ภาษีขายบ้าน สารพันค่าใช้จ่ายที่คนจะขายบ้านต้องรู้

อยากจะขายบ้านเตรียมรับเงินก้อน แต่ก่อนที่จะได้เงินก้อนโต อย่าลืมทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างการซื้อขายกันด้วยนะครับ เจ้าสิ่งนั้นเรียกว่า ภาษีขายบ้าน เรามาดูกันครับว่ามีอะไรบ้าง พร้อมสารพันความรู้เรื่องค่าใช้จ่ายของคนที่จะขายบ้านทั้งการจ่ายภาษี การขายบ้านที่ผ่อนไม่หมด การซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านขาย และถ้าไม่มีเงินจ่ายค่าภาษีขายบ้านจะต้องทำอย่างไร

ขายบ้านมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

• ค่าธรรมเนียมการโอน

การขายบ้านนั้นปกติจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย ซึ่งจะเลือกจากราคาสูงสุดในการคำนวณนั่นครับ  แต่ต้องบอกว่าใครที่กำลังจะขายบ้านก่อน 24 ธันวาคม 2563 ถือว่าได้เปรียบมากๆ เพราะรัฐออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนและจดจำนองให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจะต้องโอนและจดจำนองต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 24 ธันวาคม 2563 

สำหรับคนที่จะต้องจ่ายค่าโอน ก็คือผู้ซื้อและผู้ขายจะจ่ายร่วมกันคนละครึ่ง เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท หากเป็นหลักการคำนวณแบบเดิมที่ต้องจ่าย 2% จะต้องเสีย 20,000 บาท แต่หากขายในตอนนี้ก่อน 24 ธันวาคม 2563จะเหลือจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 100 บาทเท่านั้น  ซึ่งเท่ากับว่าผู้ขายจะจ่าย 50 บาท และผู้ซื้อจะจ่าย 50 บาทนั่นเองครับ

• ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง

การขายบ้านนั้นปกติจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของมูลค่าจำนอง  แต่หากเรากำลังจะขายบ้านก่อน 24 ธันวาคม 2563 จะจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนองเพียง 0.01 % เท่านั้น ในกรณีที่ซื้อขายที่อยู่อาศัยที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับคนที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจดจำนองก็จะเป็นผู้ซื้อ เช่น บ้านราคา 1 ล้านบาท หากเป็นหลักการคำนวณแบบเดิมที่ต้องจ่าย 1% จะต้องเสีย 10,000 บาท แต่หากขายในตอนนี้ก่อน 24 ธันวาคม 2563 จะเหลือจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 100 บาทเท่านั้น  ซึ่งเท่ากับว่าผู้ซื้อจะต้องเป็นจ่าย 100 บาทนั่นเองครับ

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การขายบ้านนั้นจะต้องมีการจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้ว แต่ผู้ขายหากถือครองทรัพย์สินนั้นๆ เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะขายเกินกว่า 1 ปีก็จะไม่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงถ้าหากว่าจ่ายค่าอากรแสตมป์แล้ว จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเช่นเดียวกันครับ

สำหรับคนที่มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะเป็นผู้ขายครับ เช่น บ้านหลังที่จะขายนั้นมีราคา 1 ล้านบาท โดยอยู่มา 3 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้าน 6 เดือน ก็เท่ากับว่าผู้ขายจะต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 33,000 บาทนั่นเองครับ

• อากรแสตมป์

การขายบ้านนั้นจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินในอัตรา 0.5% แต่หากถือครองทรัพย์สินนั้นๆ เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะขายเกินกว่า 1 ปีจะไม่ต้องจ่าย ที่สำคัญหากเสียภาษีธุรกิจจำเฉพาะแล้ว เราก็จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์นะครับ

สำหรับคนที่มีหน้าที่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะเป็นผู้ขายครับ เช่น บ้านหลังที่จะขายนั้นมีราคา 1 ล้านบาท โดยอยู่มา 3 ปี และมีชื่อในทะเบียนบ้าน 6 เดือน ก็เท่ากับว่าผู้ขายจะต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ 5,000 บาทครับ

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย 

การขายบ้านนั้นจะต้องมีการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งคนที่จ่ายจะเป็นผู้ขายครับ โดยจะคำนวณภาษีด้วยการใช้ราคาประเมินของกรมที่ดิน และจำนวนปีที่ถือครองบ้านนั้นๆ มาคำนวณร่วมกัน และเมื่อได้ผลออกมาเป็นตัวเลขแล้ว ให้นำมาคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาพื้นฐาน ซึ่งเราสามารถใช้โปรแกรมสำเร็จรูปของกรมสรรพากร หรือคำนวณภาษีขายบ้านอย่างละเอียดของกรมที่ดินได้ครับ

ขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดต้องเสียค่าอะไรบ้าง

ใครที่ต้องการจะขายบ้าน แต่บ้านของเราเป็นบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดสามารถทำเรื่องขายได้ครับ โดยค่าใช้จ่ายในการทำเรื่องซื้อขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดนั้น ผู้ขายจะต้องเสียค่าภาษีขายบ้านแบบขายบ้านปกติเลยครับ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

นอกเหนือจากนี้จะมีค่าปลอดจำนองบ้านครับ ซึ่งหากในวันโอนกรรมสิทธิ์ยอดหนี้สินเชื่อของธนาคารสูงขึ้นกว่าที่ตกลงซื้อขายกันไว้ ผู้ขายจะต้องจ่ายเงินเพื่อปลอดจำนองเพิ่มเติมด้วยครับ

รายได้จากการขายบ้านต้องเอามาคิดภาษีปลายปีหรือไม่

ตามกฎหมายหากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของเราไม่เข้าเกณฑ์กฎหมายธุรกิจจัดสรร หรือทำเป้นโครงการจัดสรรใหญ่ แต่รายได้ของเรามาจากการขายบ้านที่อยู่เอง คอนโดอยู่เอง เป็นต้น กฎหมายให้สิทธิ์ให้การเลือกได้ครับว่าจะนำมารวมเป็นรายได้รวมปลายปีหรือไม่

ฉะนั้นถ้าต้องการนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในรอบปีนั้น เพราะคำนวณแล้วเรามีจะได้เงินคืนจากการภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ก็ควรนำรายได้จากการขายบ้านมายื่นครับ ซึ่งให้เรานำข้อมูลจากใบเสร็จสีฟ้าในตอนที่เราทำเรื่องขายบ้านที่กรมที่ดินเรียบร้อย เพราะภายในจะเขียนระบุว่า เราได้จ่ายภาษีเท่าไร มีรายละเอียดอย่างไรบ้างมาใช้ยื่นและเป็นเอกสารแนบ ถ้ากรมสรรพากรขอเอกสารเพิ่มเติมครับ

แต่หากคำนวณแล้วรายได้จากการขายบ้านทำให้อัตราภาษีบุคคลธรรมดาของเราเพิ่มขึ้น และไม่น่าจะได้เงินคืน ก็ไม่ควรนำมารวมเป็นรายได้ทั้งปีของเรานะครับ ไม่เช่นนั้นเราจะต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น 

ถ้าซื้อที่ดินมาสร้างบ้านขายจะต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

หากใครที่วางแผนไว้ว่าจะซื้อที่ดินมาสร้างบ้านขายจะต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรกันบ้านเกี่ยวกับภาษีขายบ้าน ต้องบอกอย่างนี้ครับว่าเราต้องแยกส่วนก่อน โดยแยกเป็นส่วนของการซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน และส่วนของภาษีขายบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว

ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้าน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะเรียกว่าภาษีโอนที่ดินหรือภาษีแบบเดียวกับภาษีขายบ้านครับ แต่จะรับผิดชอบในฐานะผู้ซื้อ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายที่ประกอบไปด้วยค่าธรรมเนียมการโอนที่ต้องจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง

แล้วเมื่อบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายแล้ว หากจำนวนยูนิตบ้านที่จะขายของเราไม่ได้จัดเข้ากลุ่มกฎหมายธุรกิจจัดสรร เพราะมีบ้านไม่กี่หลังนั่นเอง เราจะต้องเสียภาษีขายบ้านแบบขายบ้านปกติครับ แต่จะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในฐานะผู้ขาย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่งกับผู้ซื้อ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

อยากขายบ้าน แต่ไม่มีค่าโอนทำอย่างไรได้บ้าง

หากผู้ขายขาดสภาพคล่องทางการเงิน จึงมีความจำเป็นที่ต้องขายบ้าน แต่ด้วยสภาพคล่องทางการเงินไม่มีทำให้ค่าภาษีขายบ้านหรือค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านต่างๆ ไม่พร้อม เราสามารถมีทางออกมานำเสนอกันครับ

• ตกลงกับผู้ซื้อ โดยเจรจากับผู้ซื้อให้ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมด แล้วมาหักจากราคาขายเอา
• ทำสัญญากู้ยืม หากกังวลว่าผู้ซื้อจะไม่ไว้ใจที่จะออกค่าใช้จ่ายให้ ให้เสนอกับผู้ซื้อว่าสามารถทำสัญญากู้ยืมกับผู้ขายได้

 หนึ่งเรื่องสำคัญในภาษีขายบ้านก็คือการตกลงค่าใช้จ่ายให้เคลียร์ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อว่าใครจะจ่ายส่วนไหนและเท่าไร ซึ่งหวังว่าสารพันความรู้ที่เรานำมาให้จะช่วยคลายข้อสงสัยเรื่องค่าใช้จ่ายได้นะครับ