รัฐคุมเข้มสัญญาอสังหาฯ ให้เช่า…วิบากกรรมแลนด์ลอร์ด
ตั้งแต่ 1 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไป การให้เช่าที่อยู่อาศัย ก็จะกลายเป็นหนึ่งในธุรกิจที่ถูกควบคุมสัญญา ตามประกาศในราชกิจจานุเบกษาฉบับลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 โดยภาครัฐให้เหตุผลว่าเพื่อเป็นการปกป้องผู้เช่าที่อยู่อาศัยจากเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรม
กฎหมายใหม่นี้ ออกมาเพื่อใช้บังคับกับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่มีจำนวนห้องให้เช่าตั้งแต่ 5 ห้องขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกัน ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่ ห้องพัก บ้าน คอนโดฯ และอพาร์ตเม้นต์ หรือที่พักอาศัยรูปแบบอื่นๆ แต่ยกเว้น หอพัก และโรงแรม เนื่องจากอสังหาฯ ให้เช่า สองประเภทหลังนี้ มีกฎหมายควบคุมเฉพาะของตัวเองอยู่แล้ว
ข้อกำหนดที่เข้มงวด ตามประกาศฉบับใหม่นี้ นอกจากจะส่งผลให้ความเสี่ยงในฝั่งผู้ให้เช่าเพิ่มขึ้นทันที ยังกระทบถึงรายได้และผลตอบแทนในการลงทุนให้ลดน้อยถอยลงอีกด้วย จนแทบพูดได้ว่า ต่อจากนี้ไป คนที่เป็น “แลนด์ลอร์ด (Landlord)” จะไม่ใช่เสือนอนกินอีกต่อไปแล้ว สำหรับการคุมเข้มสัญญาเช่า ในส่วนที่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อนักลงทุนหรือผู้ให้เช่า และ กำลังเป็นประเด็นที่ถูกวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวาง มีอยู่ 6 ประเด็นด้วยกัน ดังนี้
- จะเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในระหว่างสัญญายังไม่หมดอายุไม่ได้ และห้ามเรียกเก็บค่าต่อสัญญาอธิบายง่ายๆ ก็คือสัญญาเช่า ที่นิยมทำในลักษณะระบุให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง ต่อจากนี้เป็นต้นไป จะทำแบบเก่าไม่ได้อีกแล้ว
- ข้อกำหนดเรื่องเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน ในแง่การลงทุนแล้ว เงินสองส่วนนี้ถือเป็นหลักประกันที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงให้กับผู้ให้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า สร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินหรือสิ่งของเครื่องใช้ที่ผู้ให้เช่าจัดสรรไว้ให้ หรือไม่ชำระค่าสาธารณูปโภค ทั้งนี้ครรลองปฏิบัติที่นิยมทำกันมาเดิม ก็คือจะเรียกค่าเช่าล่วงหน้าสองเดือน และเงินประกันเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน
แต่ตามประกาศควบคุมสัญญาฉบับใหม่ กำหนดไว้ว่า สัญญาเช่า จะเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือนไม่ได้ เช่นเดียวกับเงินประกัน ก็จะเรียกเกินกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือนไม่ได้เช่นกัน นอกจากนั้นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจยังต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที กรณีต้องตรวจสอบความเสียหาย จะต้องคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด
- ค่าไฟฟ้า และค่าประปาที่เรียกเก็บจากผู้เช่า กฎหมายกำหนดให้ต้องเรียกเก็บตามจริง จะเรียกเก็บเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้า น้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าไม่ได้ซึ่งข้อกำหนดนี้ ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ต่อรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ให้สูญเสียรายได้ส่วนนี้ไป ซึ่งผลที่ตามมาทำให้ผลตอบแทนจากการลงทุนลดน้อยถอยลงไปอย่างน่าใจหายเลยทีเดียว
- ต้องจัดทำใบแจ้งหนี้โดยใบแจ้งหนี้นี้ จะต้องมีรายการหรือข้อความต่างๆ ตามที่กฎหมายกำหนด และต้องส่งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7วันก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคาร ซึ่งใบแจ้งหนี้ตัวนี้แหละ ทำให้หลายคนกลัวกันว่า จะกลายมาเป็นหลักฐานชั้นดี ที่จะเอาผิดกับผู้ให้เช่า กรณีเรียกเก็บค่าไฟ ค่าน้ำเกินอัตราที่กำหนด
- ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน และห้ามทำสัญญาริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันกรณีผู้เช่าย้ายออกก่อนสัญญาหมดอายุ
- จะยึดทรัพย์หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไม่ได้ห้ามทำสัญญาที่มีข้อกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ เกี่ยวกับการเช่าอาคาร
ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมด จะเห็นได้ชัดว่า เงื่อนไขการทำสัญญาใหม่นี้ นอกจากเป็นการบั่นทอนรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าให้ลดน้อยถอยลงแล้ว ยังส่งผลให้ผู้ให้เช่ามีข้อจำกัดในการใช้สัญญาควบคุมและบริหารความเสี่ยง พูดง่ายๆ ก็คือการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า นับจากนี้จะมีความเสี่ยงสูงขึ้นกว่าเดิมมาก และบริหารยากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะกรณีเจอผู้เช่าไม่ดี หรือผู้เช่าหัวหมอขึ้นมา
สำหรับทางออกแบบกำปั้นทุบดินเบื้องต้น ง่ายสุดก็คือให้เลี่ยงลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าไม่เกิน 5 หน่วยแทน เพื่อจะได้ไม่เข้าข่ายถูกควบคุมสัญญาตามกฎหมายฉบับนี้
ส่วนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ขนาดกลาง และรายใหญ่ ที่ไม่อาจเลี่ยงถูกควบคุมสัญญาเช่าจากกฎหมายฉบับนี้ได้ วิธีบริหารจัดการที่พึงต้องให้ความสำคัญพิเศษเป็นลำดับต้นๆ ก็คือ การคัดกรองผู้เช่าอย่างระมัดระวัง ก่อนทำสัญญาเช่า ซึ่งสิ่งนี้จะช่วยเยียวยาปัญหา และความเสี่ยงลงได้ทางหนึ่ง
เขียนโดย: อนุชา กุลวิสุทธิ์
กูรูด้านการเงินและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ที่ปรึกษาอิสระ วิทยากรและอาจารย์พิเศษ
มีพ็อกเก็ตบุ๊คด้านการเงิน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์