เคล็ดลับเลือกทำเลที่ตั้งโดย “วิเคราะห์และนับการจราจร”

ช่วงเศรษฐกิจถดถอยในปัจจุบัน หลายคนที่กำลังมองหาทำเลอยู่อาศัยอาจจำเป็นต้องเปลี่ยนมามองหาทำเลค้าขายแทน เพื่อใช้เป็นช่องทางทำมาหากินและเป็นทางหนีทีไล่สำหรับตัวเองในอนาคตกัน

ทั้งนี้ในเชียงใหม่และตามหัวเมืองใหญ่ๆ ตัวเลือกอสังหาฯ จัดว่ามีอยู่มากมาย ตั้งแต่ตึกแถว แผงลอย ตลาดสด หรือพื้นที่ริมถนนต่างๆ แต่ปัญหาหลักก็คือส่วนใหญ่ไม่รู้กันว่าเลือกทำเลตรงไหนจึงจะดี

จริงๆ แล้วการเลือกทำเลเชิงพาณิชย์ดีๆ สักแห่งหนึ่งเป็นสิ่งที่ทำได้ไม่ยากแต่อย่างใด หากอาศัยการ  “วิเคราะห์และนับการจราจร” เข้ามาช่วย ทั้งนี้ปัจจุบันมีเครื่องกดนับจำนวนราคาถูกหลายรูปแบบที่สามารถหาซื้อได้ทั่วไป (ตามตลาดนัด ราคาเพียงแค่เครื่องละ 80-100 บาท) เข้ามาช่วยเป็นอุปกรณ์สนับสนุนในการตรวจเช็คเลือกทำเลลักษณะนี้ได้เป็นอย่างดี

เทคนิคแบบนี้นิยมใช้กันมากในการเลือกทำเลที่ตั้งร้านค้า รวมถึงสถานให้บริการต่างๆ หลักคิดนี้เชื่อว่า ตัวชี้ความน่าสนใจของที่ตั้งอาจพิจารณาหรือสังเกตได้ง่ายๆ จากการจำนวนคน หรือการนับจำนวนรถยนต์ที่ผ่านไปมาตามท้องถนน (Pedestrian and/or Automobile Traffic Count) ถ้ามีมากก็จะหมายถึงศักยภาพของที่ตั้งจะมีมากตามไปด้วย

ที่เป็นเช่นนี้เพราะเงื่อนไขความสำเร็จในการทำธุรกิจการค้าขึ้นอยู่กับจำนวนลูกค้าที่คาดหวังเป็นสำคัญ ซึ่งปกติลูกค้าที่คาดหวังจะมีมากน้อยเพียงใดนั้น มีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับความสะดวกสบายในการที่ลูกค้าจะเข้าถึงทำเลที่ตั้ง รวมถึงความหนาแน่นของการจราจรในบริเวณนั้นด้วย

ซึ่งประเด็นเหล่านี้จะทราบได้ชัดเจนก็ต่อเมื่อมีการนับจำนวนคนที่เดินสัญจรไปมา และการจราจรโดยยานพาหนะที่ผ่านที่ตั้งของธุรกิจก่อนแล้วเท่านั้น

การนับจำนวนคนที่เดินสัญจรไปมา

ในการนับจำนวนคนที่เดินสัญจรไปมาจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องตัดสินใจก่อนว่าจะนับใครบ้าง ช่วงใดที่จะนับ และควรนับที่ใด ทั้งนี้เป้าหมายสำคัญก็คือเพื่อทราบให้ได้ถึงปริมาณจราจรในวันซื้อสินค้าตามปกติ

การละเลยไม่กำหนดก่อนว่าจะนับใครบ้างจะส่งผลให้เกิดอคติขึ้น ส่งผลให้การประมาณการอาจสูงหรือต่ำเกินไปได้ ตัวอย่างเช่น พื้นที่แห่งหนึ่งมีคนที่เดินสัญจรผ่านไปมาเป็นจำนวนมาก แต่หากคนเหล่านั้นเป็นพนักงานของอาคารสำนักงานใกล้เคียง ดังนั้นอาจทำให้เกิดการเข้าใจผิดได้ง่ายๆ หากธุรกิจมุ่งให้ความสนใจเฉพาะปริมาณเท่านั้น โดยไม่ได้พิจารณาถึงลักษณะของคนที่เดินผ่านไปผ่านมาด้วย

ร้านจำหน่ายเสื้อผ้าสุภาพสตรีจะต้องให้ความสนใจกับจำนวนผู้หญิงที่เดินผ่านไปมา ขณะที่ร้านจำหน่ายเสื้อผ้าสุภาพบุรุษจะต้องให้ความสนใจกับจำนวนผู้ชายที่เดินผ่านไปมา แต่หากเป็นร้านขายยาอาจต้องให้ความสนใจกับปริมาณการจราจรทั้งหมด วิธีจำแนกผู้ผ่านไปผ่านมาอีกแนวทางหนึ่งที่นิยมทำกันก็คือการจำแนกอายุคนที่เดินผ่านไปมาบริเวณนั้นด้วย

ทั้งนี้หากต้องการเครื่องชี้ที่น่าเชื่อถือได้มากขึ้นเกี่ยวกับผู้ที่คาดว่าจะเป็นลูกค้า จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องศึกษาการจราจรในระหว่างชั่วโมงการซื้อสินค้าด้วย ปกติผู้ที่ผ่านไปมาในตอนเช้ามักจะอยู่ในเส้นทางที่จะไปทำงาน ขณะที่ผู้ที่ผ่านไปมาในตอนกลางวันมักจะอยู่บนเส้นทางที่จะไปรับประทานอาหารกลางวัน และผู้ที่ผ่านไปมาในตอนเย็นก็คือคนที่กำลังอยู่บนเส้นทางที่จะกลับบ้าน

ปกติช่วงเวลาที่ถือกันว่าดีที่สุดในการนับจำนวนผู้ที่คาดว่าจะเป็นผู้ซื้อ จะยึดตามหลักคิดที่ว่าผู้คนจะเข้าร้านในย่านธุรกิจระหว่างเวลา 10.00-12.00 น. และระหว่างเวลา 13.00-15.00 น.เป็นสำคัญ

แนวคิดการนับการจราจรที่นิยมทำกันอีกลักษณะหนึ่งก็คือการแบ่งวัน โดยให้มีระยะเวลาห่างกันครึ่งชั่วโมงและหนึ่งชั่วโมง ซึ่งจะช่วยให้ธุรกิจสามารถนับการจราจรได้ และบันทึกไว้ทุกระยะครึ่งชั่วโมงที่เปิดดำเนินธุรกิจ

ทั้งนี้การศึกษาการจราจรจะต้องกำหนดว่าจะนับ ณ จุดใด จะนับการจราจรทั้งหมดที่ผ่านที่ตั้ง หรือนับแต่การจราจรที่ผ่านเฉพาะด้านหน้าของที่ตั้งเท่านั้น นอกจากนั้นจะต้องระมัดระวังการนับไม่ให้เกิดการนับซ้ำขึ้น เช่นเมื่อลูกค้าเข้าไปและออกจากร้าน เป็นต้น

การนับการจราจรทางรถยนต์

ปกติยอดขายสินค้าของร้านค้าส่วนใหญ่จะมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับลูกค้าที่เดินทางโดยทางรถยนต์ ซึ่งตัวชี้ที่ดีตัวหนึ่งก็คือปริมาณการจราจรของรถยนต์ในบริเวณนั้นว่ามีมากน้อยเพียงใด

แนวคิดการนับการจราจรทางรถยนต์จะคล้ายๆ กับแนวคิดการนับจำนวนผู้เดินผ่านไปผ่านมา คือต้องตัดสินใจก่อนว่าควรจะต้องนับใครบ้าง เมื่อใดที่จะนับและควรนับที่ใด

การจำแนกการจราจรทางรถยนต์อาจจะใช้หลักเกณฑ์ตามชนิดของการเดินทาง เช่น การเดินทางไปทำงาน การเดินทางไปซื้อสินค้า หรือการเดินทางเพื่อความสนุกสนาน ซึ่งสิ่งเหล่านี้จะช่วยชี้ชัดให้เห็นถึงปริมาณลูกค้าที่คาดหวังของธุรกิจที่จะทำนั้นๆ ได้เป็นอย่างดี

เช่น ร้านซักแห้งชอบทำเลที่ตั้งบนฟากถนนที่ผู้คนเดินทางไปทำงาน ในขณะร้านจำหน่ายของชำชอบทำเลที่ตั้งบนฟากถนนที่ผู้คนเดินทางกลับบ้าน ขณะที่โรงแรม ปั๊มน้ำมัน และภัตตาคารชอบตั้งอยู่ตามถนนหลวงที่มีการเดินทางคับคั่ง และมีทางเข้าทางออกสู่ถนนหลวงได้สะดวก

โดยทั่วไปแล้วปัจจัยในเรื่องการจราจรนี้จะมีความสำคัญกับธุรกิจแต่ละประเภทแตกต่างกัน ทั้งนี้ธุรกิจที่จำหน่ายสินค้าที่ซื้อตามความสะดวก ปัจจัยด้านการจราจรจะถือว่ามีความสำคัญมากที่สุด ซึ่งจะแตกต่างจากธุรกิจที่จำหน่ายสินค้าเลือกซื้อที่จะต้องอาศัยคุณภาพมากกว่าปริมาณ ยิ่งเป็นธุรกิจที่จำหน่ายสินค้าที่ซื้อโดยเฉพาะเจาะจงอาจเลือกทำเลที่ตั้งอยู่ไกลออกไปได้มากกว่า เนื่องจากลูกค้าเป็นฝ่ายที่พยายามไปหาซื้อสินค้าเอง

ด้วยเหตุนี้รูปแบบการวิเคราะห์การจราจรจึงอาจแตกต่างกันขึ้นอยู่กับลักษณะสินค้าที่จัดจำหน่ายได้ด้วย บางแห่งอาจเน้นเพียงแค่จำนวนความหนาแน่นของการจราจรเท่านั้น แต่บางแห่งอาจต้องเจาะลึกลงไปถึงลักษณะของการผ่านไปผ่านมาด้วย

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์