“รู้เขา รู้เรา” ยื่นกู้บ้านผ่านสบาย

การตัดสินใจเพื่อซื้อบ้าน หลังจากที่เราเลือกทำเลที่ตั้ง ประเภทของบ้าน สภาพแวดล้อมของที่อยู่อาศัย การคมนาคม ตลอดจนคุณภาพผู้จัดสรรโครงการแล้วนั้น เรายังต้องคิดถึงเงินในกระเป๋า และที่ลืมไม่ได้คือการประเมินความสามารถตนเองในการหารายได้ และที่สำคัญคือการจัดหาเงินทุน หรือการขอกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร ดังนั้นเราควรรู้ถึงหลักเกณฑ์ง่ายๆ ในการไปขอกู้เงินให้ผ่านสบายๆ ไม่ต้องรอลุ้นให้เหนื่อยใจ

“รู้เขา” ก่อนกู้
ความต้องการของผู้ให้กู้ หรือสถาบันการเงิน เมื่อให้กู้เงินไปแล้ว สิ่งที่ต้องการมากที่สุดก็คือการได้ชำระหนี้คืนพร้อมดอกเบี้ยจนครบ ทางออกของสถาบันการเงินมีอยู่ 3 ทาง ได้แก่
1. First way out การได้ชำระหนี้คืนพร้อมดอกเบี้ยจากรายได้ของผู้กู้เป็นทางออกที่ดีที่สุดของผู้ให้กู้ ซึ่งมีเกณฑ์พิจารณาสองประเด็นคือ ความตั้งใจในการชำระหนี้ (Willingness to pay) คือความเป็นลูกหนี้ที่ดี ไม่ผิดนัดชำระหนี้ ผู้ขอกู้ทุกรายต้องให้ความมั่นใจก่อนกู้ว่าจะต้องชำระหนี้คืนแน่ แต่ในความเป็นจริงผู้ให้กู้ต้องหาทางพิสูจน์ว่าลูกหนี้จะมีความตั้งใจเช่นนั้นจริงๆ ซึ่งเป็นเรื่องยาก และเป็นความเสี่ยงในระดับหนึ่ง

ดังนั้นธนาคารก็ต้องใช้ข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา เช่น ถ้าเป็นผู้กู้เก่าก็เช็คดูประวัติว่าไม่เคยถูกฟ้องร้อง เช็คเครดิตบูโรดูประวัติการชำระหนี้กับสถาบันการเงินอื่น ตลอดจนใช้เทคนิคในการนำข้อมูลมาศึกษาและวิเคราะห์ปัจจัยที่เกี่ยวข้อง เช่น อายุ อาชีพ การขอสินเชื่อ การถูกปฎิเสธสินเชื่อ ฯลฯ นำมาให้คะแนนสินเชื่อในรูปแบบ “Credit Scoring” เพื่อตัดสินใจการให้กู้ยืม

ความสามารถในการชำระหนี้ (Ability to pay) คือความสามารถในการหารายได้ของลูกหนี้ ซึ่งย่อมต้องพิจารณาไปถึงอาชีพการงาน ต้องเป็นอาชีพที่มั่นคง เพราะต้องผ่อนชำระหนี้ในระยะยาว กรณีอาชีพที่มีช่วงเวลาขาขึ้น เช่น นักแสดง นักกีฬา ก็ต้องผ่อนในระยะไม่ยาวนัก ประสบการณ์ในอาชีพการงานก็ควรเหมาะสม เช่น ไม่เปลี่ยนงานบ่อยเกินไป รายได้ที่มีทั้งรายได้ประจำ รายได้จากอาชีพอิสระ รายได้จากการประกอบการ ก็ต้องมีหลักฐานข้อมูลที่สามารถแสดงที่มาที่ไปได้ ถ้าสามารถแจงค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนในการประกอบการได้ก็จะสามารถคำนวณรายได้ที่ชัดเจนขึ้น รวมถึงการมีเงินออมหรือการลงทุนใดๆ ก็ย่อมเป็นประเด็นบวกให้กับการพิจารณา

2. Second way out กรณีไม่สามารถชำระหนี้ได้ ไม่ว่าจะด้วยกรณีผู้กู้ไม่มีความตั้งใจ หรือไม่มีความสามารถชำระหนี้ได้ ผู้ให้กู้ก็จะฟ้องร้องให้ชำระหนี้ หากไม่สำเร็จก็จะบังคับจำนองหลักประกันนำมาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ต่อไป ในกรณีขายทอดตลาดได้เงินไม่พอชำระหนี้

3. Third way out ผู้ให้กู้สามารถบังคับจากผู้ค้ำประกัน บริษัทประกันได้ (ถ้ามี)
การ “รู้เขา” จะช่วยให้การกู้มีเปอร์เซ็นต์ผ่านมากขึ้น คำว่า “เขา” ในความหมายนี้คือสถาบันการเงิน ธนาคารต่างๆ “เขา” มีแนวความคิดในการให้กู้ยืมเงินที่สรุปได้ว่า สิ่งที่ธนาคารคิดในการให้กู้ยืมเงินคือธนาคารได้รับเงินคืนเต็มจำนวนพร้อมดอกเบี้ยจากการชำระหนี้จากผู้กู้ ธนาคารไม่ต้องการยึดบ้านมาเป็นของธนาคาร ยกเว้นธนาคารไม่ได้รับชำระหนี้เต็มจำนวน ทางออกอย่างทางที่สอง ธนาคารจึงจะบังคับจำนองกับบ้านเพื่อขายทอดตลาดมาชำระหนี้ต่อไป

“รู้เรา” สำคัญไฉน?
ผู้กู้ต้องรู้จักตัวเอง รู้ถึงวัตถุประสงค์และความจำเป็นในการซื้อบ้านว่าต้องการเพื่ออยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบธุรกิจ หรือทั้งสองอย่าง เพราะหากไม่ตรงกับข้อกำหนดเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่เสี่ยงน้อยกว่าการประกอบธุรกิจอื่น ธนาคารผู้ต้องปฏิบัติตามกฎข้อบังคับของธนาคารแห่งประเทศไทย จำเป็นต้องดำรงเงินสำรองเพิ่มขึ้น ทำให้ธนาคารมีความเสี่ยงที่สูงขึ้น รวมทั้งมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าธนาคารก็จะกำหนดเงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกับตัวลูกหนี้เองในที่สุด

ถัดมาคือเช็คสอบคุณสมบัติส่วนตัว ข้อแรกคือประวัติสินเชื่อที่ดี ไม่เป็นหนี้ที่ค้างชำระจนเป็นหนี้มีปัญหา โดยผู้กู้ต้องยินยอมให้ธนาคารตรวจสอบกับเครดิตบูโร (NCB) และไม่เคยถูกฟ้องร้องดำเนินคดี ในกรณีผู้กู้มีปัญหาดังกล่าว ก็ควรแก้ไขปัญหากับธนาคารนั้นๆ ให้เรียบร้อยจนเป็นหนี้ปกติก่อนมายื่นขอกู้ยืมกับธนาคาร

ในเรื่องอายุผู้กู้ ต้องบรรลุนิติภาวะแล้ว (เกิน 20 ปี) และอายุเมื่อขอกู้ เมื่อรวมกับระยะเวลากู้ต้องไม่เกินเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด คือไม่ควรเกิน 65-70 ปี (แล้วแต่ธนาคาร) ที่สำคัญคือดูความไม่ขัดแย้งกัน (Consistency) ในเรื่องการศึกษา/รายได้/อายุงาน เช่น เพิ่งจบการศึกษา อายุงานยังน้อย แต่มีรายได้สูงหรือมีตำแหน่งงานที่สูงเกิน ในกรณีนี้ผู้กู้จะต้องมีคำตอบที่สมเหตุสมผลรองรับ

ข้อสำคัญสุดคือความสอดคล้องกันของอาชีพกับรายได้ที่ตรวจสอบได้จากหลักฐานที่แสดง

• รายได้จากอาชีพผู้ประกอบธุรกิจ มีหลักฐานทางการเงิน การเคลื่อนไหวทางบัญชีเงินฝากธนาคาร สอดคล้องกับผลกำไรตามมาตรฐานกำไรของธุรกิจประเภทนั้นๆ
• รายได้จากอาชีพผู้มีรายได้ประจำ หรือที่เรียกว่ามนุษย์เงินเดือน ซึ่งเช็คสอบได้จากหลักฐานจากนายจ้าง และรายรับที่นำเข้าบัญชีเงินเดือนต้องสอดคล้องกัน
• รายได้จากอาชีพอิสระ เช่น แพทย์ วิศวกร นักบัญชี เช็คสอบหลักฐานกับใบประกอบวิชาชีพนั้นๆ และการเคลื่อนไหวทางบัญชีสอดคล้องกับรายได้จากการประกอบการ

การตรวจสอบตนเองให้พร้อมกับการยื่นเอกสารประกอบที่ครบถ้วน จะทำให้ธนาคารพิจารณาผลได้รวดเร็วและตรงกับวัตถุประสงค์การขอกู้ได้ครับ

 

เขียนโดย: มีชัย คงแสงไชย
ผู้เชี่ยวชาญและคร่ำหวอดด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทย
อดีตผู้จัดการสายสินเชื่อบุคคล ธนาคารไทยพาณิชย์
ปัจจุบันเป็นกรรมการและเหรัญญิก สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย

บทความแนะนำ

• ขอกู้เงินซื้อบ้านให้ผ่านสบาย
• มาตรการช่วยผู้กู้สินเชื่อบ้าน