แต่งตัวไปกู้ : ขอกู้เงินซื้อบ้านให้ผ่านสบาย

การลงทุนครั้งสำคัญในชีวิต ในการตัดสินใจเพื่อซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นการเริ่มต้นชีวิตคู่ หรือต้องการเสริมสร้างคุณภาพชีวิตโดยการมีที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้นต้องมีการพิจารณาทำเลที่ตั้ง ประเภทของบ้าน สภาพแวดล้อม คมนาคม คุณภาพผู้รับเหมา ซึ่งต้องนึกถึงเป็นลำดับแรกๆ ก่อนการคิดถึงเงินในกระเป๋าและการจัดหาเงินทุน แต่บางครั้งอาจลืมประเมินความสามารถในการชำระหนี้ไปได้ ดังนั้นจึงควรต้องมาดูว่าหลักเกณฑ์ง่ายๆ ในการไปขอกู้เงินให้ผ่านสบายควรพิจาณาอะไรบ้าง

เกณฑ์ง่ายๆ ให้กู้ผ่านสบายที่ควรคำนึง

* มูลค่าบ้าน ราคาบ้านควรจะเป็นเท่าไร ที่ไม่เกินกับความสามารถในอนาคตที่จะทำให้ผู้กู้สามารถผ่อนได้สบาย ซึ่งโดยเกณฑ์ทั่วไปก็สามารถคำนวณได้ง่ายๆ 2 แบบ คือใช้จำนวนเท่าของรายได้ต่อปีคูณด้วยจำนวน 2.5 เท่า (ควรอยู่ระหว่าง 2-2.5 เท่า) เช่นมีรายได้ทั้งปี 720,000 บาท เท่ากับ 1.8 ล้านบาท เป็นต้น อีกวิธีหนึ่งคือคำนวณจำนวนเท่าจากเงินได้ประจำเดือน เช่น เดือนละ 60,000 บาท คูณด้วยจำนวนเท่าสูงสุด 30 เท่าของเงินเดือน (ควรอยู่ 25-30 เท่า) ซึ่งเท่ากับ 1.8 ล้านบาท

* วงเงินกู้ซื้อบ้าน ในการพิจารณาให้กู้ยืมเงินของสถาบันการเงินจะต้องสำรวจหรือที่เรียกว่าประเมินราคาหลักประกัน ซึ่งส่วนใหญ่จะต่ำกว่าราคาซื้อขายในบ้านจัดสรรของโครงการ ถ้าเป็นโครงการที่มีชื่อเสียงในระดับต้นๆ การประเมินอาจได้ถึง 100% ของราคาซื้อขาย ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในราว 70-90% ของราคาซื้อขาย และธนาคารจะพิจารณาให้วงเงินกู้อยู่ในราว 70-95% ของราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับนโยบายการให้สินเชื่อของแต่ละสถาบัน) ดังนั้นในการขอกู้เงินจึงควรต้องมีเงินออมสำหรับชำระส่วนต่างราว 10-30% (ขึ้นอยู่กับนโยบายแต่ละสถาบันการเงินด้วย)

* การผ่อนชำระหนี้ เมื่อคำนวณวงเงินกู้ตามเกณฑ์ได้จำนวนใด ก็จะสามารถนำมาคำนวณอัตราผ่อนชำระหนี้คืนว่าควรจะเป็นเท่าไรได้ ซึ่งมีส่วนที่ต้องคำนึงคืออายุผู้กู้ ถ้าบวกกับระยะเวลากู้แล้วไม่ควรเกินกว่า 60-65 ปี เช่น ปัจจุบันหากอายุผู้กู้ 40 ปี ก็จะกู้ได้ 20 ปี (บางแห่งได้ 25 ปี) เป็นต้น โดยปัจจัยตัวที่สองคือรายได้ต่อเดือน ซึ่งเมื่อคำนวณอัตราผ่อนชำระเทียบกับรายได้ต่อเดือน เกณฑ์ทั่วไปก็ไม่เกิน 3 เท่าของรายได้ เช่น มีรายได้เดือนละ 60,000บาท อัตราผ่อนชำระควรไม่เกิน 20,000บาท เป็นต้น และปัจจัยสุดท้ายขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นอัตราผ่อนชำระอาจเพิ่มลดได้ขึ้นอยู่ภาวะอัตราดอกเบี้ยในช่วงเวลานั้นๆ

ในการผ่อนชำระหนี้ควรต้องคำนึงถึงอัตราส่วนแสดงการชำระคืนหนี้จากรายได้ด้วย ซึ่งคำนวณจากการชำระคืนหนี้สินหารด้วยรายได้รวมซึ่งไม่ควรเกิน 35%

* เงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ค่าใช้จ่ายในการกู้เงิน เช่น ค่าธรรมเนียมประเมินราคา ค่าจดจำนอง  ค่าอากรแสตมป์ ค่าจัดการเงินกู้ ค่าเบี้ยประกันทรัพย์สิน ฯลฯ ซึ่งผู้กู้ต้องจัดเตรียมเงินสำรองเพื่อค่าใช้จ่ายดังกล่าวไว้ด้วย

 

ผู้เขียน  : มีชัย คงแสงชัย

ผู้เชี่ยวชาญและคร่ำหวอดด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทย

อดีตผู้จัดการสายสินเชื่อบุคคล ธนาคารไทยพาณิชย์

ปัจจุบันเป็นกรรมการและเหรัญญิก สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย