แต่งตัวไปกู้ : ร้องเรียนเรื่อง “บ้าน”

ยอดร้องเรียนบ้านครองแชมป์ สคบ. (สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค) เผยในรอบ 8 เดือนของปี 2557 ยอดร้องเรียนอสังหาริมทรัพย์ ยังครองแชมป์ ตามด้วยรถยนต์และท่องเที่ยว เรื่องที่ร้องเรียน เข้ามาเกี่ยวกับอสังหาฯ ยังคงเป็นงานก่อสร้างไม่เป็นไปตามกำหนดในสัญญา งานไม่เป็นไปตามคุณภาพเกณฑ์มาตรฐานที่ผู้บริโภคต้องการ

ประเภทบ้านจัดสรร เรื่องร้องเรียนมากที่สุด 5 ลำดับแรกคือ มีการชำรุดหลังปลูกสร้าง  บ้านร้าว  บ้านทรุด ส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับราคา 1-3 ล้านบาท ก่อสร้างแล้วไม่เสร็จ ไม่เป็นไปตามสัญญาก่อสร้าง  ไม่จัดทำสาธารณูปโภคในโครงการ

ประเภททาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ ร้องเรียนมากที่สุดในเรื่องการไม่ปลูกสร้าง การชำรุดหลังปลูกสร้าง ไม่คืนเงินมัดจำ/จอง และไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา

ประเภทคอนโดมิเนียม ร้องเรียน 5 ลำดับแรกคือ ไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ไม่ดำเนินการตามที่โฆษณา กู้ไม่ผ่าน กู้ได้ไม่เต็มจำนวนที่ขอกู้ ชำรุดหลังปลูกสร้าง   นอกจากนี้ยังมีการร้องเรียนในส่วนย่อย คือพื้นที่ส่วนกลางและการใช้วัสดุก่อสร้างไม่เป็นไปตามที่ระบุในสัญญา

เมื่อพิจารณาข้อมูลย้อนหลัง 2 ปีพบว่า เรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับไม่ก่อสร้างให้เสร็จตามสัญญาส่งมอบมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น สำหรับตลาดต่างจังหวัดมีปัญหาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์โครงการให้กับผู้บริโภคมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ เช่น เชียงใหม่และภูเก็ต โดยส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการท้องถิ่นรายเล็กๆ ได้นำที่ดินไปจำนองธนาคาร แต่ไม่มีเงินไถ่ถอนโฉนดออกมาได้จากผลเศรษฐกิจชะลอตัว

ผลกระทบกับผู้บริโภคและผู้ให้กู้         

สร้างไม่เสร็จตามสัญญา การก่อสร้างถ้าทำไม่เสร็จตามสัญญาย่อมเป็นปัญหาสำหรับผู้บริโภค เพราะบางท่านเตรียมการสำหรับการอยู่อาศัย เช่นใช้เป็นเรือนหอ ย้ายถิ่นที่อยู่อาศัย ย้ายที่ทำงาน ขายบ้านเก่าแล้ว ฯลฯ ซึ่งผลกระทบดังกล่าวอาจต้องดูสัญญาในเรื่องการผ่อนชำระเงินดาวน์ ว่าควรจะจ่ายต่อเนื่องหรือหยุดชั่วคราวจนกว่าจะสร้างเสร็จ และที่สำคัญอย่างยิ่งคือไม่ควรรับโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่บ้านยังไม่แล้วเสร็จโดยเด็ดขาด เพราะไม่มีอะไรมาประกันได้ว่าบริษัทจะสร้างเสร็จสมบูรณ์อย่างแน่นอน และธนาคารผู้รับจำนองจะไม่อนุมัติเงินกู้ให้ครบถ้วน

สำหรับผู้ให้กู้หรือสถาบันการเงินส่วนใหญ่ถ้าหากก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา ถ้าล่าช้าเกินกว่า 3 เดือน การอนุมัติสินเชื่อบ้านควรต้องถูกทบทวนใหม่ โดยต้องขอเอกสารผู้กู้ในเรื่องอาชีพและรายได้ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลง มีผลต่อการผ่อนชำระในอนาคตได้มาเพื่ออนุมัติทบทวนใหม่ สำหรับการรับโอนโดยจำนองบ้านทั้งที่ยังสร้างไม่เสร็จ ในอดีตธนาคารบางแห่งอาจรับจำนองซึ่งสาเหตุมาจากความไม่สุจริตของผู้บริหารสาขาของธนาคารนั้นๆ ก็เป็นได้ จึงจำเป็นต้องมีการสำรวจความสมบูรณ์ของการประเมินราคาหลักประกันโดยผู้ประเมินที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับการอนุมัติสินเชื่อรายนั้นๆ ก่อนจ่ายเงินกู้

ก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา ผลงานก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญาและไม่ได้คุณภาพตามมาตรฐานที่ควรจะเป็น ปัญหานี้ถ้าหากเป็นบริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียง ผู้บริโภคจะมีความเสี่ยงน้อยกว่าบริษัทขนาดเล็กที่เป็นรายย่อย ฉะนั้นจึงควรมีผู้มีประสบการณ์ในการตรวจรับการส่งมอบงาน ซึ่งปัจจุบันมีบริษัทเอกชนรับงานการตรวจงานดังกล่าว ในกรณีสร้างบ้านเอง เจ้าของบ้านควรมีการว่าจ้างผู้ตรวจงานพิเศษซึ่งรายงานตรงกับเจ้าของบ้านในการตรวจงานตั้งแต่การวางฐานรากเลย

สำหรับผู้ให้กู้ การตรวจสอบการก่อสร้างให้มีคุณภาพมาตรฐาน ควรต้องใช้ผู้ประเมินที่มีประสบการณ์ และในกรณีรับสร้างบ้านต้องดูการก่อสร้างที่เป็นไปตามแบบแปลน การดัดแปลงที่ผิดไปจากแบบเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจ เพราะถ้าดัดแปลงให้ลดลง ย่อมส่งผลต่อมูลค่าของบ้านนั้นด้วย

สาธารณูปโภคไม่เสร็จ การอยู่อาศัยจำเป็นต้องใช้สาธารณูปโภคที่จำเป็น เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า ถนนภายในโครงการ ถ้าหากมีปัญหาเจ้าของโครงการไม่จัดทำหรือทำไม่แล้วเสร็จ ย่อมทำให้เจ้าของบ้านต้องเดือดร้อนในการอยู่อาศัย เจ้าของบ้านควรพิจารณารับหรือยังไม่รับโอน หากการก่อสร้างในส่วนสำคัญยังไม่แล้วเสร็จด้วย และในขณะเดียวกันผู้ประเมินราคาของผู้ให้กู้ย่อมต้องทบทวนผลกระทบต่อมูลค่าของหลักประกันที่จะมีราคาที่ด้อยลงด้วย