เจาะลึกร่างผังเมืองนนทบุรี ว่าด้วยคอนโดภายใต้ข้อกำหนดใหม่

Baania ได้นำข้อจำกัดจากร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้ ซึ่งธนาคารเกียรตินาคินได้ทำการวิเคราะห์ในเชิงพื้นที่เอาไว้ มาต่อยอดโดยใช้ข้อมูลจากการสำรวจของ Baania เพื่อชี้ให้เห็นผลกระทบ และโอกาสในการพัฒนาและการซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี โดยแบ่งเป็น 3 ตอน ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ (เจาะลึกร่างผังเมืองนนท์ (ตอน 1) ทาวน์เฮาส์: โอกาสภายใต้ข้อกำหนดใหม่) คอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ตามลำดับ

ในตอนที่ 2 นี้จะกล่าวถึงการพัฒนาคอนโดมิเนียม กับโอกาสภายใต้ข้อจำกัดของร่างผังเมืองนนทบุรี ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดนนทบุรีมีการขยายตัวอย่างชัดเจนหลังจากเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง เตาปูน - คลองบางไผ่ ทำให้การเดินทางจากนนทบุรีเข้าสู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯสะดวกขึ้น ภาพรวมตลาดคอนโดในจังหวัดนนทบุรีจากข้อมูลของ Baania พบว่า มีโครงการรวมทั้งหมด 247 โครงการ จำนวน 131,000 ยูนิต เป็นโครงการที่เปิดขายอยู่ใน 59 โครงการ และปิดขายไปแล้ว 188 โครงการ แบ่งเป็นโครงการที่ราคาขายต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท 190 โครงการ ราคา 1.5-3 ล้านบาท 48 โครงการ ราคาขายเกินกว่า 3 ล้านบาท 9 โครงการ 

ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้รายงานตัวเลขคอนโดมิเนียมในจังหวัดนนทบุรีที่อยู่ระหว่างขายถึงสิ้นปี 2560 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 57 โครงการ จำนวนรวม 35,411 หน่วย มูลค่ารวม 81,842 ล้านบาท ถือเป็นจังหวัดที่มีคอนโดมิเนียมมากเป็นอันดับ 2 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รองจากกรุงเทพฯ แต่ถ้ากำหนดพื้นที่เป็นอำเภอหรือเขต อำเภอเมืองนนทบุรีจะมีจำนวนคอนโดมิเนียมมากเป็นอันดับ 1 ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลทล   

ผลสำรวจยังระบุด้วยว่า จากจำนวนห้องชุดที่เปิดขายอยู่ ทั้งหมด 35,411 หน่วย ยังมีห้องชุดเหลือขายอยู่ 11,385 หน่วย คิดมูลค่า 26,925 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่หรือประมาณ 50% ของห้องที่เหลือขายจะมีราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนใน 4 เดือนแรกของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดในจังหวัดนนทบุรีเพิ่มอีก 4 โครงการ จำนวน 1,255 หน่วยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล

ในส่วนของผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยผ่านเว็บไซต์ Baania ให้ความสนใจค้นหาคอนโดมิเนียมจังหวัดนนทบุรีในสัดส่วน 15% น้อยกว่า บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ที่มีผู้ให้ความสนใจ 47% และ 36% ตามลำดับ แต่ตลาดคอนโดมิเนียมก็มีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ ตามไลฟ์สไตล์ของคนรุ่นใหม่ และราคาที่ดินในจังหวัดนนทบุรีที่มีแนโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง 

ลด FAR กระทบพื้นที่อาคารสูง

สิ่งที่จะต้องพูดถึงความเปลี่ยนแปลงจากร่างผังเมืองนนทบุรีซึ่งจะมีผลกระทบต่อการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคตเป็นอันดับแรกก็คือ "การเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน" หรือที่เรียกกันว่า "Floor Area Ratio: FAR" ในจังหวัดนนทบุรีทั้งจังหวัดสามารถใช้ FAR ได้สูงสุด 10:1 หรือสามารถสร้างพื้นที่อาคารได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน เช่น ที่ดินมีขนาด 100 ตารางเมตร(ตร.ม.) อาคารที่สร้างบนที่ดินแปลงนั้นสามารถสร้างได้สูงสุด 1,000 ตร.ม. เป็นต้น 

ขณะที่ร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่กำหนดค่า FAR ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันออกไปตามวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน และได้กำหนด FAR สูงสุดไว้ที่ 8:1 ซึ่งพื้นที่ที่ได้ FAR สูงสุด 8:1 ก็มีบริเวณไม่มากนัก นอกจากนี้ยังมีข้อกำหนดเรื่องของขนาดถนนมากำกับอีกด้วย ซึ่งจะทำให้คอนโดมิเนียมที่จะพัฒนาหลังร่างผังเมืองฉบับนี้ประกาศใช้จะมีพื้นที่ลดลง และแน่นอนว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะแพงขึ้นด้วยเช่นกัน  

เปิดทำเลรุ่ง-ร่วงพัฒนาคอนโด

สำหรับพื้นที่ในจังหวัดนนทบุนีที่ไม่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้เลย ก็คือพื้นที่เกษตรกรรมทุกประเภทหรือพื้นที่สีเขียวทั้งหมด และพื้นที่อุตสาหกรรมหรือพื้นที่สีม่วงทั้งหมดของร่างผังเมืองนนทบุรี ส่วนพื้นที่ที่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้อย่างเต็มประสิทธิภาพเท่าที่จะทำได้ตามร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้ ได้แก่ ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.7 และ ย.8 และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.3 และ พ.4 (เจาะร่างผังเมืองนนทบุรี เปิดพื้นที่พัฒนาคอนโด)

ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ทั้ง ย.7 และ ย.8 จะสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียม และอาคารอยู่อาศัยรวมได้ทุกประภท โดยไม่มีข้อกำหนดเรื่องความกว้างของถนนมาเป็นอุปสรรค และยังได้ FAR ที่สูง แม้จะยังไม่ใช่พื้นที่ FAR สูงที่สุด แต่ก็อยู่ในระดับที่รองๆ ลงมา คือ พื้นที่ ย.7 ได้ FAR 6:1 ส่วน พื้นที่ ย.8 ได้ FAR ถึง 7.5:1

ในพื้นที่ ย.7 ซึ่งแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 10 แปลง ได้แก่ ย.7-1 ถึง ย.7-10  สามารถแบ่งออกเป็นบริเวณกว้างๆ ได้ 4 บริเวณ ได้แก่ 1.พื้นที่ด้านในของถนนรัตนาธิเบศร์ฝั่งขาเข้าตั้งแต่บริเวณใกล้ๆ ริมแม่น้ำเจ้าพระยายาวมาเกือบถึงถนนติวานนท์ 2. พื้นที่ริมถนนติวานนท์บางส่วนตามแนวรถไฟฟ้าสีชมพู 3.พื้นที่บริเวณถนนแจ้งวัฒนะถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ไปจนเกือบถึงห้าแยกปากเกร็ด และ 4. บนถนนกาญจนาภิเษก ปลายทางของสถานีรถไฟฟ้าสานสีม่วงบริเวณคลองบางไผ่ บริเวณซอยวัดลาดปลาดุกไปจนถึงคลองบ้านกล้วย 

ส่วนพื้นที่ที่เป็น ย.8 แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 14 แปลง ได้แก่ ย.8-1 ถึง ย.8-14 แต่สามารถแบ่งพื้นที่ออกเป็น 2 บริเวณใหญ่ๆ คือ 1 พื้นที่บางส่วนของ 2 ฝั่งถนนรัตนาธิเบศร์ ตั้งแต่แยกแครายไปจนเกือบๆถึงถนนกาญจนาภิเษก และ 2 พื้นที่บนถนนแจ้งวัฒนะตัดกับทางด่วนไปจนเกือบถึงบริเวณถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ดตัดกับถนนแจ้งวัฒนะ

สำหรับที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.3 และ พ.4 ซึ่งจริงๆ น่าจะเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอะไรได้มากที่สุด แต่สำหรับร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้มีข้อกำหนดเรื่องของความกว้างถนนมาเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาบนพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยในพื้นที่ พ.3 แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 11 แปลง ได้แก่ พ.3-1 ถึง พ.3-1 1 สามารถแบ่งออกเป็นบริเวณกว้างๆ ได้ 4 บริเวณ ได้แก่ 1.บริเวณ 2 ฝั่งถนนกาญจนาภิเษกตั้งแต่จุดตัดกับถนนรัตนาธิเบศร์ ไปจนถึงคลองบางไผ่ 2.บริเวณห้าแยกปากเกร็ด 3.บริเวณแนวถนนประชาราษฎร์จากแยกตัดกับถนนติววานนท์เข้าไปถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณถนนพิบลสงคราม และถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี และ 4.บริเวณโรงไฟฟ้าบางกรวย

ส่วนที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.4 แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 10 แปลง ได้แก่ พ.4-1 ถึง พ.4-10 สามารถแบ่งออกเป็นบริเวณกว้างๆ ได้ 3 บริเวณ ได้แก่ 1.บริเวณทางเข้าและด้านในบางส่วนตามแนวถนนบอนด์สตรีท และ ถนนป๊อปปูล่า ในเมืองทองธานี 2.บริเวณ 2 ฝั่งถนนงามวงศ์วานตั้งแต่จุดตัดถนนประชาชื่นไปจนถึงแยกแคราย บริเวณแยกแครายตามแนวถนนติวาานนท์ไปจนถึงจุดตัดกับถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี และ 3.บางส่วนของ 2 ฝั่งถนนกรุงเทพฯ-นนทบุรี และบริเวณ 2 ฝั่งถนนรัตนาธิเบศร์ ตั้งแต่ซอยรัตนาธิเบศร์ 22 ไปจนถึงถนนเลี่ยงเมืองนนทบุรี-สนามบินน้ำบางส่วน

ผังเมืองนนทบุรีพื้นที่ไหน พัฒนาคอนโดได้เท่าไหร่  

ขณะที่ธนาคารเกียรตินาคิน ได้วิเคราะห์ เจาะลึก ร่างผังเมืองนนทบุรีในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาคอนโดมิเนียม โดยระบุว่า การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารชุดพักอาศัย หลายๆ พื้นที่ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนน ขณะที่  80% ของถนนในจังหวัดยังมีขนาดเล็ก (6-8 เมตร) เป็นส่วนมาก หากต้องการพัฒนาให้ได้เต็มศักยภาพต้องอยู่ในรัศมีรถไฟฟ้า(สายสีม่วงที่เปิดให้บริการแล้ว) แต่หากเลยรัศมีรถไฟฟ้าออกไป ศักยภาพของที่ดินหลายพื้นที่จะลดลงอย่างมาก

สำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม บริเวณที่ดีที่สุด คือบริเวณที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.7 และ ย.8) ซึ่งไม่มีเงื่อนไขของขนาดความกว้างถนน ส่วนในพื้นที่ ที่ FAR สูงสุดในจังหวัด (8 เท่า) คือ พ.4 ซึ่งอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ในพื้นที่ดังกล่าว กลับมีเงื่อนไขในเรื่องของความกว้างถนนเข้ามากำกับ ซึ่งหากไม่อยู่ในรัศมีรถไฟฟ้าและติดถนนที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ก็จะพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวม, คอนโดมิเนียม ได้เพียง 2,000 ตารางเมตร / อาคาร เท่านั้น

ธนาคารเกียรตินาคิน วิเคราะห์อีกว่า การพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวมหรือคอนโดมิเนียมที่พื้นที่อาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร ในร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้ สามารถสร้างได้ในพื้นที่ ย.7-8 แบบไม่มีเงื่อนไขอะไรกำกับ ส่วนในพื้นที่ พ. 3-4 สามารถสร้างได้แต่ต้องอยู่บนถนนความกว้าง 30 เมตร

ส่วนอาคารอยู่อาศัยรวมและคอนโดมิเนียม ที่มีพื้นที่อาคารรวม 5,000-10,000 ตารางเมตร สามารถสร้างได้ในพื้นที่ ย.7-8 โดยไม่มีเงื่อนไขเช่นเดียวกัน แต่ถ้าสร้างในพื้นที่ ย. 4 ย.5 ย.6 จะต้องติดถนนกว้าง 12 เมตร และถ้าสร้างในพื้นที่ พ. 3 และ พ.4 จะต้องติดถนนกว้าง 16 เมตร 

อาคารอยู่อาศัยรวมหรือคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่อาคารรวม 2,000-5,000 ตารางเมตร สร้างได้ในพื้นที่ ย.7-8 แบบไม่มีเงื่อนไข ส่วนพื้นที่ ย.5 ย.6  และพ. 2 สร้างได้บนถนนกว้าง 10 เมตร และพื้นที่ ย.3 ย.4 ย. 5 (บางส่วน) และพ.3 พ.4 สร้างได้บนถนนกว้าง 12 เมตร 

ส่วนอาคารอยู่อาศัยรวมไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร และ 2,000 ตารางเมตร ในพื้นที่ ย.1 ย.6 ย.7 ย.8 พ.1-4 อ.1 และอ.3 สร้างอาคารอยู่อาศัยรวมไม่เกิน 2,000 ตารางเมตรได้แบบไม่มีเงื่อนไข ส่วนพื้นที่ ย.3-5 สร้างได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร แต่ต้องอยู่บนถนนกว้าง 10 เมตร และพื้นที่ ย.2 สร้างอาคารอยู่อาศัยรวมไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรได้ แต่ต้องอยู่บนถนนกว้าง 12 เมตร ขึ้นไป

พื้นที่โบนัสรอบสถานีที่ต้องระวัง

นอกจากนี้ ยังมีประเด็นที่จะต้องพิจารณาทั้งในแง่ที่เป็นบวก และในแง่ที่เป็นผลลบต่อการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคต นั่นก็คือพื้นที่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ที่จะได้โบนัสพิเศษ เพื่อสนับสนุนการพัฒนาในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า โดยการยกเว้นเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในผังเมืองแต่ละพื้นที่ให้ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการยกเว้นข้อกำหนดเกี่ยวกับความกว้างของถนน 

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ย.3 ซึ่งเป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุดที่มีพื้นที่อาคารรวมเกิน 2,000 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 12 เมตรได้ หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าก็สามารถสร้างได้เช่นกัน

แนะนำโครงการเปิดขายในพื้นที่โบนัส

ในพื้นที่พาณิชยกรรม พ.3 และพ.4 ให้สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมหรือคอนโดมิเนียมพื้นที่ 5,001-10,000 ตารางเมตรได้ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 16 เมตรได้ หรือสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม หรือคอนโดมิเนียมพื้นที่อาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตรได้ หรือตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าก็สามารถสร้างได้เช่นกัน เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม ข้อควรพิจารณาเพิ่มเติม คือ ในหลายพื้นที่ที่อยู่ในรัศมี 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ไม่ได้ถูกกำกับด้วยการใช้ประโยชนที่ดินประเภทเดียวเท่านั้น ซึ่งต้องไปดูด้วยว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่เหมือนกันนั้น มีข้อกำหนดเรื่องระยะ 500 เมตรจากรอบสถานีรถไฟฟ้าด้วยหรือไม่ ถ้าไม่มีพื้นที่ตรงนั้นก็จะไม่สิทธิพิเศษแม้ว่าจะอยู่ในรัศมี 500 เมตรเหมือนกัน

แนะนำโครงการเปิดขายในพื้นที่โบนัส

จะเห็นได้ว่าการพัฒนาคอนโดมิเนียม ตามร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่นั้นมีข้อจำกัดมากมายที่ทำให้การพัฒนาเป็นไปได้ยากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น FAR ที่ลดลงในทุกพื้นที่ ขนาดของถนนที่จะสามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมได้ตามร่างฉบับนี้ก็มีอยู่ไม่กี่สาย แม้จะมีพื้นที่ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้ามาเป็นตัวช่วย แต่ก็ไม่ใช่เสียทั้งหมด อนาคตการพัฒนาคอนโดมิเนียในนนทบุรีจึงทำได้ยากขึ้น จึงถือเป็นโอกาสทองของสต๊อกที่มีอยู่ในปัจจุบัน และที่กำลังสร้างใหม่ก่อนผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่บังคับใช้ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่จะถูกจำกัดการพัฒนาในอนาคต