3 วิธี วิเคราะห์ ซื้อขายบ้าน-คอนโดฯ ทำกำไร

คงปฏิเสธไม่ได้ว่า “บ้าน” และ “คอนโด” คือสินทรัพย์ลงทุนที่มีคนสนใจลงทุนมากสุดเป็นอันดับหนึ่งในบรรดาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท บางคนก็ทำแบบซื้อมาขายไป แต่บางคนก็อยู่ในลักษณะซื้อมาเพื่อนำมาปล่อยให้เช่ากัน

แต่ไม่ว่าจะลงทุนแบบไหนตัวกำหนดความสำเร็จว่าจะทำกำไรได้หรือเปล่า หรือจะสร้างกระแสเงินสดตามที่หวังได้หรือไม่ ล้วนขึ้นอยู่กับจังหวะโอกาสในการลงทุนเป็นสำคัญ

ทั้งนี้จากการสำรวจในต่างประเทศเป็นเรื่องแทบไม่น่าเชื่อเลยที่พบว่า การวิเคราะห์และวางแผนอย่างดีก่อนการลงทุนสามารถช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จให้กับการลงทุนได้เกินกว่าครึ่งเลยทีเดียว

หลายคนคงอยากรู้ว่าการวิเคราะห์และวางแผนแบบที่ว่านั้นทำกันอย่างไร ทั้งนี้หากอ้างอิงตามคัมภีร์การลงทุนอสังหาฯ แล้ว สิ่งที่ต้องวิเคราะห์และวางแผนก่อนการลงทุนทุกครั้งจะมีอยู่ 3 เรื่องด้วยกัน หนึ่งคือวิเคราะห์เฟ้นหาจังหวะลงทุนที่เกื้อหนุน สองคือต้องวิเคราะห์ดูอัตราว่างในตลาด และสุดท้ายก็คือการวิเคราะห์สต็อกบ้าน ซึ่งทั้งสามเรื่องนี้ล้วนสามารถทำได้ง่ายๆ ดังนี้

           

วิเคราะห์หาจังหวะการเข้าซื้อขายอย่างชาญฉลาด

คนส่วนใหญ่มักมองข้ามปัจจัยตัวนี้กัน แต่จริงๆ แล้วถือว่ามีความสำคัญลำดับต้นๆ เลยทีเดียว หลักคิดในเรื่องนี้ก็คือให้เข้าซื้อในช่วงที่ตลาดกำลังซบเซา ซึ่งจะทำให้มีโอกาสต่อรองซื้อในราคาต่ำกว่าตลาดได้ ขณะที่ตอนขายต้องทำในช่วงที่ตลาดคึกคักเท่านั้น ซึ่งจะช่วยให้ขายง่ายและได้ราคากว่าช่วงอื่นๆ

สำหรับในบ้านเราจากสถิติการเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเฉพาะการขายอสังหาริมทรัพย์ของกรมที่ดิน แต่ละเดือนในรอบปี (วิเคราะห์จากข้อมูลช่วงปี 2538 ถึงปี 2557) พบว่าเดือนที่มีความโน้มเอียงจะเกิดธุรกรรมซื้อขายสูงที่สุดก็คือในเดือนธันวาคม หรือพูดง่ายๆ ก็คือการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือนนี้มีความโน้มเอียงจะขายง่ายและมีโอกาสได้ราคาดีกว่าช่วงอื่นๆ 

          เดือนที่ธุรกรรมซื้อขายดีรองลงมาก็คือเดือนมีนาคมและมิถุนายน ว่ากันว่าที่สองเดือนนี้ธุรกรรมซื้อขายคึกคักเพราะเป็นช่วงคาบลูกคาบดอกในการย้ายที่เรียนใหม่กัน

สำหรับเดือนที่ธุรกรรมซื้อขายมีความโน้มเอียงซบเซามากที่สุดได้แก่ช่วงเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ ซึ่งสองเดือนนี้เหมาะอย่างยิ่งที่จะเป็นช่วงมองหาและต่อรองซื้อบ้านเพื่อการลงทุนกัน เพราะจะมีโอกาสต่อรองราคา และซื้อได้ในราคาต่ำกว่าการซื้อในช่วงเดือนอื่นๆ

 

วิเคราะห์อัตราห้องเช่าว่าง 

ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์รับรู้กันดีว่า “อัตราห้องเช่าว่าง (Vacancy Rates)” ก็คือตัวชี้สำคัญตัวหนึ่งที่จะบอกให้ทราบว่าราคาบ้านและคอนโดฯ ในพื้นที่กำลังมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้น ทรงตัวหรือลดลง

แต่การจะหาอัตราห้องเช่าว่างนี้ออกมาได้ผู้ลงทุนจำเป็นต้องลงพื้นที่สำรวจบ้านหรือคอนโดฯ ในย่านนั้นๆ ด้วยตัวเองก่อน ด้วยความสำคัญของอัตราส่วนตัวนี้ ทำให้กลายเป็นสูตรสำเร็จในการลงทุนบ้านไปโดยปริยายว่า ก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้งจะต้องลงพื้นที่สำรวจอัตราห้องเช่าว่างดูก่อนด้วยเสมอ สำหรับสูตรมาตรฐานในการคำนวณเป็นดังนี้

อัตราห้องเช่าว่าง = (จำนวนห้องเช่าว่าง)÷(จำนวนห้องเช่าทั้งหมด)

ตัวอย่างเช่น จากการลงพื้นที่สำรวจทำเลคอนโดฯ ย่านมหาวิทยาลัยเชียงใหม่ พบว่า มีห้องเช่าว่างในพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยอยู่ 50 ห้อง จากจำนวนห้องเช่าที่มีอยู่ทั้งสิ้น 1,000 ห้อง นั่นแสดงว่าอัตราห้องว่างในทำเลนี้ = (50÷1,000)x100 = 5%

สำหรับวิธีแปรผลในการนำไปประยุกต์ใช้ดูแนวโน้มความเป็นไปของราคาบ้านคอนโดฯ ในพื้นที่ที่ทำกัน มักนิยมอ้างอิงจากกฎกำปั้นทุบดินดังนี้ คือหากอัตราห้องเช่าว่างต่ำ คือต่ำกว่า 5% นั่นจะชี้ให้ทราบว่าราคาบ้าน คอนโดฯ ในพื้นที่มีแนวโน้มที่จะมีราคาปรับเพิ่มขึ้น

ในทางกลับกัน หากอัตราห้องเช่าว่างสูง หรืออยู่ในช่วง 7-10% หรือมากกว่า แสดงว่าบ้านและคอนโดฯ ในบริเวณนั้นกำลังอยู่ในสภาวะล้นตลาด ราคามีแนวโน้มแต่จะทรงตัวหรือลดลง

การวิเคราะห์สต็อกบ้าน (Housing Inventory)

จริงๆ ตามหลักปฏิบัติสากลแล้ว สัดส่วนตัวนี้ควรถามได้โดยตรงจากนายหน้า แต่ในบ้านเรากลับแปลกมากตรงที่นายหน้าส่วนใหญ่มักไม่รู้กันว่าคืออะไร และเอามาใช้ทำอะไร ดังนั้นหากอยากทราบข้อมูลตัวนี้ จึงต้องทำในลักษณะสอบถามข้อมูลจากนายหน้า แล้วค่อยมาวิเคราะห์คำนวณหาเองกัน

ปกตินายหน้าอาชีพ (มักเป็นในต่างประเทศ) จะมีวิธีคำนวณระยะเวลาในการขายบ้านที่มีผู้นำมาฝากขาย โดยวัดออกมาเป็นอัตราเร็วในการขายบ้าน หรือเรียกกันว่า “Absorption Rate”

การหาอัตราความเร็วในการขายบ้านนี้สามารถทำได้ง่ายๆ ด้วยการเช็คดูบ้านในช่วงราคาที่สนใจ โดยดูว่ามีบ้านฝากขายจำนวนเท่าไหร่ และในเดือนเดียวกันนั้นสามารถขายได้มากน้อยเท่าไหร่

เมื่อได้ข้อมูลสองตัวนี้แล้ว ก็ให้นำเอาจำนวนบ้านที่ฝากขายทั้งหมดหารด้วยจำนวนบ้านที่ขายได้ ก็จะสามารถคำนวณอายุสต็อกบ้านออกมาได้

ตัวอย่างเช่น ในเดือนก่อนมีบ้านแบบที่สนใจมาฝากขายทั้งสิ้น 2,459 หลัง ปรากฏว่าเดือนนั้นขายได้ 302 หลัง ก็จะสามารถคำนวณอัตราเร็วในการขายบ้านได้เท่ากับ 2,459÷302 = 8.14 หรือประมาณ 8 เดือน

 “อัตราความเร็วในการขายบ้าน” หรือ “อายุสต็อกบ้าน (Housing Inventory Age)” นี้ถือกันว่าเป็นข้อมูลที่สำคัญยิ่งเพื่อดูสภาพตลาดบ้านในแต่ละขณะ ทั้งนี้เกณฑ์ชี้วัดที่นิยมใช้อ้างอิงกันจะเป็นดังนี้

* ถ้าสต็อกบ้านมีอายุอยู่ในช่วง 6 เดือน ชี้ว่าเป็นช่วงตลาดกลางๆ ไม่เอื้อประโยชน์ใดๆ ทั้งกับผู้ซื้อและผู้ขาย

* ถ้าสต็อกบ้านมีอายุเกินกว่า 6 เดือนขึ้นไป ชี้ให้ทราบว่าตลาดกำลังเป็นตลาดของผู้ซื้อ มีโอกาสต่อรองซื้อได้ถูกลงอีก

* ถ้าสต็อกบ้านอายุสั้น ต่ำกว่า 6 เดือนลงมา ชี้ว่ากำลังเป็นตลาดของผู้ขาย เป็นช่วงที่บ้านจะขายง่ายและได้ราคามาก

 

ผู้เขียน  : อนุชา กุลวิสุทธิ์

กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ

มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์