ส่องอสังหาฯไทย โตภายใต้ปัจจัยเสี่ยง

 ผ่านมา 1 เดือนกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ภาพต่างๆ น่าจะชัดขึ้นว่า ในปีนี้ อสังหาฯเราจะเดินไปยังจุดไหน หลังจากประเมินกันมาก่อนหน้าว่า ปีนี้จะหนักเอาการ ลองมาฟัง ผู้รู้และกูรูในแวดวงว่า แต่ละคนมองตลาดกันอย่างไร จากงานสัมมนาใหญ่ประจําปี 2562 หัวข้อ อสังหาริมทรัพย์ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2019 จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย 

เริ่มที่นายสุรชัย ดนัยตั้งตระกูล ประธานกรรมการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)  และที่ปรึกษานายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี กล่าวในการเปิดงานสัมมนาครั้งนี้ว่า ในปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฟื้นตัวในทุกพื้นที่ดีหมด จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ 358,000 หน่วย เพิ่มขึ่น 14% มูลค่ารวม 825,000 ล้านบาท เติบโต 22% ขณะที่ยอดขายในกทม.ปริมณฑลเพิ่ม 23% ส่วนใน 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่ดอกเบี้ยขาขึ้น แต่ธอส.ก็จะพยายามตรึงดอกเบี้ยไว้ ขณะที่โครงการบ้านล้านหลังที่ให้กู้ดอกเบี้ยคงที่ยาวถึง 5 ปี ก็ส่วนหนึ่งที่จะช่วยตรึงดอกเบี้ยได้ 

ขณะที่สงครามการค้าระหว่างประเทศจะมีผลกระทบกับไทย โดยเฉพาะกลุ่มทุนจีนที่จะเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้มาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย ที่จะบังคับใช้ในเดือนเม.ย.นี้ ก็จะเกิดผลกระทบต่อการซื้อและการกู้บ้าน นอกจากนี้ความไม่แน่นอนของรัฐบาลหลังการเลือกตั้ง ยังมีความไม่แน่นอน แต่เชื่อว่า หลังเลือกตั้งจะเกิดรัฐบาลผสม และมีเวลาฮันนี่มูนอยู่แค่ 5-6 เดือน พอผ่านงบประมาณ  แต่ละพรรคก็จะเริ่มแสดงอิทธิฤทธิ์ หลังจากนั้นนายกฯจะอดทนได้หรือไม่ จะใช้วิธีปรับครม. แต่ที่น่ากลัวคืออาจจะมีการยุบสภา ซึ่งต้องดูปัจจัยเหล่านี้มาประกอบการตัดสินใจลงทุนในปีนี้  

ปลุกบ้านบีโอไอ/บ้านมือสอง 
"ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมรัพย์ จะต้องมีการปรับตัวรองรับกับปัจจัยเหล่านี้ แต่เชื่อว่า ภาวะเศรษฐกิจคงจะต่ำไปกว่าปีที่ผ่านมา เพราะมีปัจจัยหลายอย่างที่รัฐบาลได้ทะลายไปแล้ว การปรับตัวของตลาดจะเป็นไปในลักษณะของการเพิ่มความระมัดระวัง โดยที่ตลาดยังโตได้อยู่ โดยอาจต้องอาศัยการกระตุ้นจากมาตรการของรัฐ ที่ได้เตรียมไว้คือ โครงการบ้านล้านหลังวงเงิน 5 หมื่นล้านบาท จะเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาด

นอกจากนี้ ตลาดบ้านมือสองจะเป็นตลาดที่จะเข้ามารองรับและเป็นอีกเซ็กชั่นหนึ่งของตลาดอสังหาริมาทรัพย์ แทนที่ผู้ประกอบการจะลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ ลองหันมาพัฒนาตลาดบ้านมือสอง จากการที่ผู้ประกอบการมีจุดแข็งในเรื่องของข้อมูล ความต้องการของผู้บริโภคอยู่แล้วจึงอยากให้ผู้ประกอบการ ซื้อ NPA เอาไปปรับปรุง และเอาไปขาย นอกจากนี้ จะมีการพัฒนาระบบนายหน้าบ้านมือสอง และการพัฒนาระบบฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มือสองโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จะต้องเร่งทำออกมา 

ขณะเดียวกันนายสมคิด รองนายกรัฐมนตรี ยังมีแนวคิดที่จะปรับปรุงเงื่อนไขการส่งเสริมการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือบ้านบีโอไอ ที่หลักเกณฑที่ใช้อยู่จะหมดอายุในช่วงกลางปีนี้ จึงอยากจะให้ภาคเอกชนช่วยเสนอ มาว่า ราคาบ้านควรจะเป็นเท่าไหร่ เพราะเห็นว่าบ้านราคา 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่กำหนดไว้นั้น คงทำกันไม่ไหวแล้ว โดยในต่างจังหวัดอาจเพิ่มเป็น 1.2 ล้านบาท และในกรุงเทพแปริมณฑล ราคา 1.5 ล้านบาท ซึ่งบีโอไอกำลังทำเรื่องนี้อยู่ และทางดร.สมคิด เห็นว่าจะเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อบ้าน และธุรกิจ โดยจะเร่งผลักดันให้เสร็จก่อนเลือกตั้งนี้ 

ศก.ไทยโตภายใต้ปัจจัยเสี่ยง
ด้านนายวิชญายุทธ บุญชิต รองเลขาธิการคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.) กล่าวว่า ในปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทยขยายตัวเร่งขึ้น และเป็นการขยายตัวที่เกิดจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่แท้จริงจึงจะเป็นการฟื้นตัวอย่างยั่งยืน   ในปี 2562 คาดว่า เศรษฐกิจจะชะลอตัวลงเล็กน้อย ส่วนใหญ่เกิดกับภาคส่งออก จากสงครามการค้าและภาวะเศรษฐกิจโลก แต่ภาคอุปสงค์ภายในประเทศยังอยู่ในเกณฑ์ดี การลงทุนเอกชนยังขยายตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้ว การลงทุนรัฐก็จะเร่งขึ้น รวมๆ แล้ว เศรษฐกิจไทยน่าจโตได้ 4.0% 

ทั้งนี้เกิดจากอุปสงค์ในประเทศขยายตัว รายได้ดีขึ้น การจ้างงานเพิ่ม การเร่งตัวของการลงทุนภาครัฐ จากการก่อสร้างโครงการต่างๆและยังมีโครงการที่จะเข้าสู่การก่อสร้าง โดยเชื่อว่าหลังการเลือกตั้ง  โครงการที่ก่อสร้างไปแล้วและที่อยู่ในช่วงประกวดราคาของรัฐบาลชุดปัจจุบัน ก็คงไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง ส่วนโครงการที่กำลังเสนอครม. ซึ่งรัฐบาลคงจะพิจารณาเป็นรายโครงการ แต่คาดว่าละพรรคคงไม่ปฏิเสธที่จะดำเนินการต่อ รวมถึงโครงการอีอีซี ที่ทุกคนก็เห็นถึงความสำคัญ

ส่วนการลงทุนเอกชน จะปรับตัวดีขึ้น แม้เศรษฐกิจโลก ส่งออกจะชะลอตัว แต่ก็ยังเชื่อมั่นว่า 1ภาคส่งออกก็ยังขยายตัวได้ 2.การลงทุนภาครัฐที่ยังมีต่อเนื่อง และ 3.หวังว่าจะมีการย้ายฐานผลิตมาไทยจาสงครามการค้า ส่วนเรื่องการท่องเที่ยวก็ไม่น่าเป็นกังวล อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องระวัง จากภาวะเศรฐกิจโลกที่ชะลอตัว สงครามการค้า การออกจากสหภาพยุโรปของอังกฤษ การชัตดาวน์ในสหรัฐ และ/ความวิตกกังวลต่อ ตลาดเงิน ตลาดทุนจาก จากดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น

เร่งเคลียร์สต๊อกบ้าน-คอนโด
นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อํานวยการฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ เอเซียพลัส จำกัด กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จาก 16 บริษัทรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯมีรายได้เฉลี่ย  6.5 หมื่นล้าน/ไตรมาส มีกำไร 1 หมื่นล้าน/ไตรมาส กำไรขึ้นต้นเฉลี่ย 35% และมีกำไรสุทธิ 15% และมีค่าใช้จ่ายในการขายอยู่ที่ 19-20%

ขณะที่ยอดจองที่เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้วมีพัฒนาการในเชิงบวกที่ดี โดยไตรมาสที่ 3 มียอดจองสูงสุด 1.1 แสนล้าน และคาดว่าในปี 2561 บริษัทรายใหญ่ทั้ง 16 รายจะมียอดจองรวมกัน 353,928 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่มียอดจอง 321,305 ล้านบาท ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ในปี 2561 มีจำนวน 249 โครงการ มูลค่ารวม 365,742 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนสูงเท่ากับปี 2556 
สำหรับโครงการที่เปิดใหม่เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่ขยายตัวขึ้น ส่วนคอนโดมิเนียมมูลค่าแทบจะไม่เพิ่มขึ้นเลย ซึ่งการที่มีโครงการแนวราบเพิ่มขึ้น แต่ก็สามารถควบคุมซัพพลายที่เกิดขึ้นได้จึงไม่น่าเป็นห่วง

สำหรับยอดขายที่รอการรับรู้รายของได้ หรือแบ็กล็อก ถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2561 ของทั้ง 16 บริษัท มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 355,936 ล้านบาท เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 45,000 ล้านบาท คอนโดมิเนียม  176,000  ล้านบาท และเป็นโครงการร่วมทุนอีกประมาณ  135,000 ล้านบาท  โดยจพะป็นแบ็กล็อก ที่จะรับรู้รายได้ในปี 2562 จำนวน 100,000 ล้านบาท  และในปี 2563 อีก 90,000 ล้านบาท 

อย่างไรก็ตาม นายเทอดศักดิ์ ตั้งข้อสังเกต ว่า สินค้าคงเหลือที่สะสมอยู่ในตลาดประมาณเริ่มขายได้ช้าลง โดยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของผู้ประกอบการ 12 บริษัท รวมกันประมาณ 529,962 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 10%  ซึ่งสินค้าคงเหลือเหล่านี้จะต้องใช้เวลาประมาณ 1 ปีครึ่งในการระบายออกไป โดยขึ้นอยู่กับว่าจะมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นมากน้อยแค่ไหน สินค้าคงเหลือที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับอยู่นั้นขึ้นอยู่กับว่า ไฟแนนซ์ด้วยอะไร ถ้าเป็นการกู้ก็อาจจะต้องเหนื่อยในการเร่งระบายสินค้าออกมา 

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้จะเติบโตจากปีที่แล้วราว 4% ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงโดยเฉพาะเศรษฐกิจโลกและการเลือกตั้งของไทยที่มีผลต่อผู้ประกอบการที่เตรียมจะลงทุน โดยเฉพาะในพื้นที่โครงการอีอีซี ซึ่งเป็นโครงการขนาดใหญ่ทั้งในพื้นที่อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยโดยรอบ ที่อาจชะลอตัวดูความชัดเจนของนโยบายรัฐบาลใหม่ รวมไปถึงผู้ลงทุนก่อสร้างคอนโด เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ ใช้เงินจำนวนมาก