หลัง LTV ใหม่ใช้ ยอดอสังหาฯ ไทยเปลี่ยนอย่างไร?

คงต้องยอมรับว่า มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Macroprudential) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ Loan to Value Ratio (LTV) ที่ประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 โดยการปรับลดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน ได้สร้างผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางตรงและทางอ้อม

มาตรการ LTV กระทบใครบ้าง

สำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท  LTV ยังคงเท่าเดิมคือ ธนาคารจะปล่อยกู้ได้ 90-95% ของมูลค่าหลักประกัน รวมถึงธนาคารอาจจะปล่อยกู้ให้ 100% ก็ได้ เพียงแต่ก็ต้องรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นและต้องดำรงเงินกองทุนเพิ่มขึ้นด้วย แต่สำหรับผู้ที่ได้รับผลกระทบก็คือ

1. ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่เป็นการยื่นกู้ตั้งแต่สัญญาที่สองขึ้นไป หรือพูดง่ายๆก็คือ คนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นบ้านหลังที่สอง มีข้อกำหนดอยู่ 2 กรณี 

• กรณีแรก หากผ่อนบ้านหลังแรกมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป ธนาคารจะปล่อยกู้หลังที่สองนี้ได้ไม่เกิน 90% ดังนั้นผู้ซื้อจะต้องควักเงินผ่อนเงินในกาารวางดาวน์ 10%
• กรณีที่สอง ถ้าผ่อนบ้านหลังแรกไม่เกิน 3 ปี ธนาคารจะให้กู้บ้านหลังที่สองให้ไม่เกิน 80%  แสดงว่าผู้ซื้อจะต้องหาเงินมาวางดาวน์ 20%

2. ซื้อบ้านหรือคอนโดที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือหลังที่สอง ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ไม่เกิน 80% ซึ่งต้องวางเงินดาวน์ 20% 
3. ซื้อบ้านหรือคอนโดเป็นหลังที่สาม ไม่ว่าจะราคาใดก็ตาม ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ไม่เกิน 70% ซึ่งต้องวางเงินดาวน์ถึง 30%
4. ผู้กู้ร่วม ให้นับว่าผู้กู้ร่วมเป็นผู้ขอสินเชื่อด้วย เท่ากับว่าผู้กู้ร่วมจะเสียสิทธิ์ในการกู้ของตัวเองไป ถ้าต่อไปต้องการจะขอกู้เองก็จะถือว่ากู้ในสัญญาที่สอง

นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขปลีกย่อยที่ธนาคารต้องนำไปปฏิบัติ เช่น บังคับใช้กับสัญญาสินเชื่อใหม่, การ Refinance, การปล่อยกู้ คือให้นับรวมสินเชื่อทั้งหมดที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเป็นวงเงินก้อนเดียวกัน แต่จะไม่นับรวมสินเชื่อสำหรับชำระค่าเบี้ยประกันวินาศภัยและเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ และสินเชื่อเพื่อใช้ในการประกอบธุรกิจ

สรุปสั้นๆ ก็คือ หลังประกาศใช้มาตรการนี้  ธนาคารพาณิชย์จะปล่อยกู้ในวงเงินที่ลดลง เช่น เคยปล่อยกู้ได้ 100% ของราคาบ้าน ก็จะเหลือ 70-90% ซึ่งทำให้เราต้องใช้เงินดาวน์บ้านมากขึ้น หรือจากที่ไม่ต้องใช้เงินสดเลย ก็ต้องควัก 10-30% ของราคาบ้าน ซึ่งถือเป็นเงินก้อนจำนวนไม่น้อยเลย ถ้าไม่ได้มีการวางแผนออมเงินเตรียมไว้ก่อน

สกัดนักเก็ง กระทบผู้ซื้อตัวจริง
แน่นอนว่า มาตรการคุม LTV ของธปท. ได้ส่งผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เฉพาะแค่การสกัดนักเก็งกำไรเท่านั้น แต่ยังมีผลข้างเคียงไปถึง ผู้ซื้อบ้านตัวจริง จากความเข้มงวดที่เพิ่มขึ้นของธนาคารพาณิชย์ หลังจากธปท.ส่งสัญญาณให้ดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นพิเศษ รวมถึงการขาดความเข้าใจในมาตรการที่บังคับใช้ของผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งคนซื้อ ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธนาคาร ทำให้การซื้อขายชะลอตัวไปพอสมควร  

ก่อนประกาศยอดพุ่ง จากผู้ประกอบการอัดโปรฯ กระตุ้น
ธปท.ได้ประเมินผลของมาตรการ LTV จากสินเชื่อปล่อยใหม่ในรอบ 4 เดือนแรกของปี 2562 พบว่า จำนวนลูกค้าเพิ่มขึ้น 25% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลจากการกระตุ้นการขายของผู้ประกอบการ เพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้เร่งการตัดสินใจในช่วงไตรมาสแรกของปี

หลังประกาศเดือนแรก ยอดลงทันที
การประเมินของ ธปท. พบว่า จำนวนลูกค้าที่ได้รับสินเชื่อปล่อยใหม่ในเดือนเมษายน ซึ่งเป็นเดือนแรกของมาตรการ LTV ลดลงประมาณ 8% โดยกลุ่มที่ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกันตั้งแต่ 2 หลังขึ้นไปลดลงถึง 23% โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูง ขณะที่สินเชื่อปล่อยใหม่สำหรับผู้ที่กู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก (ผ่อนสัญญาเดียว) ยังขยายตัวใกล้เคียงกับปีก่อน

เทียบชัดๆ ผลการค้นหาบ้านก่อน-หลังประกาศ LTV
คราวนี้มาดูกันที่ต้นทางตั้งแต่เริ่มค้นหาข้อมูลที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคได้ตระหนักรู้ถึงมาตรการ LTV และส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อมาน้อยแค่ไหน

ไตรมาส 4 ปี 61 ผู้บริโภคยังไม่เข้าใจ LTV ใหม่ ค้นหาบ้านลดลง 11.5%
จากการสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภคที่ค้นหาที่อยู่อาศัยของฐานข้อมูล Baania ตั้งแต่ช่วงเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งเป็นช่วงที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เริ่มประกาศเรื่องการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก ไปจนถึงช่วงเวลาที่เริ่มบังคับใช้มาตรการในเดือนเมษายน 2562 พบว่า
ในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเริ่มต้นที่ ธปท.ประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้บริโภคค้นหาบ้านในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงจากไตรมาส 3 ราวๆ 11.5% โดยผู้ค้นหาบ้านผ่านแพลตฟอร์ม Baania มีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนตุลาคมไปจนถึงเดือนธันวาคม ทั้งที่เป็น High season ที่มีปริมาณการค้นหาและซื้อ-ขายบ้าน หนาแน่นกว่าช่วงเวลาอื่นๆ ของปี

ประเมินได้ว่า เมื่อผู้บริโภคได้รับข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เกิดความไม่เข้าใจและไม่แน่ใจว่า เมื่อตัดสินใจซื้อบ้านไปแล้วจะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่ จึงชะลอกระบวนการซื้อเอาไว้ก่อน โดยในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม การค้นหาบ้านติดอันดับ Bottom 3 ในทุกจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดนนทบุรี มีความสนใจลดลงมากที่สุด 16.9% ขณะที่จังหวัดสมุทรปราการ ความสนใจลดลงน้อยที่สุด 2.3%

ไตรมาส 1 ปี 62 มีการเร่งขายระบายสต๊อก ดันยอดหาบ้านเพิ่ม 10%
อย่างไรก็ตาม ปริมาณการค้นหาบ้านในไตรมาสแรกของปี 2562 กลับปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาส 4 ของปี 2561 อย่างชัดเจน โดยมีการค้นหาบ้านเพิ่มขึ้น 10% และยังเพิ่มจากไตรมาสแรกของปี 2561 ประมาณ 4% เนื่องจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีความชัดเจนว่าจะเริ่มใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้ผู้ประกอบการ พยายามระบายสต๊อกบ้าน-คอนโดมิเนียมที่มีอยู่ก่อนมาตรการจะมีผลบังคับใช้ โดยการจัดโปรโมชั่น เพื่อเร่งการขายและโอนให้ทันก่อนวันที่ 1 เมษายน

หลังประกาศใช้ ยอดตกลงอีกครั้ง
หลังประกาศใช้มาตรการ พบว่า จำนวนการค้นหาบ้านเริ่มตกลงมาอีกครั้ง โดยลดลงจากค่าเฉลี่ยของยอดผู้คนหาบ้านในไตรมาส 1 ประมาณ 11% แต่ก็ยังมีจำนวนการค้นหาที่มากกว่าเดือนเมษายนของปี 2561 ประมาณ 6.5% ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากการกระตุ้นตลาดอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

นอกจากผลของมาตรการคุม LTV จะทำให้ตลาดชะลอตัวลงแล้ว ยังมีประเด็นอื่นๆ ที่ต้องพิจารณาประกอบด้วย ได้แก่ เดือนเมษายนและเดือนพฤษภาคม เป็นช่วงที่มีวันหยุดต่อเนื่อง ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง รวมถึงความไม่ชัดเจนของการเมืองในขณะนั้น

ผู้บริโภคปรับเป้าหมายการซื้อที่อยู่อาศัย
เมื่อวิเคราะห์แยกประเภทโครงการที่อยู่อาศัย เมื่อ ธปท.เริ่มประกาศมาตรการคุมสินเชื่อ จำนวนการค้นหาที่อยู่อาศัยในแต่ละประเภทเริ่มลดลง โดยบ้านเดี่ยวมีจำนวนการค้นหาลดลงมากที่สุด รองลงมาเป็นคอนโด และ ทาวน์เฮาส์ ตามลำดับ

ในส่วนจำนวนการค้นหาของทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโด ได้เพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากมีความชัดเจนแล้วว่า มาตรการคุมสินเชื่อมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562  อย่างไรก็ตามหลังมาตรการมีผลบังคับใช้ในช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม ปรากฏว่าจำนวนการค้นหาทาวน์เฮาส์ และคอนโดมีจำนวนที่เพิ่มขึ้น แต่บ้านเดี่ยวการค้นหามีจำนวนที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง

สำหรับสัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคสนใจค้นหาทั้งก่อนและหลังมาตรการมีการเปลี่ยนแปลงที่สอดคล้องกัน โดยก่อนประกาศใช้มาตรการผู้บริโภคสนใจค้นหาบ้านเดี่ยว 46% ทาวน์เฮาส์ 31% คอนโด 21% ในขณะที่หลังมาตรการ ความสนใจค้นหาบ้านเดี่ยวลดลงเหลือ 45% ทาวน์เฮาส์เพิ่มเป็น 32% ส่วนคอนโด 21% เท่าเดิม

ส่วนระดับราคาที่ผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยสนใจ พบว่า ก่อนประกาศใช้มาตรการ ที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 55% ราคา 3-5 ล้านบาท 26% ราคา 5-7 ล้านบาท 8% ราคา 10-20 ล้านบาท 5% เมื่อประกาศใช้มาตรการ พบว่า ที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มเป็น 57% ราคา 3-5 ล้านบาท ลดลงเหลือ 25% ราคา 5-7 ล้านบาท และ 8-10 ล้านบาท เท่าเดิมที่ 8% และ 5% ตามลำดับ ส่วนราคา 10-20 ล้านบาท ลดลงเหลือ 2%

กำลังการซื้อบ้านเดี่ยวลงลง ทาวน์เฮาส์กับคอนโดซื้อมากขึ้น
จากตัวเลขดังกล่าวจะเห็นว่า บ้านเดี่ยว ได้รับความสนใจที่ลดลง ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่า เงื่อนไขต่างๆ ของมาตรการคุมสินเชื่อ ทำให้กำลังการซื้อบ้านเดี่ยวของผู้บริโภคลดลงและกู้ได้ยากขึ้น จึงเปลี่ยนเป้าหมายหันมาซื้อทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดแทน ประกอบกับ กิจกรรมการตลาดอย่างเข้มข้น เพื่อกระตุ้นการตัดสินซื้อในกลุ่มที่เป็น real demand ทำให้ ทาวน์เฮาส์ และ คอนโด มีจำนวนการค้นหาที่เพิ่มสูงขึ้นหลังมาตรการคุมสินเชื่อ 
 

3 ทำเลฮอตก่อนประกาศใช้ LTV
สำหรับทำเลที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในช่วงไตรมาส 1 ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงก่อนประกาศใช้มาตรการ พบว่า

• มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ รังสิต ซึ่งจริงๆ แล้วพื้นที่ในบริเวณดังกล่าวมีมหาวิทยาลัยถึง 3 แห่ง ด้วยกัน ได้แก่ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และมหาวิทยาลัยรังสิต ถือเป็นทำเลที่ถือว่ามี demand ของผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอ เหมาะแก่การซื้อเพื่อปล่อยเช่า ทั้งนี้ เป็นไปได้ว่า ก่อนที่มาตราการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งมีผลต่อการซื้อเพื่อการลงทุน และเก็งกำไร จะบังคับใช้ กลุ่มที่ต้องการซื้อลงทุนหรือเก็งกำไร จะเร่งการซื้อในโค้งสุดท้าย โดยโฟกัสไปที่ทำเลที่สามารถซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือปล่อยเช่าในระยะยาวได้ และในทำเลดังกล่าว ก็มีคอนโด สร้างเสร็จพร้อมอยู่หลายโครงการที่จัดโปรโมชั่นราคาพิเศษ เพื่อเร่งระบายสต๊อก
• แพรกษา-สมุทรปราการ จุดที่ทำให้โครงการในพื้นที่นี้น่าสนใจก็คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สำโรง-เคหะสมุทรปราการ) ที่เพิ่งจะสร้างเสร็จและเปิดให้ใช้เมื่อปลายปี 2561 โดยในพื้นที่แพรกษา-สมุทรปราการ โครงการที่น่าสนใจส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในแนวราบ 
• สำโรง โครงการบ้านหรือทาวน์โฮมส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้เริ่มเป็นโครงการคอนโดที่ขึ้นมาตามเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งรองรับทั้งกลุ่มที่ซื้ออยู่จริงและลงทุน

นอกจากนี้ ผลกระทบของ LTV ยังได้สะท้อนในสื่อสังคมออนไลน์ ผ่าน Bpules หนึ่งในบริการ Deep Social Listening Platfrom ของ Baania พบว่า ข้อความที่ถูกโพสต์ลง Social Space ในช่วงเดือนเมษายนซึ่งเป็นช่วงที่เริ่มใช้มาตรการ LTV คือ เรื่องของสินเชื่ออสังหา การยื่นกู้ การซื้อบ้านการ เงินเดือน รายได้ การสอบถามข้อมูล และขอคำแนะนำเกี่ยวกับธนาคาร ขณะที่ในเดือนพฤษภาคมในเรื่องของการขอกู้ พบว่า เรื่องของ LTV เป็น 1 ใน 3 หัวข้อที่ถูกโพสต์ลง Social Space มากที่สุด รองจากการสอบถามบริการ และ การยื่นเอกสารกู้บ้าน ในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบกับการยื่นกู้

แม้ LTV จะมีผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยโดยภาพรวม แต่ถ้ามองในมุมของความต้องการซื้อจริง หรือ Real Demand ที่มีอยู่ในตลาด กลับได้รับผลกระทบจากมาตรการไม่มาก แต่การรับรู้ข่าวสารที่ทำให้ผู้บริโภคเข้าใจว่า การปล่อยกู้จะยากขึ้น และชะลอการซื้อออกไป เป็นประเด็นที่จะต้องพิจารณาสร้างความรู้ ความเข้าใจให้กับผู้บริโภค รวมถึงผู้ประกอบการและสถาบันการเงินกันต่อไป
หากต้องการค้นหาบ้านและคอนโดทั่วประเทศไทยสามารถค้นหาได้ที่ Baania ง่ายครบ จบเว็บเดียว