4 ข้อควรรู้ไว้ เกี่ยวกับการตรวจรับบ้านก่อนรับโอน

การตรวจรับบ้าน คือ การตรวจสอบงานขั้นสุดท้ายก่อนจะลงนามรับบ้าน หรือเรียกว่าสั้นๆ ว่า เซ็นรับโอน เป็นขั้นตอนที่ท่านเจ้าของบ้านควรให้ความสำคัญและต้องใช้ความละเอียดถี่ถ้วนมากๆ ในการพิจารณา เนื่องจากเมื่อท่านผ่านขั้นตอนนี้ไปแล้ว ถือว่าเรายอมรับกับสภาพบ้านที่โครงการขายให้เรา การร้องขอให้โครงการแก้ไขบ้านหลังจากเซ็นรับโอนมักเป็นเรื่องที่ยาก เพราะทางโครงการมักจะให้ความสำคัญกับการแก้ไขงานให้กับลูกค้าที่ยังไม่ยอมเซ็นรับโอนก่อนเพื่อปิดยอด ดังนั้นท่านอาจจะต้องยอมใจแข็งสักหน่อย ต้องให้บ้านผ่านมาตรฐานทางการก่อสร้างและเรามีความพึงพอใจก่อนที่จะเซ็นรับนะครับ

อย่างไรก็ตาม หากท่านไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญ อาจไม่มีความรู้ทางด้านการก่อสร้างหรือความรู้ทางด้านสถาปัตย์ อาจจะไม่ทราบว่าต้องตรวจรับบ้านตอนไหน และหากถ้าจะตรวจสอบบ้านต้องดูส่วนไหนบ้าง ถึงอย่างนั้นก็ไม่ต้องกังวลครับ เพราะ Baania มีคำแนะนำในทุกขั้นตอนการตรวจรับบ้านแบบง่ายๆ ให้ท่านสามารถนำไปทำตามได้จริง

1. เตรียมตัวก่อนไปตรวจรับบ้าน

เมื่อทางโครงการแจ้งว่าพร้อมสำหรับการตรวจบ้าน ท่านก็ควรทำการนัดหมายเพื่อเข้าไปตรวจสอบครับ โดยควรนัดเป็นช่วงเช้าเพื่อจะไม่ต้องเสียเวลาล่วงเลยจนไปถึงช่วงกลางคืนซึ่งทำให้มีแสงไม่พอสำหรับการตรวจบ้าน แนะนำว่าไม่ควรนำเด็กไปด้วยครับ เนื่องจากจะทำให้วุ่นวายในการตรวจได้ ทั้งนี้ท่านควรแจ้งทางโครงการว่าอาจจะขอบันไดสำหรับปีนขึ้นไปดูบนเหนือฝ้าเพดาน หรือใช้ปีนเพื่อมองความเรียบร้อยของหลังคา

อย่างไรก็ตาม ท่านตรวจสอบเฉพาะในส่วนที่มองเห็นได้ก็เพียงพอแล้ว ในส่วนของโครงสร้างที่มองไม่เห็น อาจจะสอบถามระบบการก่อสร้างหรืออ้างอิงจากคุณภาพงานก่อสร้างโดยรวมก็ได้ครับ นอกจากนี้ควรขอเอกสารใบโฆษณาต่างๆ ให้ครบถ้วน เพราะเอกสารเหล่านี้จะใช้ร่วมในการตรวจสอบ และเอกสารนี้จัดเป็นสัญญาที่สามารถใช้อ้างอิงตามกฎหมายได้

2. เตรียมอุปกรณ์สำหรับตรวจรับบ้าน

ก่อนจะเข้าไปตรวจบ้าน ท่านก็ต้องมีการเตรียมพร้อมอุปกรณ์ไปให้ครบเพื่อที่จะสามารถตรวจสอบและทำเครื่องหมายจุดที่ต้องการให้โครงการแก้ไขได้อย่างชัดเจน เพื่อเป็นเครื่องเตือนความจำสำหรับตัวท่านเองและยังช่วยประหยัดเวลาให้กับทางโครงการอีกด้วย อุปกรณ์ที่ควรติดตัวไปมีดังนี้ครับ

• กระดาษจดข้อมูล  เป็นแบบฟอร์มตารางเปล่า ที่มีหัวข้อและรายการ โดยแนะนำให้เป็น A4 เพื่อให้ง่ายต่อการถ่ายเอกสาร
• ดินสอ ยางลบและปากกา  สำหรับการจดแนะนำให้ใช้ดินสอ เนื่องจากสามารถลบได้ ส่วนปากกาใช้ในการเซ็นสัญญาหรือจดข้อมูลต่างๆ
• ผังแบบแปลนบ้าน  อาจจะขอข้อมูลจากโครงการหรือถ่ายเอกสารจากใบโฆษณา ควรเขียนสัญลักษณ์ขอบเขตที่ดิน
• ตลับเมตรหรือสายวัด  ใช้สำหรับวัดระยะต่างๆ ว่าตรงตามแบบบ้านที่ได้มาหรือไม่
• อุปกรณ์ทำเครื่องหมาย  ใช้เทปพันสายไฟ หรือเทปกาวชนิดที่ลอกแล้วไม่ทำให้ผิววัสดุเสียหาย หรือเป็นพวกชอล์กเขียน
• คัตเตอร์หรือกรรไกร  ใช้สำหรับตัดเทปพันสายไฟ หรือใช้แกะพลาสติกหุ้มของต่างๆ
• ไฟฉาย  ใช้ส่องบริเวณที่มืด เช่น บนฝ้าเพดาน ช่องท่องานระบบ หรือที่ๆ มีแสงสว่างน้อย
• ถังน้ำ  ใช้รองน้ำ สำหรับเททดสอบส่วนที่ต้องการทดสอบการลาดเอียง การระบายน้ำ เช็ควัสดุหรืออุปกรณ์ที่รั่ว
• เศษผ้า  ใช้เช็ดมือ หรือเช็คบริเวณที่น้ำซึม สามารถใช้อุดท่อขังน้ำเพื่อตรวจสอบการระบายน้ำ
• ไม้ตรงยาวๆ  ใช้สำหรับตรวจสอบระนาบต่างๆ ว่ามีความเรียบหรือไม่
• ลูกแก้วหรือลูกเหล็ก  ใช้ทดสอบความลาดเอียงของพื้น
• ขนมปัง  ใช้เป็นตัวแทนสิ่งปฎิกูล สำหรับตรวจสอบระบบชักโครก
• กล้องถ่ายรูป  ใช้บันทึกภาพไว้เป็นหลักฐานประกอบการแจ้งซ่อม
• อุปกรณ์ไฟฟ้า  ใช้ตรวจสอบปลั๊กไฟฟ้าว่าสามารถใช้งานได้
• โทรศัพท์บ้าน  ใช้ตรวจสอบการใช้งานโทรศัพท์ภายในบ้าน
• มือถือหรือโน้ตบุ๊ค  ใช้ตรวจสอบระบบอินเตอร์เน็ต Wi-Fi หรือถ้าใช้ระบบ LAN ต้องนำสาย LAN มาเผื่อด้วย
• ไขควงวัดไฟ  สำหรับใช้ตรวจสอบไฟฟ้าในระบบ (สำหรับผู้ชำนาญแล้วเท่านั้น)
• ถุงมือยางและรองเท้ายาง  ใช้สำหรับป้องกันในการตรวจสอบระบบไฟฟ้าในระบบ (สำหรับผู้ชำนาญแล้วเท่านั้น)

3. ตรวจตามเช็คลิสต์

มาถึงวิธีการตรวจบ้านแล้วครับ แนะนำว่าท่านควรใช้วิธีตรวจให้เสร็จเป็นห้องๆ โดยเริ่มตั้งแต่ประตูหน้าบ้าน ไล่ไปจนถึงห้องที่อยู่ด้านในสุด โดยที่ไม่ต้องเดินย้อนเส้นทางเดิม และใช้การตรวจสอบโดยไล่สายตาจากพื้นไปจนถึงฝ้าเพดาน วิธีนี้อาจจะช่วยกันตรวจหลายคนเพื่อให้ไม่พลาดรายละเอียดจุดใดจุดหนึ่ง หรืออาจจะแบ่งหน้าที่กันว่าคนหนึ่งเป็นคนจดบันทึก อีกคนเป็นทำเครื่องหมายและถ่ายรูป โดยมีรายละเอียดในการตรวจรับบ้านแต่ละส่วน ดังนี้

3.1  นอกบ้าน

ได้แก่ การตรวจสอบรั้ว ประตูรั้ว ดินถมรอบบ้าน สวน ระบบสระน้ำ ที่จอดรถ ทางเดินนอกบ้าน และ การระบายน้ำ โดยตรวจไล่ไปตั้งแต่ประตูรั้วและรั้วว่า มีการก่อสร้างที่แข็งแรง ใช้งานได้ปกติดี ปลอดภัย แล้วจึงมาดูในส่วนของการจัดสวนภายรอบบ้านว่า งานระบบในสวนสามารถใช้งานได้อย่างปกติ ต้นไม้มีการแกะถุงพลาสติกก่อนปลูก และเป็นต้นไม้ที่ย้ายมาปลูกอย่างถูกต้อง ต้นไม้ไม่ตายเร็ว หรือดูความเรียบร้อยของการถมดิน การปลูกหญ้า และการจัดการน้ำของระบบสระน้ำ หรือสระว่ายน้ำต้องใช้งานได้อย่างปกติ ไม่มีสิ่งใดอุดตัน และสุดท้ายก็ต้องดูเรื่องการระบายน้ำ ว่าสามารถระบายน้ำจากในบ้านไปยังนอกบ้านได้ดีหรือเปล่า

3.2  งานโครงสร้าง

ได้แก่ การตรวจสอบเสา คาน ผนัง หรือส่วนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างอาคาร โดยจริงๆ แล้วท่านควรเข้ามาดูตั้งแต่ขั้นตอนการก่อสร้างเพื่อให้เห็นโครงสร้างภายในก่อนเทปูน อย่างไรก็ตามหากเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ให้ใช้การตรวจสอบด้วยการสังเกตุ โดยเฉพาะในส่วนโครงสร้างที่ต้องมีความแข็งแรงและได้มาตรฐาน ไม่มีรอยร้าวประเภทที่เป็นอันตรายต่อโครงสร้าง ผนังไม่มีการล้มเอียง หรือคานโค้งงอที่ทำให้ดูไม่ปลอดภัย

ส่วนงานพื้น ได้แก่ การตรวจสอบโครงสร้างพื้น การตรวจสอบการปูวัสดุพื้น และการเลือกใช้วัสดุให้ถูกต้องตามการใช้งาน โดยการตรวจโครงสร้างพื้นต้องตรวจสอบด้วยการเคาะหรือการทดลองเดินให้ทั่วว่า ปูนใต้วัสดุปูพื้นต้องแน่น ไม่เป็นโพรง ต้องมีการเทปรับระดับก่อนการปูวัสดุ

ส่วนการตรวจสอบการปูวัสดุพื้นนั้น พื้นแต่ละประเภทต้องปูได้ถูกต้องตามวิธีการ วัสดุพื้นปูได้เรียบเนียน ลายวัสดุพื้นถูกต้อง ไม่มีคราบสิ่งสกปรกและคราบปูนติดตามวัสดุปูพื้น หรือต้องมีการทายาแนวที่เรียบร้อย สวยงาม และไม่เสี่ยงต่อการรั่วซึมสำหรับวัสดุพื้นกระเบื้อง รวมไปถึงการตรวจสอบว่าใช้วัสดุพื้นที่ถูกต้องหรือไม่ เช่น ไม่ควรใช้พื้นที่ไม่ถูกกับน้ำไปปูนอกบ้าน เป็นต้น

3.3  งานผนัง

ได้แก่ การตรวจสอบการฉาบผนัง การตรวจสอบวัสดุปูผนัง และการตรวจสอบบัวเชิงผนังบัวพื้น โดยผนังปูนต้องฉาบได้เรียบสม่ำเสมอ ไม่มีส่วนใดปูดหรือเป็นหลุม โดยใช้ไม้ยาววางทราบเพื่อดูระนาบ และไม่มีรอยร้าว นอกจากนี้ควรสอบถามกับทางโครงการว่าใช้วัสดุก่อผนังเป็นอะไร และใช้ปูนอะไรฉาบผนัง เพราะถ้าใช้ผิดประเภทใช้ไปนานๆ ผนังปูนอาจจะหลุดร่อนและแตกร้าวต่อไปได้

ถัดมาก็เป็นการตรวจสอบวัสดุปูผนังหรือผนังทาสี โดยดูการติดตั้งวัสดุปูผนังต้องปูได้เรียบสม่ำเสมอ ถูกต้องตามวิธีการติดตั้ง ไม่มีคราบสกปรกหรือคราบปูนติด ถ้าเป็นผนังสี ก็ตรวจสอบการทาสีว่าทาได้เรียบสม่ำเสมอ เรียบเนียน โดยหากมีการแก้ไขหลายครั้ง ไม่ควรให้ช่างทาสีทับกันเกินกว่า 5 ครั้ง เพราะจะทำให้สีหลุดล่วงได้

นอกจากนี้ยังมีส่วนของการตรวจสอบบัวเชิงผนังหรือบัวพื้น มอบฝ้าหรือบัวฝ้าเพดาน โดยตรวจสอบวัสดุที่นำมาใช้ว่ามีสภาพสมบูรณ์ ไม่มีสีหลุด การติดตั้งต้องติดตั้งได้เรียบชิดกับผนังและพื้น

3.4  งานประตูหน้าต่าง

ได้แก่ การตรวจสอบการติดตั้งวงกบ และการตรวจสอบประตูและหน้าต่าง วงกบต้องติดตั้งได้เรียบร้อยแนบติดกับผนัง วงกบต้องไม่มีรอยบิ่น มีการทำบังใบเรียบร้อย เมื่อปิดประตูบานต้องเรียบสนิทกับวงกบ และควรสอบถามว่ามีการทำเสาเอ็นรอบวงกบหรือไม่ เนื่องจากหากไม่ทำมักเกิดรอยร้าวเป็นแนวเฉียงที่ผนัง

ส่วนการตรวจสอบประตูและหน้าต่าง ท่านเพียงตรวจสอบการใช้งานในส่วนของตัวบานว่าเป็นของใหม่ ไม่ชำรุด ไม่มีรอยเปื้อน ถ้าเป็นบานกระจก ก็ต้องดูว่าไม่มีรอยแตก ติดตั้งได้แน่นหนากับตัวบาน และตรวจสอบว่าอุปกรณ์ต่างๆ เช่น ที่ล็อก บานพับ และลูกบิด ทำงานได้ดีหรือไม่ โดยทดสอบจากการใช้งานซ้ำๆ กันหลายๆ ครั้ง โดยออกแรงมากกว่าปกติเพื่อดูความแข็งแรง

3.5  งานบันได

ได้แก่ การตรวจสอบวัสดุปูพื้นทำขั้นบันได และการติดตั้งราวบันได โดยตรวจสอบความเรียบร้อยของการก่อสร้างบันได บันไดแต่ละชั้นต้องมีขนาดเท่ากัน มีการเก็บงานเรียบร้อย วัสดุที่นำมาใช้เป็นขั้นบันได ควรเป็นวัสดุที่ไม่ลื่น หรือมีการติดตั้งจมูกบันได ส่วนการติดตั้งราวบันได ต้องมีการติดตั้งที่ความสูงถูกต้อง จับได้ถนัดมือ ราวบันไดและซึ่งบันไดต้องติดตั้งได้อย่างแน่นหนา ไม่โยกไป-มา

3.6  งานฝ้าเพดาน

ได้แก่ การตรวจสอบการติดตั้งฝ้าเพดาน โดยฝ้าเพดานจะมีหลายประเภทด้วยกัน หากเป็นฝ้าเพดานทีบาร์ เส้นทีบาร์ต้องเรียบสม่ำเสมอ รอยต่อต้องไม่เกยกัน แผ่นกระเบื้องซีเมนต์ที่ใส่ในช่องต้องมีขนาดเท่ากัน เมื่อวางเรียงแล้วต้องไม่มีช่องว่างระหว่างแผ่นกับเส้นทีบาร์ ถ้าเป็นฝ้าเพดานแบบยิบซั่มบอร์ดฉาบเรียบ บริเวณรอยต่อของแผ่นต้องมองไม่เห็นรอยยาแนว ควรเรียบเสมอไปกับฝ้าเพดานส่วนอื่นๆ

3.7  งานหลังคา

ได้แก่ การตรวจสอบการปูกระเบื้องหลังคา การตรวจสอบการรั่วซึม และการตรวจสอบวัสดุฝ้าเพดานที่ใช้ภายนอก หลักสำคัญคือหลังคาต้องปูได้เรียบร้อย และทำให้ไม่เกิดการรั่วซึม โดยอาจจำเป็นที่ต้องการรอฝนตก หรือจ้างรถน้ำมาทำฝนเทียมเลยทีเดียว เพราะถ้าเกิดการรั่วซึมเกิดขึ้น อาจจะมีผลต่อเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้านราคาแพงทำให้เกิดความเสียหายต่อไปอีกหลายต่อ โดยต้องปีนขึ้นไปดูใต้ฝ้า เพื่อดูว่ามีส่วนใดที่ปูกระเบื้องไม่เรียบร้อยและมีน้ำขังบนฝ้าเพดาน นอกจากนี้วัสดุที่ใช้ภายนอกต้องเป็นชนิดกันชื้น

3.8  งานระบบไฟฟ้า

ได้แก่ การตรวจสอบระบบไฟฟ้าแสงสว่างและอุปกรณ์ การตรวจสอบไฟฟ้าในระบบ ทำได้โดยการทดลองเปิดไฟทั้งบ้านดู ว่ามีส่วนใดไม่ติดหรือมีแสงสว่างออกน้อยผิดปกติ หรือทดลองนำอุปกรณ์ไฟฟ้าที่นำมาด้วย ไปทดลองเสียบปลั๊กดูว่ามีไฟฟ้าเข้าปกติหรือไม่ รวมไปถึงดูเรื่องการติดตั้งหลอดไฟแสงสว่าง การติดตั้งเต้าเสียบเต้ารับ และการเดินสายไฟว่ามีการก่อสร้างที่เรียบร้อย เป็นระเบียบ มีการเก็บงานดี และไม่มีคราบสกปรกติดตามอุปกรณ์ ในส่วนของงานระบบไฟฟ้า ระบบอินเตอร์เน็ตหรือการเดินสายไฟบนฝ้าเพดาน อาจจะปล่อยให้เป็นหน้าที่ของช่างผู้ชำนาญทำจะดีกว่าครับ

3.9  งานสุขาภิบาล

ได้แก่ การตรวจสอบสุขภัณฑ์ และการตรวจสอบงานระบบน้ำและการรั่วซึม เริ่มจากการตรวจสอบระบบน้ำประปา หรือระบบปั้มน้ำต่างๆ ว่ามีการทำงานปกติหรือไม่ อีกทั้งท่านควรลองเดินตรวจตามท่อน้ำต่างๆ ว่ามีร่องรอยน้ำรั่วหรือไม่ และตรวจสอบการทำงานของมิเตอร์น้ำ โดยให้ลองปิดน้ำทั้งบ้าน และดูว่าตัวเลขยังหมุนอยู่หรือไม่ ถ้ายังหมุนอยู่แสดงว่าอาจจะมีจุดที่รั่วสักแห่ง

ต่อมาเป็นการตรวจสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ว่ามีสภาพสมบูรณ์ภายหลังติดตั้งหรือเปล่า โดยต้องทำงานได้ปกติ ไม่มีรอยขีดข่วนมากนัก ไม่มีการรั่วซึม ท่านอาจจะทดลองใช้งานอุปกรณ์หลายๆ ครั้ง ตรวจสอบระบบท่อน้ำทิ้งว่ามีการต่อท่อได้ดี ไม่มีการรั่วซึม อาจจะลองขังน้ำไว้ในอ่างล้างหน้า หรือขังน้ำไว้ในห้องน้ำ เพื่อทดสอบการการระบายน้ำหรือการรั่วซึม

4. การสรุปงานและส่งแก้ไข

หลังจากท่านได้ตรวจรับบ้านเรียบร้อย จดบันทึก รวมถึงถ่ายรูปจุดที่ต้องการให้ทางโครงการซ่อมแซมก่อนเซ็นรับโอนเรียบร้อยแล้ว ควรจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อแจ้งให้ทางโครงการรับทราบครับ โดยแนบรายการที่จดบันทึก และ รูปภาพเป็นหลักฐานอ้างอิงแนบตามไปด้วย ทางโครงการก็จะรับเรื่องเพื่อส่งต่อให้ช่างหรือส่วนอื่นๆ ดำเนินการต่อไป

อย่างไรก็ตาม หากทางโครงการอ้างว่าอยากให้เซ็นรับก่อนแล้วจะซ่อมให้ทีหลัง หรือบ้านมีประกันแล้ว สามารถเซ็นได้เลย ท่านอาจจะต้องคุยให้ชัดเจนถึงความตั้งใจของเราว่าต้องการให้ซ่อมแซมก่อน หรือพูดคุยตกลงว่าส่วนไหนเป็นงานที่สามารถยอมรับได้ เนื่องจากบางจุดอาจจะไม่ต้องการความสมบูรณ์แบบขนาดนั้น ถ้าต้องการให้ทางโครงการซ่อมแซมในส่วนเล็กๆ น้อยๆมากเกินไป อาจจะทำให้เราได้บ้านช้าไปอีกนานเลยครับ

สำหรับใครที่ต้องไปตรวจรับบ้านก่อนโอน Baania ได้จัดทำรายการที่ท่านต้องตรวจสอบไว้เป็นเอกสารเช็คลิสต์ ซึ่งท่านสามารถดาวน์โหลดเพื่อพิมพ์ออกมา และนำติดตัวไปตรวจหน้างานกันได้อย่างสะดวก ตามลิงก์ด้านล่างนี้นะครับ

ที่มา: หนังสือตรวจรับบ้านก่อนโอนแบบผู้ไม่รู้ โดย วิญญู วานิชศิริโรจน์

นอกจากเช็คลิสต์ตรวจรับบ้านก่อนรับโอนแล้ว เรายังมีบทความเช็คลิสต์สำหรับคนซื้อบ้านที่อยากให้ลองเข้ามาดูกัน รับรองว่ามีประโยชน์กับคนที่กำลังจะซื้อบ้านแน่นอนครับ