ต้องระวังเป็นพิเศษสำหรับบ้านที่เก่ามากๆ ก็คือส่วนใหญ่มักมีปัญหาเรื่องการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางพ่วงตามมาด้วย โดยเฉพาะในส่วนของถนน และท่อระบายน้ำภายในโครงการ อันเป็นผลจากเจ้าของโครงการบ้าน ไม่ยอมโอนให้กับทางราชการและนิติบุคคล

          2.ตรวจเช็คความน่าเชื่อถือของผู้ขายด้วย สิ่งสำคัญอีกเรื่องหนึ่งที่จะมองข้ามไม่ได้เป็นอันขาด ก็คือการตรวจเช็คให้แน่ใจก่อนว่า ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดิน และมีสิทธิที่จะขายได้จริงๆ ซึ่งจะช่วยป้องกันไม่ให้มีปัญหาเกิดขึ้นในภายหลังได้

          3.ตรวจสอบทำเลดูว่าไม่อยู่ในแนวเวนคืน บ่อยครั้งบ้านเก่าที่ประกาศขายในราคาถูกมากๆ มักเป็นบ้านกำลังมีปัญหาถูกเวนคืน หรือมีแนวโน้มกำลังจะถูกเวนคืน ดังนั้นควรต้องตรวจสอบทำเลที่ตั้งด้วยว่าอยู่ในแนวเวนคืนหรือไม่ อาจสอบถามได้จากหน่วยงานราชการในพื้นที่ หรือผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ก็ได้

          4.ตรวจสอบสภาพทรัพย์สินอย่างละเอียด บ้านยิ่งเก่าเท่าไหร่ สภาพสิ่งปลูกสร้างก็จะยิ่งมีปัญหามากขึ้นตามมาด้วย ในเรื่องการตรวจเช็คสภาพบ้านนี้ หากคิดว่าตัวขาดความรู้และความชำนาญ ก็ให้ขอความช่วยเหลือจากช่าง หรือผู้รู้อื่นๆ มาช่วย

          5.ไม่ลืมตรวจเช็คเพื่อนบ้านก่อนตัดสินใจซื้อ เพราะเพื่อนบ้านเป็นปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับความน่าอยู่ของบ้านหลังนั้นๆ อย่างใกล้ชิด ดังนั้นจึงควรตรวจสอบเพื่อนบ้านทั้งที่อยู่ด้านข้าง ด้านหน้าและด้านหลังว่าเป็นใคร นิสัยดีและมีปัญหากับผู้อื่นหรือไม่