3 กลยุทธ์ครอบครองอสังหาฯ ในแหล่งท่องเที่ยวไทย ของคนต่างชาติ

นับเป็นข่าวที่น่าตกอกตกใจพอสมควร จากถ้อยแถลงของผู้ตรวจการแผ่นดิน เมื่อไม่นานมานี้ ซึ่งระบุว่าที่ดินไทยที่มีอยู่กว่า 320 ล้านไร่ในปัจจุบัน เวลานี้ถูกถือครองโดยชาวต่างชาติไปแล้วกว่า 100 ล้านไร่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่ดินแปลงงาม ทิวทัศน์สวยในแหล่งท่องเที่ยว รวมถึงที่ดินที่มีแหล่งน้ำสำหรับทำการเกษตรต่างๆ ด้วย

ซึ่งข้อมูลนี้ แตกต่างจากที่ทางราชการที่เกี่ยวข้องมีอยู่ อย่างสิ้นเชิง ที่รับรู้เพียงว่ามีคนต่างชาติน้อยนิดเท่านั้น ที่ถือครองที่ดินอยู่ ที่ออกมาเป็นเช่นนี้ ก็เนื่องจากชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ถือครองที่ดินกัน ล้วนอาศัยช่องว่างของกฎหมาย โดยอาศัยคนไทยเข้ามาเป็น “นอมินี” หรือ “ตัวแทนอำพราง” กันนั่นเอง

ธุรกรรมเหล่านี้ ปกติเป็นเรื่องที่ตรวจสอบได้ยากมาก เพราะกระทำผ่านการชี้ช่องของที่ปรึกษาทางกฎหมายผู้คร่ำหวอดในบ้านเรา  และยังมีธุรกรรมอีกจำนวนไม่น้อยที่หลุดรอดสายตาเจ้าหน้าที่รัฐ เพราะเจ้าหน้าที่ไม่ได้ตั้งใจตรวจสอบกันอย่างจริงจัง แถมยังมีการรับสินบนกันอีกด้วย สิ่งเหล่านี้ ทำให้การเข้าครอบครองอสังหาฯ ของชาวต่างชาติ นับวันมีแต่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

จากข้อมูลล่าสุด พบว่า ที่ดิน รีสอร์ท บ้านตากอากาศ วิลล่าหรูในแหล่งท่องเที่ยวชายทะเลหลักๆ เช่นใน ภูเก็ต พัทยา และเกาะล้าน ล้วนถูกชาวต่างชาติถือครองในลักษณะนอมินีแล้วไม่น้อยกว่า 90% โดยตั้งเป็นบริษัทให้คนไทยถือหุ้นแทน ซึ่งสถานการณ์แบบเดียวกันนี้ ล้วนเห็นได้ไม่ยากในแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆเช่นกัน เช่นที่เกาะสมุย หาดบ้านเพ เกาะช้าง หาดบางแสน แก่งกระจาน ชะอำ และกุยบุรีด้วย

ทั้งนี้แรงจูงใจหลัก ก็เนื่องจากมีชาวต่างชาติรายได้ปานกลางจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวสวีเดน ชาวญี่ปุ่น จีน และเกาหลี นิยมใช้เมืองไทยเป็นฐานในการหาเงินในรูปค่าเช่าที่พักตามแหล่งท่องเที่ยว หรือสร้างบ้านพักคนชราในภาคเหนือของไทยกัน เช่นในเชียงใหม่ เชียงราย กัน รวมยังมีชาวต่างชาติบางประเทศ ยังนิยมเข้าถือครองที่ดินการเกษตร เพื่อมาผลิตพืชผลการเกษตรและส่งกลับไปขายยังประเทศของตนด้วย

ว่ากันว่า เมื่อใดก็ตาม ที่ภาครัฐ จริงจังหรือเอาจริงในการตรวจสอบและเข้ามาควบคุมเมื่อไหร่ จะส่งผลกระทบอย่างรุนแรง จะถึงขั้นทำให้สถานการณ์การซื้อขาย อสังหาฯ ตามเมืองท่องเที่ยวในบ้านเรา ลดความคึกคักลงได้ อย่างผิดหูผิดตา อย่างที่หลายคนคาดไม่ถึงกันเลยทีเดียว

ซึ่งถ้าจะให้แจกแจง ธุรกรรมในลักษณะ “ตัวแทนอำพราง” หรือ “นอมินี (Nominee)” ในการเข้าครอบครองที่ดินหรืออสังหาฯ ที่คนต่างชาติ นิยมใช้กันมากในเมืองไทย จะมีอยู่ด้วยกัน 3 รูปแบบหลักๆ ดังนี้

1. ผ่านนอมินีคู่สมรส โดยการสมรสกับคนไทย แล้วให้คู่สมรสผู้มีสัญชาติไทยถือครองที่ดินแทนตน แต่สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินยังคงเป็นของคนต่างด้าว

กรณีแบบนี้ แม้กรมที่ดินเป็นหน่วยงานที่มีหน้าที่ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะมีมาตรการป้องกัน โดยให้คนไทยและคู่สมรสต่างด้าวได้ยืนยันร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว ไม่ใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน

โดยหากพิสูจน์ได้ว่าซื้อที่ดินนั้นมาในระหว่างอยู่กินฉันสามีภรรยากับคนต่างด้าว จะเป็นผลให้คนต่างด้าวมีสิทธิในที่ดินโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายตามมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และจะถือว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว แต่มาตรการดังกล่าว ยังไม่สามารถควบคุมหรือป้องกันการทำธุรกรรมที่มีลักษณะเป็นตัวแทนอำพรางได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่าใดนัก

2. ผ่านนอมินีทั่วไป โดยให้บุคคลผู้มีสัญชาติไทยเป็นผู้ซื้อที่ดินและการทำสัญญากู้ยืมเงิน จำนอง หรือ ทำสัญญาเช่าไว้กับคนต่างด้าว เพื่อเป็นหลักประกันในที่ดินหรืออสังหาฯ ที่คนต่างด้าวเป็นผู้ออกเงิน

พูดง่ายๆ ก็คือ คนต่างด้าวใช้วิธีการหลีกเลี่ยงกฎหมายในการถือครองที่ดิน โดยเป็นผู้ออกเงินให้คนสัญชาติไทยไปดำเนินการซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ และในขณะเดียวกันก็ให้ทำสัญญากู้ยืมเงินไว้เพื่อเป็นหลักประกันในทรัพย์สินดังกล่าว รวมถึงอาจดำเนินการจดทะเบียนจำนองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไว้ ซึ่งการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ผ่านธุรกรรมเหล่านี้ จะยากมากต่อการตรวจสอบ

3. ผ่านนอมินีบริษัท เป็นการทำธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยการจดทะเบียนและมีหลักฐานทางทะเบียนเป็นนิติบุคคลสัญชาติไทย แต่ในทางปฏิบัติ แม้ว่าคนไทยถือหุ้นเกินกึ่งหนึ่งก็ตาม แต่อำนาจในการควบคุมการบริหารจัดการยังเป็นของคนต่างด้าว โดยคนต่างด้าวมีหุ้นบุริมสิทธิ์พิเศษในการควบคุม การบริหารจัดการบริษัท หรือการที่คนต่างด้าวให้คนไทยทำสัญญาผูกมัดคู่ขนาน เพื่อเป็นการประกันการคงไว้ซึ่งอำนาจในการควบคุมและครอบงำโดยคนต่างด้าว

บางครั้งอาจใช้วิธี จัดตั้งนิติบุคคลไทยขึ้นโดยได้ทำธุรกรรมต่างๆ เช่น การซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ และภายหลังเมื่อทำธุรกรรมต่างๆ แล้วเสร็จ จึงค่อยเปลี่ยนแปลงสัดส่วนผู้ถือหุ้นให้กลายเป็นนิติบุคคลต่างด้าว เพื่อกลายเป็นว่าที่ดินหรืออสังหาฯ ได้มาในระหว่างที่เป็นนิติบุคลไทยอยู่