อยากเปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านต้องทำยังไง

ใครที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน เห็นตารางดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแล้วคงงงหรือสับสนว่าธนาคารไหนกันนะที่จะคุ้มค่า เหมาะกับเรามากที่สุด เพราะดูเพียงตัวเลขที่แต่ละธนาคารให้มาก็มีดอกเบี้ยที่ไม่เหมือนกัน จำนวนโปรโมชั่นดอกเบี้ยในแต่ละเดือนก็ไม่เท่ากัน แล้วเราจะเปรียบเทียบได้อย่างไรดี วันนี้ผมมีวิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแต่ละส่วน เพื่อให้เรานำมาคำนวณเองได้มาบอกกันครับ

1. วิธีคิดคำนวนค่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือน 

วิธีคำนวณแรกที่เราจะนำมาแนะนำกันนั้นก็คือวิธีคิดคำนวณค่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือน ก็คือการคำนวณดอกเบี้ยบ้านในแต่ละงวดที่เราต้องจ่ายครับว่าต้องจ่ายเท่าไรกันแน่ 

สำหรับดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่มักใช้บ่อยๆ คือสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) โดยเราจะคิดจากเงินต้นคงเหลือในแต่ละงวด ซึ่งถ้าเราหาเงินมาโปะเงินต้นได้เยอะหรือเร็ว ก็จะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านน้อยลงตามไปด้วย สำหรับหลักการคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกมีดังนี้ครับ

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย = (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนวันในงวด) ÷ จำนวนวันใน 1 ปี ซึ่งจำนวนวันในหนึ่งปีอาจเป็น 360 วันหรือ 365 วันแล้วแต่ธนาคาร

• เงินต้นที่ลดลง = จำนวนเงินที่ต้องจ่ายในงวดนั้น – ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น

• เงินต้นคงเหลือ = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน – เงินต้นลดลง

ใครที่ยังมองภาพไม่ออกเรามาดูตัวอย่างการคำนวณอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแบบลดต้นลดดอกกันครับ

นายต้องกู้บ้านทำสัญญาขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารในวงเงิน 2,000,000 บาท ธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 3% ต่อปี โดยสัญญามีกำหนดระยะเวลา 30 ปี หรือ 360 งวด นายต้องกู้บ้านจะต้องจ่ายค่างวดบ้านหรือชำระเงินแก่ธนาคารทุกเดือนดังนี้

• กำหนดให้ค่าผ่อนบ้านงวดแรก ซึ่งเป็นเดือนมกราคมมี 31 วัน

1. (2,000,000 x 3% x 31) ÷ 365 จะเท่ากับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดแรกหรืองวดที่ 1 คือ 5,095.89 บาท

2. ทั้งนี้ขอสมมุติให้เงินที่ต้องจ่ายในงวดเป็น 25,000 บาท ดังนั้นก็จะทำให้ได้เงินต้นที่ลดลงดังนี้

25,000 - 5,095.89 จะเท่ากับได้เงินต้นที่ลดลง 19,904.11 บาท

3. 2,000,000 - 19,904.11 จะเท่ากับเงินต้นคงเหลือเพื่อใช้คิดดอกเบี้ยสำหรับงวดต่อไปคือ 1,980,095 บาท 

ดังนั้นพองวดถัดไป เราก็ก็จะคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแบบเดิมที่คิดมาเมื่อตอนต้นครับ เพียงแต่รอบต่อไปเงินต้นของเราจะคงเหลือ 1,980,095 บาทครับ

2. วิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก

นอกจากลองคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแต่ละงวดแล้ว เราต้องมาลองคำนวณและเปรียบเทียบดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก ซึ่งที่เป็น 3 ปีนั้น เพราะธนาคารส่วนใหญ่อาจมีการคำนวณมาให้แล้ว เนื่องจากระยะเวลา 3 ปี มักเป็นระยะเวลาที่สามารถจะรีไฟแนนซ์ธนาคารใหม่หรือรีเทนชันกับธนาคารเดิมได้ โดยที่เราอาจไม่เสียค่าปรับเพิ่ม เรามาดูกันครับว่าถ้าเราจะคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรก เพื่อเปรียบเทียบกับแต่ละธนาคารนั้นจะคำนวณอย่างไร

วิธีคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรกมีดังนี้

1. ในกรณีที่ดอกเบี้ยใน 1 ปีไม่เท่ากัน เราจะต้องหาค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยในแต่ละปีก่อน  โดยใช้สูตรดังนี้

[ (ดอกเบี้ยของแต่ละช่วงเดือน ÷ 12 ) x จำนวนเดือนของดอกเบี้ยในช่วงนั้น]+ [ (ดอกเบี้ยของแต่ละช่วงเดือน ÷ 12 ) x จำนวนเดือนของดอกเบี้ยในช่วงนั้น] ] = ดอกเบี้ยต่อปีนั้นๆ

2. เมื่อได้ค่าเฉลี่ยดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแต่ละปีแล้วให้นำดอกเบี้ยในแต่ละปีมาบอกกันแล้วหารด้วย 3  

มาดูตัวอย่างกันครับ

• สมมุติให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านปีที่ 1 เดือนที่ 1-6 อยู่ที่ 0.30% ต่อปี และเดือนที่ 7-12 อยู่ที่ 4.00% ต่อปี และปีที่ 2 อยู่ที่ 4.00 และปีที่ 3 อยู่ที่ 4.10% ต่อปี

1. [ (0.30 ÷ 12 ) x 6]+ [ (4 ÷ 12 ) x6] ] = 2.15% ต่อปี

2. [2.15 + 4 + 4.10 ] ÷ 3 = 3.4% ต่อปี 

ฉะนั้นก็เท่ากับว่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรกจะอยู่ที่ 3.4% ต่อปีนั่นเองครับ ซึ่งเมื่อเราได้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านของแต่ละธนาคารมาแล้ว เราก็นำมาเปรียบเทียบกันครับว่าธนาคารไหนตอบโจทย์และคุ้มค่ากับความต้องการของเรามากที่สุด

3. วิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านตลอดอายุสัญญา

สำหรับวิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านตลอดอายุสัญญาต้องบอกว่าธนาคารส่วนใหญ่มักคำนวณมาให้เราดูแล้วครับ เพราะหากให้เราคำนวณเองบอกได้เลยว่าค่อนข้างยุ่งยากมากๆ ฉะนั้นธนาคารส่วนใหญ่จึงคำนวรมาให้เราเรียบร้อยแล้วครับ ทำให้เราสามารถนำเอามาเปรียบเทียบกันได้เลย แต่ต้องบอกว่าดอกเบี้ยตลอดสัญญานี้เหมาะสำหรับคนที่จะกู้ยาวๆ เท่านั้นนะครับ หากเราวางแผนว่าเราจะรีไฟแนนซ์หรือรีเทนชันเราควรดูที่อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกเป็นหลักนะครับ

4. วิธีการคำนวนสินเชื่อดอกเบี้ยบ้านรีไฟแนนซ์

ใครที่วางแผนว่าผ่อนบ้านกับธนาคารเดิมครบ 3 ปีแล้วจะรีไฟแนนซ์ หรือจะรีเทนชันกับธนาคารเดิม เพื่อลดเงินต้นและลดดอกเบี้ย สำหรับการคำนวณดอกเบี้ยที่จะรีไฟแนนซ์นั้นก็ใช้หลักการเดียวกับวิธีคิดคำนวนค่าดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านในแต่ละเดือนและวิธีคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ย 3 ปีแรกเลยครับ ซึ่งเราจะต้องดูที่โปรโมชั่นสินเชื่อบ้านธนาคารเป็นหลักว่าโปรโมชั่นสินเชื่อบ้านนั้นคุ้มค่ากว่าสินเชื่อบ้านเดิมของเราหรือไม่นั่นเองครับ

คงจะพอคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพื่อเปรียบเทียบโปรฯ สินเชื่อบ้านในแต่ละธนาคารกันได้แล้วใช่ไหมครับ แต่หากใครยังรู้สึกว่ายากเกินไป Baania มีโปรแกรมคำนวณและเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านมาให้ใช้ง่ายๆ เพียงแค่ติ๊กชื่อธนาคารหรือกรอกตัวเลขเท่านั้น คลิกที่นี่เลยครับ