การขออนุญาตก่อสร้างคืออะไร จำเป็นต้องขอหรือไม่

การขออนุญาตก่อสร้างนั้นหลายคนยังมีข้อสงสัย หรือยังไม่เข้าใจว่าทำไมต้องของอนุญาตเนื่องจากเป็นการก่อสร้างในที่ดินของตัวเอง มีการออกแบบอย่างถูกต้อง แล้วทำไมต้องให้เจ้าหน้าที่มาอนุญาตให้ทำด้วย ในบทความนี้จะมาไขข้อสงสัยว่าการขออนุญาตก่อสร้างนั้นคืออะไร การเดินเรื่องเพื่อขออนุญาตก่อสร้างมีขั้นตอนปฏิบัติอย่างไร รวมไปถึงการก่อสร้าง หรือต่อเติมในรูปแบบไหนที่ไม่ต้องอนุญาตก่อสร้าง

การขออนุญาตก่อสร้างคืออะไร

การขออนุญาตก่อสร้างบ้าน หรืออาคารต่างๆ นั้นเป็นขั้นตอนแรกในการเริ่มต้นก่อสร้าง ซึ่งเจ้าของบ้านต้องถือว่าเป็นหน้าที่ และต้องปฏิบัติตามระเบียบในเรื่องนี้อย่างเคร่งครัด เพราะถ้าไม่ได้ขออนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้องเมื่อถูกตรวจสอบย้อนหลังจะมีความผิด จะมีโทษจำคุก 3 เดือน ปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ทำไมต้องขออนุญาตก่อสร้าง

การขออนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นการยื่นหลักฐานต่างๆ ให้กับเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ เพื่อที่จะได้พิจารณาว่าแบบแปลนในการก่อสร้างของผู้ยื่นขออนุญาตนั้นมีความปลอดภัยเพียงพอต่อตัวเอง และชุมชนรอบข้างหรือไม่ และแบบแปลนในการก่อสร้างเป็นไปตาม พระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือไม่ ซึ่งการพิจารณาคำขออนุญาตก่อสร้างทำไปเพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของชุมชนนั่นเอง

การขออนุญาตก่อสร้าง ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

การขออนุญาตก่อสร้างนั้นมีเอกสารหลายอย่างที่ต้องเตรียมไปให้ถูกต้อง และครบถ้วน เพราะว่าถ้าเอกสารถูกต้อง และครบถ้วนแล้วการพิจารณาอนุญาตก็สามารถทำได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งเอกสารต่างๆ ในการอนุญาตก่อสร้างมีดังนี้

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดิน อย่างละ 1 ชุด ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน
2. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดิน อย่างละ 1 ชุด ในกรณีที่ผู้ขออนุญาตไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน
3. แบบก่อสร้างอาคาร แผนผัง และรายการประกอบแบบของอาคารที่จะก่อสร้าง อย่างละ 5 ชุด โดยต้องเป็นแบบก่อสร้างที่มีวิศวกร และสถาปนิกเป็นผู้เซ็นรับรองแบบ
4. หนังสือรับรองผู้ประกอบวิชาชีพของสถาปนิกผู้ออกแบบบ้าน และวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง พร้อมสำเนาบัตรประจำตัว
5. สำเนาโฉนดที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง จำนวน 1 ชุด หรือเอกสารสิทธิ์อื่น ๆ ที่แสดงถึงการครอบครองที่ดิน ถ้าเป็นการเช่าที่ดินต้องมีหนังสือยินยอมให้ก่อสร้างจากเจ้าของที่ดินด้วย 

ถ้าเป็นการขออนุญาตในนามนิติบุคคล ต้องมีสำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท ถ้ามอบหมายให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจ 

ถ้าในกรณีที่ใช้ผนังร่วมกันกับบ้านหลังอื่นต้องมีหนังสือยินยอมให้ปลูกอาคารชิดผนังจากเจ้าของบ้านที่ใช้ผนังร่วมกันมาด้วย หรือถ้าเป็นการปลูกบ้านชิดเขตที่ดินข้างเคียงก็ต้องหนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน

ขั้นตอนในการดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างต้องทำอย่างไร

ขั้นตอนแรกของการดำเนินการยื่นขออนุญาตก่อสร้างคือการไปติดต่อกับสำนักงานเขตที่ดูแลพื้นที่ของเขตก่อสร้าง ถ้าต่างจังหวัดก็จะเป็นสำนักงานเทศบาล หลังจากนั้นก็เขียนคำร้องพร้อมแนบหลักฐานให้ครบถ้วน เมื่อเจ้าพนักงานได้ตรวจสอบแบบแปลนแล้วพบว่ามีความถูกต้องตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 รวมถึงแบบแปลนก่อสร้างมีความถูกต้องปลอดภัย เจ้าพนักงานก็จะให้หนังสืออนุญาตก่อสร้างให้กับผู้ขอ เมื่อได้หนังสืออนุญาตให้ทำการก่อสร้างแล้วก็สามารถเริ่มลงมือก่อสร้างได้ทันที  
ในกรณีที่ไม่ผ่านการตรวจสอบในครั้งแรก เจ้าพนักงานจะเป็นผู้แจ้งว่าแบบแปลนการก่อสร้างที่ได้ยื่นขออนุญาตนั้นมีความบกพร่องในเรื่องอะไร ซึ่งผู้ขออนุญาตต้องไปจัดการแก้ไขมาให้ถูกต้อง แล้วจึงมายื่นเรื่องเพื่อขออนุญาตอีกครั้ง

การก่อสร้างแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต

การก่อสร้างต้องขออนุญาตก่อนทั้งสิ้น แต่ยังมีการก่อสร้างบางประเภทที่ได้รับการยกเว้นให้ไม่ต้องขออนุญาตนั่นคือการต่อเติมบ้านซึ่งอยู่ในเขตพื้นที่ของตัวเอง ซึ่งเชื่อได้ว่าบ้านแทบทุกหลังล้วนผ่านการต่อเติมมาแล้วทั้งสิ้น ซึ่งการต่อเติมบ้าน 5 กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้างได้แก่

1. การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของพื้นบ้านในชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยที่ไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ถ้ามีขนาดเกิน 5 ตารางเมตรต้องขออนุญาต
2. การเพิ่มหรือลดเนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยที่ไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ถ้ามีขนาดเกิน 5 ตารางเมตรต้องขออนุญาต
3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารด้วยวัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดของวัสดุที่เหมือนของเดิม แต่ถ้าใช้วัสดุที่แตกต่างจากเดิมต้องขออนุญาต
4. การเปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างของอาคาร โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นๆ ที่แตกต่างออกไป โดยที่การเปลี่ยนแปลงนั้นจะต้องไม่สร้างน้ำหนักเพิ่มเติมให้กับโครงสร้างเกิน 10% แต่ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงส่วนใดๆ ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างออกไปจากของเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเกิน 10% ต้องขออนุญาต
5. การเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างเดิม แต่ถ้ามีการการเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใดๆ ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างออกไปจากของเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเกิน 10% ต้องขออนุญาต

จากข้อยกเว้นทั้ง 5 ข้อที่ไม่ต้องขออนุญาตนั้นจะเห็นได้ว่าการต่อเติมบ้านส่วนใหญ่นั้นต้องขออนุญาตทั้งสิ้น เพราะส่วนมากจะต่อเติมเกินกว่า 5 ตารางเมตร มีการใช้วัสดุที่ไม่เหมือนของเดิม ซึ่งส่วนมากการต่อเติมจะไม่ได้ขออนุญาตอย่างถูกต้องทำให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา อย่างเช่นความขัดแย้งในกรณีที่ต่อเติมแล้วสร้างความเดือนร้อนให้กับเพื่อนบ้าน การต่อเติมบ้านรุกล้ำที่สาธารณะเป็นต้น

ข้อแตกต่างในการขออนุญาตระหว่างบ้านจัดสรรและบ้านสร้างเองคืออะไร

สำหรับโครงการบ้านจัดสรรนั้นการขออนุญาตก่อสร้างจะเป็นหน้าที่ของเจ้าของโครงการ ผู้ที่ซื้อบ้านไม่จำเป็นต้องทำอะไร เพียงแค่รูปแบบของบ้านอาจจะไม่ตอบโจทย์การใช้งานที่ต้องการได้อย่างครบถ้วน ทำให้ต้องมีการต่อเติมบ้าน ส่วนบ้านที่สร้างเองนั้นเจ้าของบ้านต้องเป็นผู้ดำเนินการทุกขั้นตอนด้วยตัวเอง หรืออาจจะให้บริษัทที่รับสร้างบ้านเป็นผู้ดำเนินการให้

จะเห็นได้ว่าการขออนุญาตก่อสร้างนั้นเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการปฏิบัติตามกฎหมาย และการร่วมกันของชุมชน ซึ่งเรื่องการขออนุญาตก่อสร้างนั้นไม่ใช่เพียงแค่การสร้างบ้าน หรือาคาร แต่ยังรวมไปถึงการต่อเติมบ้านอีกด้วย ดังนั้นเมื่อต้องการที่จะสร้างบ้าน หรือต่อเติมที่ไม่ตรงกับข้อยกเว้นในการขออนุญาตก่อสร้างต้องทำการขออนุญาตก่อสร้างอย่างถูกต้องทุกครั้ง