เพอร์เฟค เสริมแกร่ง รับมืออสังหาฯยุคใหญ่ปะทะใหญ่

แม้ว่าจะชื่อ 'ชายนิด' แต่เวลาทำอะไรไม่เคยทำนิดๆ และที่สำคัญต้องมีความฮือฮาปะปนอยู่ด้วยเสมอ ดูได้จากแผนการลงทุนของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ในปี 2561 และเป้าหมายในอีก 3 ปีข้างหน้า   บอกได้เลยว่า เพอร์เฟค พร้อมรับมือกับสถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในระดับที่เรียกว่า ใหญ่ปะทะใหญ่ เนื่องจากตลาด ณ เวลานี้ เป็นการแข่งขันระหว่างบริษัทพัฒนาที่ดินระดับเจ้าสัว บริษัทรายใหญ่เจ้าถิ่นในตลาด และบริษัทต่างชาติที่เข้ามาร่วมทุนกับบริษัทไทย  

ที่ผ่านมา พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ได้ชื่อว่าเป็นบริษัทที่มีแลนด์แบงก์รองรับการพัฒนาในลำดับต้นๆ โดยเมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว ชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ได้ให้ข้อมูลไว้ว่า มีที่ดินอยู่ในมือมากกว่า 2,000 ไร่ กระจายอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ เช่น สายสีม่วงในทำเลรัตนาธิเบศร์ ราชพฤกษ์ บางใหญ่ บางบัวทอง สายสีชมพูและสีแดงเข้ม ทำเลแจ้งวัฒนะ รังสิต สายสีส้ม และแอร์พอร์ตลิงก์ ทำเล สุขุมวิท 77 สุวรรณภูมิ รามคำแหง กรุงเทพกรีฑา และยังมีที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส-เอ็มอาร์ทีในทำเลสุขุมวิท รัชดาภิเษก พหลโยธิน บางซื่อ เป็นต้น 

รวมๆ แล้วหากนำที่ดินทั้งหมดมาพัฒนาในวันนี้ จะสามารถพัฒนาโครงการได้ในมูลค่าไม่ต่ำกว่าแสนล้านบาท และแม้ในช่วงเวลาที่ผ่านมาที่ดินบางแปลงจะถูกแบ่งขายออกไป และถูกนำมาพัฒนาไปบ้างแล้ว แต่ ชายนิด บอกว่า ที่ดินที่บริษัทถืออยู่ในมือเปิดออกมาแล้วยังต้องตกใจแน่นอน 

อย่างไรก็ตาม การมีแลนด์แบงก์มาก ก็ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถนำมาพัฒนาแปรเปลี่ยนเป็นรายได้ตามที่ต้องการทุกเวลา เพราะหากยุทธศาสตร์แปรเปลี่ยนที่ดินที่มีอยู่อาจจะยังไม่เหมาะต่อการพัฒนาในช่วงเวลานั้น และทำให้เป้าหมายในการสร้างรายได้ผิดพลาดไป เพอร์เฟค เจอปัญหาเดียวกัน เมื่อแนวรบเปลี่ยนไปสู่การพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมือง ทำให้ที่ดินที่ถืออยู่ต้องรอจังหวะการพัฒนา จึงต้องปรับกลยุทธ์ใหม่ พร้อมกับการหาที่ดินใหม่ในเมืองเติมเข้าพอร์ตให้มากขึ้น

เป้าหมายรายได้ 3 ปี 2561-2563

 

ปรับกลยุทธ์แปลงที่ดินเป็นรายได้

"ก็ถือว่า เรากลับเข้าเมืองได้เร็ว เพราะปัจจุบันมีที่ดินหลายแปลงในเมืองที่บริษัทซื้อไว้สำหรับการพัฒนาทั้งในสุขุมวิท และที่ดินริมน้ำเจ้าพระยา ขณะที่ที่ดินที่มีอยู่บางส่วนจะขายออกไปให้กับบริษัทร่วมทุนในการพัฒนาโครงการที่จะเกิดขึ้นในอนาคต โดยในปีนี้จะร่วมลงทุนกับบริษัทชั้นนำในระดับโลกในด้านต่างๆ เพิ่มเติม เพื่อเสริมสร้างแข็งแกร่ง" ชายนิดกล่าว  

บริษัทที่เพอร์เฟคจะร่วมทุนรายล่าสุดเป็นบริษัทอินเวสเมนท์และและดีเวลอปเมนท์รายใหญ่จากฮ่องกง ซึ่งมีการคาดคะเนกันว่าจะเป็นฮ่องกงแลนด์ที่เข้ามาลงทุนในไทยอย่างหนักหน่วงในช่วงหลังทั้งการร่วมลงทุนกับสิงห์ เอสเตท พัฒนาคอนโดมิเนียมบนสุขุมวิท 36 มูลค่าโครงการ 6,500 ล้านบาท และที่ฮือฮาที่สุดคือการร่วมกับกลุ่มเซ็นทรัล ซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษแปลงที่ 2 เนื้อที่ 23 ไร่ ในราคา 1.9 หมื่นล้านบาท หรือเฉลี่ยตารางวาละ 2 ล้านบาท แต่ ชายนิด ก็ยังไม่เฉลยว่าเป็นบริษัทใด

"บริษัทจากฮ่องกงจะเข้ามาร่วมพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ 2 โครงการ ทั้งทางฝั่งตะวันออก และตะวันตกของกรุงเทพฯ โดยบริษัทร่วมทุนจะซื้อที่ดินของเพอร์เฟค 2 แปลง แปลงแรกอยู่บนถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ราคา 3,000 ล้านบาท ส่วนแปลงที่ 2 อยู่ฝั่งสนามบินสุวรรณภูมิราคากว่า 1,000 ล้านบาท รวม 2 แปลงบริษัทขายที่ดินออกไปกว่า 4,000 ล้านบาท โดยจะพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่าโครงการรวมกันกว่า 8,000 ล้านบาท หรืออาจจะเกินกว่า 10,000 ล้านบาท" ชายนิด กล่าวถึงบริษัทร่วมทุนรายใหม่

ขณะที่บริษัทต่างชาติรายอื่นๆ เข้ามาร่วมทุนเพื่อบุกตลาดคอนโดมิเนียม แต่บริษัทจากฮ่องกงรายนี้กลับสนใจตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยมองว่า ตลาดบ้านเดี่ยวยังมีความต้องการอย่างสม่ำเสมอ และจะเติบโตขึ้นมากหลังจากรถไฟฟ้าที่วิ่งออกสู่ชานเมืองสร้างเสร็จซึ่งคาดว่าจะใช้เวลาอีกประมาณ 4 ปี  ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมในเมืองจะวิ่งไปเตะตารางเมตรละ 5 แสนบาท จึงเป็นโอกาสที่จะเข้ามาทำตลาดบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ ซึ่งคาดว่า 2 โครงการแรกในนามบริษัทร่วมทุนจะเป็นโครงการแบรนด์ใหม่ในสไตล์ Lake Resort ที่แจ้งวัฒนะ และที่บางนา-กิ่งแก้ว

Perfect Residence แบรนด์ใหม่สไตล์อังกฤษของเพอร์เฟค

ส่วนที่ดินอีกแปลงที่อยู่ระหว่างการเจรจาเพื่อขายออกไป หรือร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการค้าปลีกคือที่ดินเช่าบนถนนรัชดาภิเษก บริเวณห้างจัสโก้เดิมและที่ดินฝั่งตรงข้าม เนื้อที่รวมประมาณ 23 ไร่ มูลค่า 2,700 ล้านบาท ชายนิด กล่าวว่า อยู่ระหว่างเจรจากับบริษัทรายใหญ่ 2-3 ราย แต่มีออปชั่นที่เพิ่มเข้ามาคือที่ดินบริเวณห้างบิ๊กซีที่กำลังจะหมดสัญญาจำนวนกว่า 30 ไร่ ซึ่งเป็นเจ้าเดียวกับที่ดินแปลงที่อยู่ระหว่างเจรจา ก็อาจจะเสนอขายในแพ็คเดียวกัน โดยน่าจะสรุปได้ในช่วงกลางปีนี้ 

สำหรับที่ดินบนถนนรัชาดาฯ เคยมีกระแสข่าวว่า กลุ่มเซ็นทรัลสนใจจะเข้ามาร่วมทุนพัฒนาที่ดินร่วมกับ พร็อเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ในขณะเดียวกัน แลนด์ลอร์ดใหญ่อย่างเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ก็ให้ความสนใจเพื่อพัฒนาโครงการเชื่อมโยงกับศูนย์การค้าเดอะสตรีท รัชดา และ อาคารสำนักงานไซเบอร์ เวิลด์ ทาวเวอร์ สินทรัพย์ในมือเจ้าสัวที่อยู่ในบริเวณเดียวกัน แต่ชายนิด บอกแต่เพียงว่า ที่ดินที่รัชดาฯอยากจะขายออกไปมากกว่า โดยมี 2 รายใหญ่ที่ชอบเล่นที่ดินแปลงใหญ่ให้ความสนใจ รายหนึ่งเป็นค้าปลีกรายใหญ่ ส่วนอีกรายมีที่ดินแถวๆ นั้นอยู่แล้ว

ผุดคอนโดประชารัฐขาย 8.8 แสน

สำหรับในปีนี้ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีแผนเปิดโครงการใหม่รวม 23 โครงการ มูลค่า 27,523 ล้านบาท เป็นแนวราบ 20 โครงการ มูลค่า 23,243 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 3 โครงการ มูลค่า 4,280 ล้านบาท หนึ่งในนั้นเป็นคอนโดมิเนียมในคอนเซ็ปต์ คอนโดประชารัฐ อยู่บนถนนเกษตร-นวมินทร์ ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทไปซื้อสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือ NPA ในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 มาพัฒนาต่อบนเนื้อที่ 12 ไร่เศษ รวม 10 อาคาร มูลค่า 2,480 ล้านบาท จำนวน  1,988 ยูนิต ขนาด 30 ตารางเมตร ตั้งราคาขายไว้ 880,000 บาท 

"โครงการคอนโดประชารัฐ จะสนองนโยบายรัฐบาลที่ต้องการให้เอกชนเข้ามาพัฒนาโครงการให้กับผู้มีรายได้น้อย แต่ที่ผ่านมายังไม่มีใครทำได้ ขณะที่ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ได้กำชับให้บริษัทร่วมพัฒนาคอนโดประชารัฐด้วย จึงให้ลูกน้องสำรวจที่ดินจึงไปเจอโครงการสร้างค้างอยู่บนถนนเกษตร-นวมินทร์ที่โครงสร้างยังแข็งแรงสามารถนำมารีโนเวตโครงการใหม่ทั้งหมดขายในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้ จึงซื้อมาพัฒนาต่อแต่คงหาโครงการลักษณะนี้ไม่ได้ง่ายๆ จึงยังไม่มีแผนสำหรับโครงการต่อๆ ไป"

ผนึกซูมิโตโมลุยต่อคอนโดหรูริมน้ำ

ขณะเดียวกัน บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ พร็อพเพอร์ เพอร์เฟค ก็มีแผนลงทุนในปี 2561 ที่น่าสนใจทั้งในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ โรงแรม หลังจากได้พันธมิตรร่วมทุนสัญชาติญี่ปุ่น ซึ่งได้แก่ บริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี ทำธุรกิจป่าไม้และที่อยู่อาศัยทั้งในญี่ปุ่น และต่างประเทศ ตั้งบริษัทร่วมทุนชื่อ บริษัท แกรนด์ สตาร์ เมื่อปลายปีที่ผ่านมา โดยมีแผนพัฒนาโครงการร่วมกัน ทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดต่อเนื่องทุกปี ภายในระยะเวลา 4 ปี ตั้งแต่ปี 2560-2563 คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 40,000 ล้านบาท 

ในวงเงินมูลค่า 40,000 ล้านบาท จะเป็นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่า 20,000 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวอีก 20,000 ล้านบาท โครงการแรกได้เปิดตัวไปเมื่อปลายปีที่แล้ว ได้แก่  “ไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ” เป็นคอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ขนาดพื้นที่ 2.5 ไร่ ริมถนนสุขุมวิทระหว่างสถานีบีทีเอสทองหล่อและเอกมัย สูง 45 ชั้น จำนวน 300 ยูนิต มูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท ราคาขายเริ่มต้น 300,000 บาทต่อตารางเมตร

ในปีนี้ บริษัทร่วมทุนกับ ซูมิโตโม ฟอเรสทรี จะเปิดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพิ่มอีก 1 โครงการ อยู่บริเวณซอยเจริญนคร 43 ติดกับโครงการ วอเตอร์มาร์ค และอยู่ตรงข้ามเอเชีย ทีค มีเนื้อที่ 8 ไร่ โดยซื้อที่ดินต่อมาจากบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) 1 แปลง และ ซื้อเพิ่มจากเจ้าของที่ดินติดริมแม่น้ำอีก 1 แปลง รวมมูลค่าเกือบๆ  1,700 ล้านบาท จะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสูงประมาณ 70 ชั้น มูลค่าโครงการ 8,000 ล้านบาท ตั้งราคาขายจะไม่เกิน 250,000 บาทต่อตารางเมตร จะเปิดขายพร้อมกับเปิดโครงการไอคอนสยาม ซึ่งมีกำหนดเปิดในช่วงปลายปี 2561 

โครงการใหม่ของเพอร์เฟค และแกรนด์ แอสเสท

เปิดตัววิลล่าไฮเอนด์ญี่ปุ่น-ระยอง 

ขณะเดียวกันปีนี้คิโรโระ สกีรีสอร์ทที่ฮอกไกโด ประเทศญี่ปุ่น จะมีความร่วมมือกับบริษัทด้านสกีระดับโลกมาช่วยสนับสนุนเพิ่มจำนวนลูกค้าให้มากขึ้นทำให้สามารถต่อยอดธุรกิจทั้งในส่วนโรงแรมและที่พักอาศัย โดยในส่วนของที่พักอาศัยมีแผนพัฒนาโครงการต่อเนื่องบนที่ดินเปล่าประมาณ 300 ไร่ หลังจากเปิดตัวโครงการ “ยู คิโรโระ” คอนโดมิเนียมมูลค่า 4,000 ล้านบาทไปแล้ว ยังมีแผนจะพัฒนาโครงการวิลล่าที่สร้างด้วยไม้มูลค่า 4,500 ล้านบาท ร่วมกับบริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี ด้วย 

ส่วนธุรกิจโรงแรมภายใต้เชนแมริออท และไฮแอท มีเป้าหมายจะเพิ่มรายได้เป็น 4,300 ล้านบาท ภายใน 3 ปี โดยในปีนี้รายได้จากธุรกิจโรงแรมภายในประเทศจะเพิ่มเป็น 2,100 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 92% จากปี 2560 จากการปรับเพิ่มรายได้เฉลี่ยต่อห้อง (ADR) ของทั้ง 3 โรงแรมที่ดำเนินการอยู่เน้นธุรกิจประชุมสัมมนา หรือไมซ์ เพื่อเพิ่มรายได้ในส่วนของอาหารและเครื่องดื่มจากการรับรู้รายได้จากโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ สุขุมวิท และจากโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ที่บริษัทเข้าซื้อหุ้นมาในสัดส่วน 68% มูลค่า 2,366 ล้านบาท จะเข้ามาในช่วงครึ่งปีหลัง 

นอกจากนี้ แกรนด์ แอสเสท ยังแผนลงทุนโครงการแบบมิกซ์ยูส มูลค่า 2,300 ล้านบาท เป็นรีสอร์ทผสมผสานกับคอนโดมิเนียมและพูลวิลล่า ราคาขาย 20 ล้านบาทขึ้น บริเวณหาดแม่พิมพ์ จังหวัดระยอง เนื้อที่ 99 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินที่ซื้อต่อมาจากโรงแรม เพื่อรองรับการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยปัจจุบันธุรกิจโรงแรมของกลุ่มบริษัทมีจำนวน 1,079 ห้อง เป็นห้องพักในประเทศ 657 และต่างประเทศ 422 ห้อง จะเพิ่มขึ้นในปีนี้อีก 999 ห้อง จากโรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพ สุขุมวิท 273 ห้อง และจากโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน 726 ห้อง 

จากแผนลงทุนทั้งของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และแกรนด์ แอสเสท ตั้งเป้าจะมีรายได้เพิ่มเป็น 30,000 ล้านบาท ภายใน 3 ปี นับจากปี 2561 ตั้งเป้ารายได้ 20,000 ล้านบาท ปี 2562 เป้ารายได้ 25,000 ล้านบาท และปี 2563 รายได้เตะที่ 30,000 ล้านบาท ทั้งจากการเปิดโครงการใหม่ในส่วนของที่อยู่อาศัย โรงแรม และการขายที่ดิน แลนด์แบงก์ เพื่อเป็นการเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้น และลดภาระหนี้  

ทั้งหมดคือ แผนเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับกลุ่มเพอร์เฟค ในวันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือทุนใหญ่และแข่งขันกันรุนแรงทีสุดเท่าที่เคยมีมา