เรื่องควรรู้เกี่ยวกับการผ่อนที่ดิน เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่า

ในยุคเศรษฐกิจที่เราอาจต้องมองกันแบบระยะยาว หลายคนอาจกำลังวางแผนสร้างความมั่นคงให้กับชีวิตและครอบครัว ด้วยการลงทุนกับธุรกิจในด้านต่างๆ แต่ 1 ในธุรกิจที่มีความมั่นคง ความเสี่ยงต่ำ และผลประโยชน์ตอบแทนสูง ก็หนีไม่พ้นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อที่ดินด้วยการผ่อนที่ดิน ก็เป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่กำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เพราะราคาที่ดินมีแต่จะปรับตัวสูงขึ้น แต่หลายคนอาจจะยังไม่ทราบรายละเอียดชัดๆ ว่า การผ่อนที่ดินนั้นต้องเตรียมความพร้อมอย่างไร และการซื้อที่ดินเปล่า สามารถผ่อนที่ดินกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินต่างๆ ได้เหมือนกับการซื้อบ้านและซื้อคอนโดหรือไม่ วันนี้เราจะพาไปค้นหาคำตอบเรื่องการผ่อนที่ดิน ว่าต้องทำอย่างไรกับคำแนะนำเรื่องควรรู้เกี่ยวกับการผ่อนที่ดิน การลงทุนที่คุ้มค่าและมั่นคง

1. ผ่อนที่ดินกับธนาคารทำได้หรือไม่ ?

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่ทางสถาบันการเงิน และธนาคารมองเห็นว่ามีอัตราการซื้อขายต่ำ หากเกิดปัญหาเรื่องขาดสภาพคล่อง และลูกหนี้ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ ลูกหนี้อาจจะตัดสินใจปล่อยให้ธนาคารยึดได้ง่าย ๆ การที่ผ่อนต่อไม่ไหวจนต้องสูญเสียที่ดินนั้น ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตในด้านอื่น ๆ จึงปล่อยทิ้งได้ง่าย และทำให้กลายเป็นภาระของธนาคาร แต่ก็ยังมีที่ดินอีกหลายประเภทที่สามารถผ่อนกับธนาคารได้เช่นกัน  ก่อนตัดสินใจจะผ่อนที่ดินไม่ว่าจะเพื่อสร้างธุรกิจหรือการลงทุน ควรต้องศึกษาข้อมูลให้ชัดเจนก่อนว่า ที่ดินแบบไหนที่ธนาคารปล่อยเงินกู้ให้ได้บ้าง

2. รู้จักกับประเภทที่ดิน ที่ธนาคารปล่อยกู้ สามารถผ่อนที่ดินได้

1. ที่ดินเพื่อสร้างบ้าน ธนาคารจะขอเอกสารประกอบเพิ่มเติม คือ แบบแปลนบ้าน ราคาประเมินงานของผู้รับเหมาก่อสร้าง ใบอนุญาตการก่อสร้างบ้าน ซึ่งที่ดินประเภทนี้ธนาคารจะปล่อยกู้ในวงเงินไม่เกินร้อยละ 80 ของจำนวนค่าที่ดิน รวมกับค่ารับเหมาก่อสร้าง

2. ที่ดินที่ติดกับเขตที่ดินของบ้าน เป็นการซื้อเพื่อขยายพื้นที่ให้กว้างขวางขึ้น ที่ดินประเภทนี้ธนาคารจะปล่อยวงเงินกู้ประมาณร้อยละ 70 ของราคาประเมิน และให้มีระยะเวลาผ่อนที่ดินสูงสุดไม่เกิน 10 ปี

3. ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ การซื้อที่ดินประเภทนี้ ต้องมีแผนการลงทุนธุรกิจยื่นให้ธนาคารเพื่อประกอบการพิจารณาด้วย โดยธนาคารจะประเมินวงเงินจากจำนวนที่ดินและแผนธุรกิจประกอบกัน

4. ที่ดินเปล่าของโครงการจัดสรร โครงการที่ว่าจะต้องระบุว่าใช้สำหรับสร้างที่อยู่อาศัยเท่านั้น โดยปัจจัยสำคัญในการที่ธนาคารจะปล่อยเงินให้กู้นั่นก็คือ ภายในโครงการจัดสรรที่ดินเปล่านั้น ต้องมีสาธารณูปโภคครบ และมีการระบุวัตถุประสงค์สำหรับการสร้างบ้านที่ชัดเจน

5. ที่ดินที่ธนาคารยึดจากลูกหนี้ หรือที่เรียกกันว่าเป็นทรัพย์รอการขายของธนาคาร โดยที่ดินประเภทนี้ส่วนใหญ่แล้ว ธนาคารจะกำหนดให้ผ่อนสูงสุดได้ไม่เกิน 10 ปี ซึ่งจะส่งผลต่อจำนวนเงินที่จะต้องผ่อนชำระต่อเดือนสูงตามไปด้วย

6. ที่ดินจากการประมูล หรือประกาศขายทอดตลาดที่ดินของกรมบังคับคดี หรือกรณีที่เป็นที่ดินที่ติดจำนองกับธนาคาร ที่ดินประเภทนี้เราสามารถยื่นกู้ต่อได้เลยเช่นกัน

3. การผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรง

อีกเงื่อนไขและทางเลือกของการซื้อที่ดินเปล่า ก็คือการผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรง จะมีความสะดวก รวดเร็ว เป็นการตกลงทำสัญญาระหว่างบุคคลต่อบุคคล การผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรงนั้น อาจดูเหมือนง่าย แต่ก็มีข้อมูลหลาย ๆ ด้าน ที่ต้องศึกษาให้ละเอียดรอบคอบมากกว่าการผ่อนที่ดินกับธนาคาร ผู้ซื้อที่ดินควรต้องมีความรู้ด้านกฎหมาย หรือมีที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญ และมีประสบการณ์โดยตรง เพราะการซื้อที่ดินแบบนี้มีรายละเอียดที่อาจทำให้ผิดพลาด หรือโกงกันในภายหลังได้ ลองมาดูข้อดี ข้อเสีย จากการผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรงกัน

4. ข้อดีของผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรง

1. ขั้นตอนการตกลงทำนิติกรรมสัญญาซื้อ-ขาย ไม่ยุ่งยาก สะดวก รวดเร็ว
2. ไม่ต้องตรวจสอบ หรือเข้มงวดเรื่องรายได้ของผู้ซื้อ และไม่ต้องมีการตรวจสอบเครดิต
3. ไม่ตรวจสอบรายละเอียดมาก และมีความยืดหยุ่น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรืออาจพูดคุยตกลงกันได้กรณีที่ขาดสภาพคล่องด้านการเงินในอนาคต

5. ข้อเสียของผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรง

1. อัตราดอกเบี้ยสูง หรืออาจจะสูงเกินกว่ากฎหมายกำหนดไว้ และมีระยะเวลาผ่อนที่ดินสั้นกว่า ประมาณ 3-10 ปี
2. ไม่มีมาตรฐานชัดเจนในการกำหนดการวางเงินดาวน์ ซึ่งอาจจะเป็นวงเงินที่สูงมาก ขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นผู้กำหนด
3. หากในอนาคต ผู้ซื้อเกิดสภาวะขาดสภาพคล่องทางการเงิน อาจถูกผู้ขายยกเลิกสัญญาได้
4. ผู้ขายมีความเสี่ยงในการที่ผู้ซื้ออาจนำโฉนดไปจำนองได้เช่นกัน

7 สิ่งสำคัญที่ควรทำก่อนการซื้อที่ดิน ผ่อนที่ดิน

การซื้อที่ดิน เป็นการลงทุนที่มีมูลค่าของสินทรัพย์สูง และมีรายละเอียดค่อนข้างมาก เราจึงเห็นการทุจริตจนเกิดข้อพิพาทขึ้นในกรณีต่าง ๆ เยอะมาก ก่อนการซื้อที่ดินหรือผ่อนที่ดิน เรามีคำแนะนำดี ๆ มาฝากกัน ดังนี้

1. ตรวจสอบสภาพที่ดิน การซื้อที่ดินนั้น ข้อสำคัญเลยคือต้องไปตรวจสอบที่ดิน เพื่อให้ทราบชัดเจนว่าสภาพที่ดิน ณ ปัจจุบันนั้นเป็นอย่างไร ตั้งอยู่บริเวณไหน เหมาะสมกับราคาหรือไม่

2. ตรวจสอบโฉนดของจริง ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินด้วย ว่าโฉนดที่ดินนั้นเป็นของจริงหรือไม่ สมบูรณ์ครบถ้วนถูกต้องพร้อมทำการโอนหรือไม่ และอีกข้อที่สำคัญเช่นกันคือ ต้องรังวัดที่ดินใหม่ก่อนการซื้อขาย

3. ตรวจสอบให้ชัดเจนว่าผู้ขายที่ดินเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริงหรือไม่ เพราะหากไม่ใช่เจ้าของที่ดินตัวจริง และเกิดการฟ้องร้องกันภายหลัง จะถือว่าผู้ซื้อไม่ละเอียดรอบคอบเอง หรือหากเป็นการเลือกซื้อที่ดินที่เป็นของโครงการจัดสรรที่ดิน ก็ต้องตรวจสอบว่าได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องหรือไม่ และที่ดินจัดสรรนั้นมีระบบสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะครบถ้วนตามที่ประกาศ

4. ตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินนั้นออกโดยสมบูรณ์ถูกต้องหรือไม่ เพราะที่ดินอาจถูกยกเลิกเพิกถอน จากสาเหตุการออกโฉนดที่ไม่ถูกต้องได้เช่นกัน เช่น ออกโฉนดทับที่สาธารณะ ฯลฯ หรือที่ดินนั้น ๆ ไม่อยู่ระหว่างถูกยึด หรือถูกอายัด ไม่อยู่ในระหว่างแก้ไขรายการจดทะเบียนสิทธิ์ หรือนิติกรรม การรังวัด หรือประกาศขอรับมรดก

5. ตรวจสอบการทำบันทึกรายการเปลี่ยนแปลงให้ตรงกัน ทั้งโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินและโฉนดฉบับที่เจ้าของที่ดินถือไว้ พร้อมตรวจสอบว่าโฉนดยังอยู่ในสภาพดี ไม่เสียหาย ไม่ชำรุด ฯลฯ

6. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย การตกลงซื้อที่ดินมีมูลค่าสูง และมีรายละเอียดการดำเนินการหลายขึ้นตอน กว่าที่การซื้อขายจะสมบูรณ์ ดังนั้น หากตกลงในเบื้องต้นได้แล้ว ก็ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างกันไว้ด้วย เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันว่าจะมีการซื้อขายที่ดินเกิดขึ้นจริง

7. กำหนดรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาข้อขัดแย้งภายหลังได้ มีข้อตกลงอะไรควรระบุลงไปในสัญญาให้ชัดเจนทั้งหมด เช่น กรณีใดบ้างที่ทั้ง 2 ฝ่าย สามารถยกเลิกสัญญาได้ ต้องมีการวางมัดจำเท่าไหร่ กำหนดระยะเวลาต่าง ๆ หรือการซื้อขายที่ดินนั้น มีรายละเอียดนอกเหนือจากที่ตกลงว่าอะไรบ้าง

การผ่อนที่ดินทั้ง 2 แบบ ทั้งผ่อนที่ดินกับธนาคาร หรือผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรง มีข้อดี-ข้อเสีย เงื่อนไขและรายละเอียดต่างกันออกไป แต่ไม่ว่าจะเป็นการทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินแบบไหน เราควรต้องมีความละเอียดรอบคอบ ศึกษาเอกสารข้อมูลต่าง ๆ หรือมีที่ปรึกษาทางกฎหมายที่เชี่ยวชาญไว้คอยช่วยดูแล เพื่อป้องกันกรณีพิพาทกันในภายหลัง ซึ่งจะเป็นผลดีกับทั้ง 2 ฝ่าย แม้ว่าการลงทุนซื้อที่ดินจะเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำในแง่ผลกำไร แต่ในภาวะเศรษฐกิจผันผวน ยิ่งรอบคอบมากเท่าไหร่ ก็จะยิ่งเป็นผลดีมากเท่านั้น หวังว่าบทความคำแนะนำเรื่องควรรู้เกี่ยวกับการผ่อนที่ดิน การลงทุนที่คุ้มค่าและมั่นคง คงจะเป็นประโยชน์ในการตัดสินใจได้เป็นอย่างดี ก่อนจะตัดสินใจผ่อนที่ดินเพื่อการลงทุน