รัฐบาลตู่ดึงต่างชาติเขย่าตลาดอสังหาแพง แสนสิริเสือปืนไวเซ้งบ้านเดี่ยวเชียงใหม่ป้อนลูกค้าเศรษฐีฮ่องกง

อสังหาฯขานรับรัฐบาล คสช.ขยายสิทธิการเช่าที่ดินจาก 30 ปี เป็น 50 ปี "กิตติพล" ชี้จูงใจแลนด์ลอร์ดผู้ดีเก่า-ตระกูลดังคายที่ดินออกมามากขึ้น นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร "อิสระ บุญยัง" แนะทางลัดแก้กฎหมายเช่าอสังหาฯเพื่อพาณิชย์-อุตฯ เติมคำว่าที่อยู่อาศัย-บังคับใช้ได้ทันที "แสนสิริ" เสือปืนไวขายบ้านเดี่ยว 15 หลังในเชียงใหม่ ลูกค้าฮ่องกงทำสัญญาสิทธิการเช่า 30+30+30 ปี

รัฐบาล คสช.โดยนายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังระบุว่า จะมีการขยายสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เพื่อดึงลูกค้าต่างชาติจากทั่วโลกซื้อโครงการจัดสรรในเมืองไทย นำไปสู่ความเคลื่อนไหวรองรับการแก้ไขกฎหมายใหม่อย่างคึกคัก

เจ้าของที่ดินมีเฮ

นายกิตติพลปราโมชณ อยุธยา กรรมการผู้จัดการ บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การขยายสัญญาเช่าอสังหาฯ 50 ปีเป็นปัจจัยบวกแน่นอน มีมุมมอง 2 ด้าน คือ ฝั่งผู้ลงทุนเดิมสัญญาเช่า 30 ปี ในการคำนวณผลตอบแทนลงทุนกว่าจะคุ้มทุนตก 8-9 ปี ในภาวะเศรษฐกิจไม่ดีจุดคุ้มทุนอาจเกิน 10 ปี ดังนั้น สัญญาเช่า 30 ปีจึงมองว่าสั้นไป ถ้าขยายเป็น 50 ปีในแง่นักลงทุนก็มีความสนใจอยากลงทุนมากขึ้น

ในฝั่งเจ้าของที่ดิน กฎหมายเช่า 50 ปีทำให้ตัดสินใจคายที่ดินออกมามากขึ้น จากสภาพปัจจุบันที่ดินทำเลไพรมแอเรียหายากและมีราคาแพงมาก เจ้าของที่ดินตระกูลเก่าแก่หลายรายเดิมไม่ต้องการขาย แต่มาเจอปัญหาใหม่จากการที่รัฐบาลเตรียมบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือพร็อพเพอร์ตี้แทกซ์ ทำให้มีภาระจ่ายภาษีที่ดินเปล่าสูงมากและจ่ายเป็นรายปี ดังนั้น การให้เช่าที่ดินจะเป็นทางเลือกหนึ่งในการบริหารจัดการทรัพย์สินของเจ้าของที่ดิน

"ในมุมแลนด์ลอร์ดอายุการเช่าก็มีผลต่อการคำนวณค่าเช่าว่าคุ้มหรือไม่คุ้มเช่นที่ดิน 1 แปลง มูลค่า 1,000 ล้านบาท เจ้าของที่ดินต้องการค่าเช่าเท่ากับราคาที่ดิน ถ้าให้เช่า 99 ปี ค่าเช่าก็ควรจะมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยคำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันออกมา ประเด็นคืออายุการเช่า 30 ปี ค่าเช่ารวมตก 60% หรือ 600 ล้านบาทเท่านั้น แต่ถ้าขยายเป็น 50 ปีผมคิดว่าค่าเช่ารวมอยู่ระหว่าง 70-80% ของราคาที่ดิน เป็นแรงจูงใจให้ปล่อยเช่ามากขึ้น เพราะถือว่าทำเพื่อลูกหลาน ถ้าได้โครงการดี ๆ มาก็คุ้มเพราะเขาจะมีกินไปตลอด ในแง่คนเช่าก็อยากได้สัญญาระยะยาวเพื่อจะได้มีกำไร"

แนะลัดแก้ กม.ง่ายนิดเดียว

นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า รมต.คลังพูด 2 ประเด็น 1.ขยายสิทธิการเช่าเป็น 50 ปี กับ 2.ภาษากฎหมายจากบุคคลสิทธิเป็นทรัพยสิทธิ หมายความว่า สัญญาเช่าทุกวันนี้เป็นบุคคลสิทธิ ต่างคนต่างล้มหายตายจากก็เป็นอันเลิกไป แต่ทรัพยสิทธิคือตกทอดกับลูกหลานได้ จำนองจำนำสัญญาได้

"มุมมองผมวิธีการง่ายสุดไปเพิ่มเติมกฎหมาย พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมปี 2542 มีข้อกำหนดให้เช่า 50 ปีอยู่แล้ว โดยเติมคำว่า "ที่อยู่อาศัย" เพิ่มเข้าไป ถ้ากลัวเรื่องการถือครองที่ดินต่างชาติทางอ้อม ก็บล็อกได้หมดเลย เช่น ไปออกกฎหมายลูก ห้ามเช่าพื้นที่เกษตรกรรม เนื้อที่กี่ไร่ระบุได้หมด"

ทั้งนี้ ข้อดีของการขยายสิทธิการเช่า 50 ปีมองว่าทำให้ปัญหารับเงินใต้โต๊ะไปอยู่บนโต๊ะ เช่น ปัญหาชาวต่างชาติใช้นอมินีถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในเกาะภูเก็ต สมุยน่าจะหมดไป อย่างไรก็ตาม อาจมีผู้คัดค้านว่าการให้คนต่างชาติเช่าระยะยาวเป็นการขายชาติ

ผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นายอิสระกล่าวว่าเป็นผลดีสำหรับคนมีที่ดินในเมือง เพราะถ้าขยายสิทธิการเช่า 50 ปี ทั้งคนไทยและคนต่างชาติสามารถเช่าได้ จากเดิมการเช่าที่ดินพัฒนาโครงการมีอยู่แล้วแต่อาจมีข้อจำกัดในการกู้สินเชื่อมาพัฒนาโครงการ เพราะถ้าที่ดินเช่าเป็นทรัพยสิทธิขึ้นมา สามารถจำนอง จำนำได้เหมือนเป็นกรรมสิทธิ์ตัวเอง

"กรณีโครงการที่อยู่อาศัย ปัจจุบันกฎหมายผ่อนผันให้เฉพาะคอนโดมิเนียมที่ลูกค้าต่างชาติสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ 49% ในแต่ละโครงการ ขณะที่แนวราบไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่เมื่อขยายอายุเช่า 50 ปีเป็นผลดีโดยตรง เพราะดึงดูดลูกค้าเช่าระยะยาวมากขึ้น" นายอิสระกล่าว

แสนสิริให้เช่า 30+30+30

นายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า จากนโยบายรัฐบาล คสช.ที่เตรียมแก้ไขกฎหมายเช่าสำหรับชาวต่างชาติ โดยขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เป็นปัจจัยบวกต่อการขายอสังหาริมทรัพย์แนวราบโดยตรง เนื่องจากโครงการแนวราบชาวต่างชาติไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

ในขณะที่สิทธิการเช่าถ้าขยายเป็น 50 ปีมีความใกล้เคียงกับการถือกรรมสิทธิ์ ทำให้ดึงดูดลูกค้าต่างชาติสนใจโครงการมากขึ้น โดยฐานลูกค้าต่างชาติตอนนี้มาจากฮ่องกง สิงคโปร์ จีน ปีนี้เตรียมเปิดตลาดดูไบและญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น

"แสนสิริเพิ่มน้ำหนักกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ปีที่แล้วปิดยอด 5,000 ล้านบาท ปีนี้เพิ่มเป้ารายได้กลุ่มนี้เป็น 7,500 ล้านบาท โดยบริษัทเพิ่งปิดการขายลูกค้าชาวฮ่องกงซื้อบ้านเดี่ยวในโครงการบุราสิริ สันผีเสื้อ จ.เชียงใหม่ 15 หลัง หลังละ 4.8 ล้านบวกลบ ทำสัญญาลีสโฮลด์ 30 ปี ต่อสัญญาได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 30 ปี เราเริ่มเห็นสัญญาณแล้วว่าตลาดไปได้และมีดีมานด์ ถือเป็นโอกาสทางธุรกิจซึ่งจะวางแผนเจาะตลาดนี้เพิ่มขึ้น"

รูปแบบบริษัทขายผ่านเอเย่นต์ที่ดูแลตลาดจีนอีกต่อหนึ่งราคาขายเท่ากับระหว่างโอนกรรมสิทธิ์(ฟรีโฮลด์) กับสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) เท่าที่ทราบเอเย่นต์มีการบวกราคาอีก 10% สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายนำลูกค้ามาเยี่ยมชมโครงการและค่าบริหารจัดการต่าง ๆ โดยแสนสิริเตรียมนำโครงการบ้านเดี่ยวในภูเก็ตเสนอขายแบบสิทธิการเช่า

"พฤติกรรมลูกค้าต่างชาติเป็นนักท่องเที่ยวซื้อไว้อยู่เองคอนเซ็ปต์ขายเป็นวีกเอนด์โฮม เดินทางมาเมืองไทยเดือนละ 1-2 ครั้ง เพราะฉะนั้น จะต้องขายโครงการในทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว เขาไม่สนใจเช่าแนวราบในกรุงเทพฯ อาจเป็นเพราะราคาแพงเป็น 10 ล้าน เปรียบเทียบราคา 4 ล้านที่เชียงใหม่เขาแฮปปี้กว่า โดยใช้เงินสดทั้งหมด" นายเมธากล่าว

ที่มา :  prachachat