ฟลิปบ้านทำกำไร : กรณีตัวอย่างและกุญแจความสำเร็จ

“ฟลิป (Flip)” หรือ “ถือสั้น ทำกำไรเร็ว” เป็นกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลักษณะหนึ่งที่ในต่างประเทศนิยมทำกันมานานแล้ว สามารถนำมาใช้ได้ดีกับทุกสภาวะเศรษฐกิจ แม้ในยุคเศรษฐกิจถดถอยเช่นในปัจจุบันก็ตาม 

ถือเป็นวิธีการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนอย่างเป็นกอบเป็นกำได้อย่างรวดเร็ว ประหยัดค่าใช้จ่ายของการลงทุนและภาษี และเสี่ยงน้อยเนื่องจากเน้นถือสั้น ดังนั้นผลพลอยได้ก็คือโอกาสเผชิญความเสี่ยงจากความผันผวนจึงมีน้อยตามไปด้วย

เป็นที่น่าเสียดายว่าในบ้านเรา กลยุทธ์การฟลิปบ้านยังเป็นเรื่องใหม่มากสำหรับคนไทยเรา มักทำกันในวงแคบเท่านั้น และที่สำคัญก็คือคนที่นำแนวคิดนี้มาประยุกต์ใช้ส่วนมากจะขาดความรู้ความเข้าใจอย่างถ่องแท้ ยังผลให้กลายสภาพไปเป็นการเก็งกำไรที่มีความเสี่ยงสูงไปอย่างน่าเสียดาย 

จริงๆ แล้วฟลิปสามารถทำได้หลายลักษณะ แต่การฟลิปบ้าน (House Flipping) ที่นิยมทำกันมากสุดทั่วโลกนั่นก็คือการเซ็นต์สัญญาจะซื้อ จากนั้นจะรีบทำการขายต่อให้กับบุคคลที่สาม ก่อนที่จะมีการโอนจริงตามสัญญา ซึ่งการฟลิปในรูปแบบนี้ผู้เขียนอยากเชิญชวนให้นักลงทุนในเมืองไทย นำมาประยุกต์ใช้กันกับบ้านและคอนโดฯ กัน เพราะใช้เงินลงทุนน้อย ทำได้ง่ายและมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ

ออสเตรเลียเป็นประเทศที่นักลงทุนนิยมใช้กลยุทธ์แบบนี้กันอย่างแพร่หลาย จนเป็นที่กล่าวขานและยึดถือเป็นแม่แบบสำหรับทำตามกันทั่วโลก ในโอกาสนี้จึงขอหยิบยกกรณีตัวอย่างดังกล่าวนำมาอธิบายและวิเคราะห์ให้เห็นถึงกุญแจความสำเร็จกัน เพื่อจะได้เข้าใจและสามารถนำมาประยุกต์ใช้ในบ้านเราได้

ฟลิปรูปแบบนี้ ขั้นตอนการดำเนินการจะเริ่มต้นจากการมองหาบ้านที่ขายต่ำกว่าราคาที่เป็นจริง โดยเน้นหาซื้อจากผู้ขายที่มีปัญหาทางการเงิน และเดือดร้อนจำเป็นต้องใช้เงินสดอย่างเร่งด่วน

เมื่อเจอบ้านเป้าหมายก็จะตรวจเช็คสภาพบ้านก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย 30 วัน โดยเจรจาวางเงินมัดจำให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เช่นบ้านราคา $320,000 ก็จะเจรจาเพื่อวางเงินมัดจำเพียง $5,000 

จากนั้นจะขายต่อในราคาต่ำกว่าตลาดให้กับผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลที่สามที่ต้องการเอาบ้านไปรีโนเวท โดยจะทำสัญญากำหนดวันโอนให้เป็นวันเดียวกับที่ทำกับผู้ขายคนแรก ทั้งนี้ผู้ซื้อต่อรายใหม่นี้ มาจากการรู้จักกันผ่านการโพสต์ใน Internet Forum ด้วยการแสดงตนว่าตัวเองมีบ้านน่าสนใจและราคาถูกขาย

จากกรณีตัวอย่างที่หยิบยกมาแสดงข้างต้น หากนำมาวิเคราะห์จะพบว่าตัวกำหนดความสำเร็จของฟลิป (The Critical Flipping Success Factors) จะขึ้นอยู่กับปัจจัยสนับสนุนใน 7 เรื่อง ดังต่อไปนี้

1.ต้องเลือกอสังหาฯ ให้เหมาะกับการฟลิป ปกติต้องเป็นบ้านหรือคอนโดฯ เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยที่จำเป็นสำหรับทุกคน ซึ่งจะช่วยให้มีความต้องการอยู่ตลอดเวลา และมีสภาพคล่องค่อนข้างสูง

นอกจากนั้นควรต้องเป็นบ้านที่อยู่ใกล้กับที่ตัวเองอยู่อาศัย ไม่ไกลมาก เพื่อสะดวกในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการฟลิปได้อย่างเต็มที่และบ่อยเท่าที่ต้องการ

ทั้งนี้ควรเป็นบ้านที่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ด้วยและให้ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ได้ค่อนข้างดี เพื่อใช้เป็นทางหนีทีไล่ กรณีฟลิปล้มเหลวและผิดพลาด และจำเป็นต้องถือรอเวลา

2.ทำเล (Location) ต้องใช่ กล่าวคือต้องเป็นบ้านที่อยู่ในย่านที่เป็นที่ต้องการ หรือในเมืองที่คนต้องการอยู่อาศัยเท่านั้น ทั้งนี้ในช่วงเศรษฐกิจซบเซา ตลาดอสังหาฯ ไม่ดี มักมีโอกาสที่จะเลือกทำเลดีๆ ได้

สำหรับวิธีเลือกทำเล สามารถทำได้โดยการลงพื้นที่สำรวจพื้นที่อย่างละเอียด เน้นเลือกเฉพาะพื้นที่ที่ยอดขายอสังหาฯ เพิ่มขึ้น การจ้างงานเพิ่มขึ้น หรือมีสิ่งบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจในย่านนี้กำลังจะฟื้นตัว โดยทั่วไปบ้านที่ตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนดีๆ และมีชื่อเสียง มักขายง่ายและได้ราคากว่าที่อื่น

3.ต้องอุทิศเวลาให้อย่างจริงจัง การค้นพบบ้านและคอนโดฯ ราคาต่ำกว่าตลาด จะหาได้ยากมากในช่วงตลาดฮ็อต ดังนั้นโอกาสความสำเร็จจะเกิดขึ้นมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับเวลาที่อุทิศให้เป็นสำคัญ

4.ต้องค้นพบหรือมีคนที่จะสามารถขายต่อให้ได้ก่อน ขอให้ระลึกไว้ว่าเป้าหมายการฟลิปคือการขายต่อให้กับผู้อื่นเพื่อทำกำไร ดังนั้นกุญแจความสำเร็จจึงขึ้นอยู่กับการมีหรือสร้างฐานข้อมูลลูกค้า หรือผู้ลงทุน ที่จะยอมจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ดีๆ ราคาถูกเหล่านี้อยู่กับมือให้ได้ก่อน สำหรับเทคนิคการสร้างฐานลูกค้าที่น่าสนใจ ก็คือใช้ Social Media โดยเฉพาะ Facebook

5.ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 70% ของราคาที่ควรจะเป็น ยิ่งต่ำกว่าเท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น เพื่อจะได้มีMargin เพียงพอ ในการตั้งราคาขายบ้านที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้

ปกติช่องทางในการซื้อบ้านราคาต่ำได้ มักมาจากสองช่องทางหลักๆ คือช่องทางแรกซื้อต่อจากผู้ร้อนเงิน (บ้านเราส่วนใหญ่จะผ่านธุรกรรมขายฝาก) หรือจำเป็นต้องรีบขาย และช่องทางที่สองคือบ้านเก่าทรุดโทรม นำมาซ่อมแซมปรับปรุงให้กลับมาดูดี โดยเน้นเลือกบ้านทรุดโทรมในสภาพแวดล้อมที่ดี แทนที่จะเลือกบ้านดีในสภาพแวดล้อมที่น่ารังเกียจ

6.ซ่อมอย่างเหมาะสม (The Right Fixes) เลือกทำเฉพาะที่เป็นตำหนิเท่านั้น งบประมาณซ่อมแซม กำหนดไว้เท่าไหร่ จะต้องเผื่อไว้ 20% เสมอ ขอย้ำว่าสิ่งที่ควรทำจริงๆ ก็คือการปรับปรุงตกแต่งเสริมสวยให้บ้านเป็นที่ต้องการเท่านั้น เช่น ทาสี ปรับภูมิทัศน์ ขัดพื้นใหม่ เปลี่ยนชักโครกห้องน้ำ อ่างล้างหน้าและอ่างล้างจาน และอุปกรณ์ใช้ประจำในครัว ซ่อมส่วนที่เห็นเป็นรอยตำหนิ เพื่อชงขายให้กับผู้ซื้อบ้านที่เน้นเอาไปรีโนเวทใหม่

7.เตรียมแหล่งเงินทุนไว้กรณีฉุกเฉิน โดยอาจต้องมีเงินสำรองไว้หรือต้องสามารถกู้ยืมได้ เพื่อเผื่อไว้ในกรณีที่ฟลิป ไม่สามารถทำได้ก่อนเวลาโอน เพราะนั้นหมายถึงผู้ทำฟลิป (Flipper) จะต้องซื้อไว้เอง ในต่างประเทศนิยมใช้สัญญา Lease-option หรือสัญญาให้เช่า ที่ผูกกับสิทธิซื้อได้ในอนาคต เข้ามาเป็นตัวช่วยในการเข้าซื้อและใช้ช่วยในการขายบ้านออกไปด้วย