สัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาที่สำคัญมากในชีวิต

การติดต่อซื้อบ้าน หรือการทำสัญญาซื้อขายบ้านนั้นเป็นเรื่องจำเป็นที่ทุกคนต้องให้ความสำคัญ และทำความเข้าใจอย่างละเอียด  เพราะว่าการซื้อบ้านเป็นของตัวเองซักหลังนั้นถือว่าเป็นเรื่องใหญ่มากในช่วงชีวิตของคนหนึ่งคน หรือหนึ่งครอบครัว การซื้อขายบ้านนั้นเป็นเรื่องที่มีรายละเอียดค่อนข้างมาก รวมถึงมีนิติกรรม และธุรกรรมซึ่งมีผลบังคับทางกฎหมายเข้ามาเกี่ยวข้อง

1. สัญญาซื้อขายบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้านนั้นถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่ทำให้การซื้อขายบ้านนั้นมีผลบังคับทางกฎหมาย และกฎหมายบังคับให้ทำเพื่อให้กรรมสิทธิ์ของบ้านนั้นตกเป็นของผู้ซื้ออย่างสมบูรณ์ แต่ก่อนที่สัญญาซื้อขายบ้านจะสำเร็จครบถ้วนลงได้นั้นต้องมีความเกี่ยวข้องกับอีกหลาย ๆ สัญญาที่จะต้องทำให้สมบูรณ์ครบถ้วน

2. ก่อนสัญญาซื้อขาย

ก่อนที่จะมีการซื้อขายบ้านนั้นมีหลากหลายกิจกรรมที่ต้องทำให้เรียบร้อยก่อน เนื่องจากบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง มีรายละเอียดมากมายภายในตัวเอง ทั้งในส่วนของผู้ซื้อและผู้ขาย ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมเงินให้พร้อมสำหรับราคาบ้าน ซึ่งอาจจะเป็นเงินส่วนตัว หรือกู้ยืมมาจากธนาคาร รวมไปถึงการตรวจบ้านว่าได้มาตรฐานตามสัญญาหรือไม่ สำหรับผู้ขายนั้นมีหน้าที่ต้องเตรียมบ้านให้เรียบร้อยตามที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้กับคู่สัญญา และพร้อมโอนบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อทันทีเมื่อทำสัญญาซื้อขายสมบูรณ์

3. สัญญาจองซื้อและสัญญาจะซื้อจะขาย 

ก่อนจะมีสัญญาซื้อขายบ้านที่เรียกว่าสัญญาซื้อขายเด็ดขาดนั้น จะต้องมีการทำสัญญาจองซื้อ และสัญญาจะซื้อจะขายก่อน ซึ่งสามารถอธิบายได้โดยง่ายว่า

สัญญาจองซื้อ คือการทำสัญญาเมื่อเราต้องการซื้อบ้าน เราก็ต้องไปทำการจองสิทธิในการซื้อบ้านหลังนั้น ผู้ขายก็จะมีรายละเอียดในสัญญาว่ามีเงื่อนไขอะไรบ้างถึงจะเข้าไปสู่ขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายในอนาคต
 
สัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนมากจะเกิดขึ้นเมื่อบรรลุข้อตกลงต่าง ๆ ในสัญญาจองซื้อแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นสัญญาที่แสดงเจตนาระหว่างคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายว่ามีเจตนาในการซื้อขายนี้จริง หรือสัญญามัดจำนั่นเอง เมื่อครบข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ยกตัวตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อมีเงินพร้อมจ่ายค่าบ้านอย่างครบถ้วน รวมไปถึงผู้ขายสร้างบ้านเสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาที่ได้ทำไว้ คู่สัญญาก็จะทำสัญญาซื้อขายกัน

4. ความสำคัญของสัญญาซื้อขายบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้านเป็นสัญญาที่ทุกคนต้องตระหนักว่าเป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องทำทุกการซื้อขาย และสัญญาจะมีผลบังคับทางกฎหมายต่อเมื่อ คู่สัญญาทั้งคู่ได้ทำสัญญาอย่างถูกต้องครบถ้วนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดินในสำนักงานที่ดินท้องที่นั้น ๆ รวมถึงการจ่ายค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้เรียบร้อย การทำสัญญาซื้อบ้านนั้นจึงจะถือว่าสมบูรณ์ ถ้าสัญญาไม่สมบูรณ์การซื้อขายนั้นจะไม่มีผลทางกฎหมาย

5. รายละเอียดในสัญญาซื้อบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้านนั้นมีรายละเอียดใกล้เคียงกับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ไม่ต่างกันมาก โดยในส่วนสำคัญต่าง ๆ ของสัญญาซื้อขายบ้านนั้นต้องมีอย่างครบถ้วน คู่สัญญาโดยเฉพาะผู้ซื้อต้องใส่ใจให้มาก เพราะรายละเอียดเหล่านี้จะเป็นส่วนช่วยให้การทำสัญญาซื้อขายบ้านกับคู่สัญญาเป็นไปด้วยความเท่าเทียมและยุติธรรม  

6. รายละเอียดคู่สัญญา

ในสัญญาซื้อขายบ้านต้องมีรายละเอียดของคู่สัญญาอย่างครบถ้วน ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่ซึ่งสามารถติดต่อได้ และสำเนาเอกสารแสดงตัวที่ทางราชการออกให้ ถ้าซื้อขายกับนิติบุคคลก็ต้องมีเอกสารการจดทะเบียนให้ครบถ้วนด้วย

7. รายละเอียดตัวบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้านนั้นต้องมีรายละเอียดของตัวบ้าน รวมถึงที่ดินให้ครบถ้วนและละเอียด ไม่ว่าจะเป็นขนาดของที่ดิน ขนาดของตัวบ้าน และเลขที่โฉนด ทุกอย่างต้องตรงกับสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำไว้ก่อนหน้านี้ และมีการลงรายละเอียดชัดเจนในสัญญาซื้อขายบ้าน

8. ค่าใช้จ่ายการทำสัญญา

ในการทำสัญญาซื้อขายบ้าน หรือการโอนบ้านนั้นจะมีการจ่ายค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้กับเจ้าหน้าที่ที่ดิน ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะต้องระบุให้ชัดเจนว่าคู่สัญญาฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง หรือค่าใช้จ่ายอะไรต้องรับผิดชอบร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียม หรือค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน ค่าใช้จ่ายในการแบ่งโฉนด ภาษีอากร รวมไปถึงอากรแสตมป์ต่าง ๆ

9. เอกสารแนบท้ายสัญญา  

เอกสารแนบท้ายในสัญญาซื้อขายบ้านถือว่าเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะเอกสารแนบท้ายนั้นเป็นส่วนที่รวบรวมรายละเอียดต่าง ๆ ที่ใช้ประกอบการซื้อขายบ้านหลังนั้น ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของคุณภาพวัสดุ เงื่อนไขเพิ่มเติมตามที่ได้ตกลงกัน ซึ่งข้อตกลงเหล่านี้อาจจะไม่ได้ลงรายละเอียดทั้งหมดไว้ในตัวสัญญา แต่มาอยู่ในเอกสารแนบท้ายสัญญานี่เอง

10. ข้อตกลงและค่าปรับ

ข้อตกลงอื่น ๆ นั้นหมายถึง ข้อตกลงในส่วนของการยกเลิกสัญญา การรับประกันคุณภาพของบ้าน และการคืนเงินมัดจำ ซึ่งข้อตกลงอื่น ๆ ฝ่ายผู้ซื้อต้องศึกษาให้ชัดเจน รวมไปถึงค่าปรับในการผิดสัญญาของคู่สัญญา เมื่อเกิดการผิดสัญญา การล่าช้า ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย ซึ่งค่าปรับในส่วนนี้ต้องระบุรายละเอียดและจำนวนเงินให้แน่ชัดในสัญญาซื้อขายบ้าน

11. ตรวจสอบความสมบูรณ์ก่อนการซื้อ-ขายบ้าน

สัญญาซื้อขายบ้านนั้นถือว่าเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อ-ขายบ้าน ซึ่งก่อนมีการลงนามทำสัญญานั้นผู้ซื้อจะต้องละเอียดรอบคอบมากที่สุดในทุก ๆ เรื่อง ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการตรวจสอบบ้านให้ได้คุณภาพตามสัญญา รายละเอียดเพิ่มเติมต่าง ๆ ที่อยู่ในสัญญา ซึ่งการดูแลให้ทุกอย่างตรงตามสัญญานั้นเป็นเรื่องสำคัญที่สุด ผู้ซื้อควรท่องไว้ในใจว่า “ไม่สมบูรณ์แบบไม่เซ็นสัญญา”  เรื่องของสัญญาซื้อขายบ้านนั้นคงไม่เกินเลยไปจากคำว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่สำคัญที่สุดสัญญาหนึ่งในชีวิต ดังนั้นการทำความเข้าใจในเจตนาของสัญญา การศึกษาในรายละเอียด การปรึกษาผู้ที่มีความรู้ความชำนาญ ล้วนแต่เป็นวิธีการที่จะให้ผู้ซื้อนั้นสามารถทำสัญญาซื้อบ้านได้ด้วยความรู้ ความเข้าใจ รวมไปถึงสามารถทำสัญญาซื้อขายได้บนพื้นฐานของความยุติธรรม และเท่าเทียม

สัญญาซื้อขายบ้านถือว่าเป็นนิติกรรมที่เกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีผลบังคับทางกฎหมายทันที่เมื่อสัญญาซื้อขายฉบับนั้นสมบูรณ์ ดังนั้นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องให้ความสำคัญมีความละเอียดรอบคอบ และระมัดระวังในการทำสัญญาซื้อขายบ้านอย่างเต็มที่