การประเมินศักยภาพที่ดิน (ตอนที่ 2)

ท่านผู้อ่านครับ ในบทความก่อนผมตั้งคำถามไว้ว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคาที่เราจะซื้อ หรือจะขายนั้น เป็นราคาที่เหมาะสมแล้วหรือยัง? และผมยังเล่าค้างไว้ถึงการวิเคราะห์ที่ตั้ง วันนี้ผมจะมาอธิบายให้ฟังต่อว่า หลังจากแน่ใจเรื่องที่ตั้งแล้วมืออาชีพคิดกันอย่างไรครับ

เมื่อนักลงทุนพิจารณาคุณภาพของทำเลที่ตั้งจนแน่ใจแล้วว่าทำเลดังกล่าวมีศักยภาพในการพัฒนาสูงเพียงพอต่อการลงทุน ก็จะเข้าสู่การพิจารณาศักยภาพในการพัฒนาที่ดินขั้นตอนที่ 2 ซึ่งจะต้องวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน (กฎหมายสำคัญๆ ที่นักลงทุนควรต้องทราบหลักๆ ก็มี กฎหมายผังเมือง การขออนุญาตก่อสร้าง การขออนุญาตใช้อาคาร การขออนุญาตจัดสรรฯ และการออกโฉนดห้องชุด เป็นต้น รายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายเหล่านี้ สามารถหาอ่านได้ทั่วไปครับ)



ในทางทฤษฎี การวิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินไปพร้อมๆ กัน จะเป็นการตอบคำถามสำคัญว่าที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาอยู่นี้ สามารถนำมาพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง ประเด็นนี้ฟังดูจะง่าย แต่ในชีวิตจริงเรื่องที่จะพิจารณาต่อไปนี้เป็นเรื่องที่มีความซับซ้อนไม่ใช่น้อยครับ

ลองพิจารณาตัวอย่างดูนะครับ

สมมติว่าเรามีที่ดินอยู่แปลงหนึ่ง มีขนาด 1-2-30 ไร่ (อ่านว่า หนึ่งไร่ สองงาน สามสิบตารางวา มีขนาดเท่ากับ 630 ตารางวา) ตั้งอยู่ติดกับถนนสายหนึ่ง ถนนดังกล่าวมีขนาด 4 ช่องจราจร มีเกาะกลาง เขตทางโดยรวมประมาณ 20 เมตร ที่ดินมีหน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ท่านคิดว่าที่ดินแปลงนี้จะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้างครับ?

เห็นไหมครับคำถามง่ายๆ แต่ตอบยากชะมัด ก็ใครจะไปรู้ล่ะ แล้วมืออาชีพมีวิธีการตอบคำถามนี้อย่างไร ไปดูกันครับ!

อันดับแรก เราต้องรู้ก่อนครับว่า มีประเด็นข้อกฎหมายอะไรบ้างที่ต้องพิจารณา ส่วนใหญ่ก็จะหนีไม่พ้นกฎหมายหลักๆ เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน ข้อบังคับผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายจัดสรรฯ พรบ. อาคารชุด และการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม ประเด็นเหล่านี้จะเป็นตัวตั้งต้นการวิเคราะห์ จัดได้ว่าเป็นสาระสำคัญชนิดคอขาดบาดตายเลยทีเดียวครับ



จากนั้น ก็เป็นการตรวจสอบข้อเท็จจริงกับข้อกฎหมายครับว่า กฎหมายอนุญาตให้ที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง (สองขั้นตอนอาจจะดูนี้ซับซ้อน แต่เอาเข้าจริงก็ไม่ได้ยากอย่างที่คิด) แล้วขั้นตอนสุดท้ายก็จะเป็นการตัดสินใจครับ ว่าระหว่างทางเลือกในการพิจารณาต่างๆ ที่กฎหมายอนุญาตเราจะพัฒนาที่ดินของเราเป็นอะไรดี (ขั้นตอนนี้ไม่ยากครับ แต่กว่าจะไปถึงขั้นตอนสุดท้ายที่ว่าก็ยังมีอีกหลายด่าน)

จะเห็นได้ว่า การจะตอบคำถามข้างต้นหลักๆ แล้วอยู่ที่การวิเคราะห์ข้อเท็จจริงทางกายภาพของที่ดินกับข้อกฎหมายต่างๆ ครับ ว่าตามข้อเท็จจริงที่ปรากฏนั้น ที่ดินแปลงที่เรากำลังพิจารณาจะสามารถพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง ในการพิจารณาโดยทั่วไปก็จะไล่ประเด็นตามนี้ครับ

1. การพัฒนาที่เป็นไปได้ตามข้อบังคับผังเมือง (ดูจากผังสีและกฎกระทรวงแนบท้าย)

a. FAR (ที่ดิน 1 ตารางวา สามารถสร้างอาคารได้กี่ตารางเมตร)
b. OSR (อาคารขนาด 100 ตารางเมตรจะต้องเว้นที่ดินเป็นที่ว่างกี่ตารางวา)
c. ห้าม / อนุญาต ก่อสร้าง “อาคาร” ประเภทใดบ้าง (ต้องตรวจสอบเงื่อนไขในรายละเอียดของอาคารจากกฎหมายควบคุมอาคารทั้งส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น)

2. การพัฒนาที่เป็นไปได้ตามกฎหมายควบคุมอาคาร (ต้องดูทั้งกฎหมายควบคุมอาคารส่วนกลางและส่วนท้องถิ่น)

a. ทางเข้าออก

ทางเข้าออกหลักเป็นทางสาธารณะหรือไม่ (จะเป็นทางสาธารณะหรือทางภาระจำยอมหรือทางอะไรก็ได้ ถ้าไม่มีเรียกตาบอดครับ), หน้ากว้างที่ดินติดถนน (ถ้าแคบกว่า 10 เมตรจะถูกจำกัดการก่อสร้าง และถ้าหน้ากว้างติดถนนไม่พอให้คนหรือรถยนต์ผ่านเข้าออกได้ก็เรียกว่าที่ตาบอดนะครับ) และเขตทาง (ยิ่งกว้างก็จะก่อสร้างได้มากยิ่งขึ้น)
 

b. เราสามารถสร้างอาคารอะไรได้บ้าง?

ประเภทของอาคารที่ห้าม/อนุญาตตามกฎหมายผังเมือง, ที่ดินของเราตั้งอยู่ในเขตห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่, ข้อบังคับอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคารและความกว้างของเขตทาง

c. เราสามารถสร้างอาคารได้ขนาดสูงสุดกี่ตารางเมตร?

คำนึงถึงความกว้างของเขตทาง, FAR/OSR และระยะถอยร่น (จากถนนทางเข้าออกหลัก, จากถนนที่ไม่ใช่ทางเข้าออกหลัก, จากคลอง/ลำน้ำ, จากที่ดินข้างเคียง)
 

d. เราสามารถสร้างอาคารได้สูงกี่ชั้น? (ขีดจำกัดความสูงอาคาร)

ระยะจากอาคารถึงเขตทางฝั่งตรงข้าม (ยิ่งห่างยิ่งสร้างได้สูงครับ) และ ความสูงจากพื้น-พื้น/พื้น-เพดาน (ความสูงของแต่ละชั้นในอาคารขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้ประโยชน์อาคาร และการออกแบบครับ)


 

e. อาคารที่สร้างประกอบด้วยพื้นที่อะไรบ้าง? (องค์ประกอบส่วนต่างๆ ของอาคารตามที่กฎหมายกำหนดมีอะไรบ้าง)

ยกตัวอย่างเช่น ฐานราก และโครงสร้างอาคาร, พื้น / ผนัง / บันได, จำนวนและขนาดของห้อง, ประตู / หน้าต่าง, ห้องน้ำ, หลังคา / ดาดฟ้า, สวน / พื้นที่เปิดโล่ง / พื้นที่น้ำซึมผ่าน, ที่จอดรถและทางหนีไฟและระบบอาคาร

นอกจากประเด็นข้างต้นแล้วก็มีประเด็นสำคัญๆ เกี่ยวกับความเป็นไปได้ของการพัฒนาตามกฎหมายอื่นๆ อีก 3-4 ประเด็น 

1. โครงการของเราจะต้องเข้าจัดสรรหรือไม่? ถ้าต้องเข้าจะต้องทำยังไง?
2. จะออกโฉนดอาคารชุดจะต้องทำยังไง?
3. โครงการของเราต้องทำ EIA รึเปล่า?
4. โครงการของเราจะต้องขออนุญาตอะไรบ้าง? และจะต้องไปขอที่ไหน?

พอตรวจสอบประเด็นต่างๆ ข้างต้นครบถ้วนก็เกือบครบละครับ ที่ยังขาดก็เป็นประเด็นเฉพาะพื้นที่ เช่น พื้นที่สนามบิน พื้นที่ความมั่นคง ฯลฯ ซึ่งต้องตรวจสอบเป็นกรณีๆ ไป



เป็นยังไงครับท่านผู้อ่านคิดเหมือนผมไหมว่า เรื่องแบบนี้ถ้ารู้แล้วก็ง่ายนิดเดียว ครั้งหน้าเราจะมาคุยกันต่อเกี่ยวกับตัวอย่างการวิเคราะห์ศักยภาพเชิงกายภาพ และการวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินขั้นตอนต่อๆ ไปว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร จะต้องพิจารณาเรื่องอะไรบ้างครับ 

 

 

เขียนโดย: ดร.ชูชาติ เตชะโพธิวรคุณ

วิทยาศาสตร์มหาบัณฑิต (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ และการวางแผนภาคและเมืองดุษฎีบัณฑิต จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

MSc in Financial Economics, University of Exeter, UK

จบการศึกษา เศรษฐศาสตร์บัณฑิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ปัจจุบันดำรงตำแหน่งที่ปรึกษาคณะกรรมการกำหนดราคาประเมิน ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮาส์ จำกัด (มหาชน), กรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการ บจก. วิน เรียล เอสเตท อินเทลลิเจนซ์รีเสิร์ช เซอร์วิส แอนด์ แมนเนจเมนต์
 
Contact Info:
www.facebook.com/Win-real-estate-intelligence-255098521568745
Email: [email protected]
Tel: +6694-624-2442
 

บทความที่เกี่ยวข้อง:

• ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ปี 2559
   
• 5 ทำเล “คอนโดมิเนียม” เปิดใหม่ สูงสุด ปี 2559
   
• “โทยามะ” กับการเปลี่ยนแปลงของระบบขนส่งสาธารณะ ที่บอกเลยว่าไม่ธรรมดา
   
• Foresight กับเทรนด์ใหม่ของการใช้ชีวิตของคนกรุง (ตอนที่ 2)