พื้นที่ รุ่ง-ร่วง อสังหาฯ ในไทย พร้อมวิเคราะห์ก้าวต่อไปของอสังหาฯ บ้านเรา

ทุกวันนี้ไม่ว่าจะผู้ประกอบการหรือผู้บริโภค ต่างลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เพราะการซื้อบ้านในวันนี้จะต้องใช้งานไปอย่างน้อย 30 ปีตามมาตรฐานอายุอาคารของประเทศไทย ส่วนคนขายก็ต้องคิดว่าความต้องการของลูกค้าในอนาคตเป็นอย่างไร เพื่อจะได้ออกแบบโครงการและอาคารที่ตรงกับความต้องการทั้งในเชิงปริมาณและคุณภาพ 

ครอบครัวขยายกลายเป็นครอบครัวเดี่ยว
สถาบันวิจัยประชากรและสังคมได้จัดทำโครงการศึกษาและคาดประมาณการความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ในช่วงแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 12 (พ.ศ. 2560 - 2564) เสนอต่อการเคหะแห่งชาติ ได้ระบุไว้ว่า ในช่วงห้าปีของแผนฯ 12 นี้ ทั้งประเทศต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มอีก 1,500,785 หน่วย แยกเป็นกลุ่มรายได้น้อยประมาณ 280,000  หน่วย กลุ่มรายได้ปานกลาง  930,000 หน่วย และรายได้สูง 290,000 หน่วย แสดงให้เห็นว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยรายได้ปานกลางจะเพิ่มขึ้นมากที่สุด เพราะกลุ่มครัวเรือนรายได้ปานกลางเพิ่มขึ้นมาก จากโครงสร้างประชากรและเศรษฐกิจที่เปลี่ยนแปลงไป ขนาดครัวเรือนเล็กลงจากครอบครัวขยายกลายเป็นครอบครัวเดี่ยว ต้องการอยู่ใกล้แหล่งงานและสาธารณูปโภค สาธารณูปการที่ได้มาตรฐาน รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีอยู่เดิมไม่สามารถตอบสนองกลุ่มใหญ่นี้ได้อย่างเหมาะสมทั้งด้านราคา ทำเลที่ตั้งและการออกแบบรูปร่างหน้าตาอาคารและประโยชน์ใช้สอย

3 อันดับพื้นที่ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
พอมาพิจารณาแยกรายพื้นที่รายกลุ่มจังหวัด  พบว่า

1. 5 จังหวัดปริมณฑล เพิ่มขึ้น 387,806 หน่วย 
2. ภาคตะวันออก เพิ่มขึ้น 264,409 หน่วย  
3. กรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้น 256,542 หน่วย 

สำหรับพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นน้อยที่สุดคือ ภาคตะวันตกที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นเพียง 48,989 หน่วยเท่านั้น 

5 อันดับจังหวัดที่คนต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
แต่ถ้าพิจารณารายจังหวัดก็พบว่า ได้แก่ 

1. กรุงเทพมหานคร (256,542 หน่วย)

2. สมุทรปราการ (116,799 หน่วย) 

3. ชลบุรี (110,841 หน่วย)
4. ปทุมธานี (94,601 หน่วย) 
5. นครปฐม (60,999 หน่วย) 
   

5 อันดับจังหวัดที่คนต้องการที่อยู่อาศัยลดลง
โดย 4 ใน 5 จังหวัดเหล่านี้ เป็นจังหวัดที่มีรายได้ต่อหัวต่ำในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่

1. หนองบัวลำภู (ลดลง 7,741 หน่วย) 
2. กำแพงเพชร (ลดลง 2,844 หน่วย) 

3. มุกดาหาร (ลดลง 1,412 หน่วย) 

4. อำนาจเจริญ (ลดลง 1,089 หน่วย) 

5. บึงกาฬ (ลดลง 720 หน่วย)
   

แนวโน้มการพัฒนาเชิงพื้นที่ของประเทศไทย
จากการคาดการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัย แสดงให้เห็นแนวโน้มการพัฒนาเชิงพื้นที่ของประเทศไทยอย่างชัดเจน โดยพื้นที่เมืองหลักมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมาก จากแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจที่จะขยายตัวขึ้นในฐานะเมืองศูนย์กลางการพัฒนา ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และอีกส่วนหนึ่งจะไปขยายตัวในจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่พัฒนาพิเศษชายฝั่งทะเลตะวันออก ตามนโยบายของรัฐที่จะพัฒนากรุงเทพมหานครและปริมณฑลให้เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ การเงินการธนาคาร และประตูสู่กลุ่มประเทศประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และนโยบายระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor – EEC) 
อีกทั้งยังมีแนวโน้มที่จะเกิดการพัฒนาต่อเนื่องระหว่างกรุงเทพมหานครและปริมณฑลต่อเนื่องกับพื้นที่ EEC กลายเป็นพื้นที่ต่อเมืองขนาดใหญ่ ที่มีครบถ้วนทั้งพื้นที่เกษตรกรรม อุตสาหกรรม และการค้าการบริการ รวมถึงระบบคมนาคมขนส่งและโครงสร้างพื้นฐานที่มีประสิทธิภาพสูง ในฐานะศูนย์กลางของกลุ่มประเทศประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนอย่างสมบูรณ์แบบ จึงจะมีการจ้างงานในพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มขึ้นอีกมาก

ในทางกลับกัน จังหวัดที่มีขีดความสามารถในการแข่งขันทางเศรษฐกิจต่ำ มีฐานการเกษตรแบบยังชีพหรือไม่ก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มมากนัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจังหวัดในภาคตะวันออกเฉียงเหนือจะสูญเสียแรงงานที่ย้ายถิ่นฐานไปตามโอกาสของการจ้างงานในเมืองขนาดใหญ่ จังหวัดเหล่านั้นจึงมีจำนวนแรงงานลดลง นำไปสู่ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงตามไปด้วย 

ภาพการเปลี่ยนแปลงความต้องการที่อยู่อาศัยแสดงให้เห็นถึงการย้ายถิ่นฐานของประชาชนไปตามแหล่งงานที่มีผลตอบแทนสูง และสะท้อนการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการทำงานจากที่ผูกพันกับทรัพยากรท้องถิ่นแบบภาคเกษตรกรรม ไปสู่การทำงานแบบที่ผูกพันกับโครงสร้างพื้นฐานแบบเมืองและการเชื่อมโยงกับตลาดระดับโลกได้อย่างสะดวก

จะเห็นได้ว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยในช่วงแผนฯ 12 นี้มีการเปลี่ยนแปลง ทั้งในแง่ของการย้ายจากเมืองเล็กไปสู่เมืองใหญ่ และการเปลี่ยนแปลงรูปแบบที่อยู่อาศัยไปสู่ครัวเรือนขนาดเล็กลงกว่าเดิม 
แม้ Demand ในพื้นที่เมืองหลักจะสูงมาก แต่เมื่อมองดูด้าน Supply Side เจาะลงมาในกรุงเทพฯ และปริมณฑลบางพื้นที่ เช่น นนทบุรี จะเห็นว่า มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเกินึวามต้องการก่อน ดังนั้นสิ่งสำคัญใครที่คิดจะลงทุนที่อยู่อาศัยจะต้องพิจารณาทั้งด้าน Demand ในอนาคตและ Supply ที่มีอยู่แล้วอย่างรอบคอบ เพื่อให้มีความเสี่ยงในการลงทุนน้อยที่สุดที่จะเป็นไปได้ 

ซึ่งหากใครต้องการตามหาที่อยู่อาศัยในจังหวัดที่ต้องการสามารถค้นหาได้ที่ Baania.com


เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]