อสังหาฯอีสานเริ่มฟื้นตัว อุดร-ขอนแก่นขยับ/โคราชคึกอานิสงส์เมกะโปรเจ็กต์รัฐ

อสังหาฯอีสานเริ่มขยับอานิสงส์ lN รถไฟเร็วสูง /บ้านประชารัฐ/โค้งท้ายลดโอน อุดรธานี ปี 59 แนวโน้มเริ่มตื่นหลังปีที่ผ่านมาหยุดนิ่ง ช่วง 2 เดือนแรกของปีผู้ประกอบการขออนุญาตจากบอร์ดอสังหาฯจังหวัดแล้วเกือบ 20 ราย ขอนแก่นกระเตื้อง /โคราชคึกคัก 3 ห้างค้าปลีกยักษ์-เมกะโปรเจ็กต์รัฐทุ่มงบแห่ลงพื้นที่ นายสวาท ธีระรัตนนุกูลชัย ประธานหอการค้าจังหวัดอุดรธานี เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ปี 2559 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดอุดรธานี สถานการณ์ค่อยๆ ขยับตัวไปในแนวทางที่ดีขึ้น ด้วยปัจจัยเสริม 2-3 ประการ หลังจากที่คณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ระดับจังหวัดโดยมีผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นประธานคณะกรรมการ ได้เข้าไปดูแลและช่วยเหลือ ธุรกิจนี้ ช่วงตั้งแต่ปี 2558 ที่หยุดนิ่งไป พร้อมชี้ว่าสำหรับธุรกิจอสังหาฯแนวราบจะมีโอกาสเติบโตมากกว่าแนวสูงหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากในภูมิภาคยังมีพื้นที่การดำเนินธุรกิจที่เพียงพอ และการทำธุรกิจด้านอสังหาฯต่อไปจากนี้ ผู้ลงทุนควรที่จะแบ่งซอยเป็นโครงการขนาดเล็ก สำหรับปี 2558 ที่ผ่านมานั้น ธุรกิจอสังหาฯทุกประเภทของจังหวัดอุดรธานี ได้หยุดนิ่งไปไม่ใช่เป็นการถดถอย แต่เป็นการหยุดนิ่งเพื่อรอเวลาที่จะปรับตัว เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงในหลายด้าน เช่น การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ภาวะเศรษฐกิจ ราคาน้ำมันหรือราคาพลังงานที่มีการเปลี่ยนแปลงในขณะนี้ ทำให้การกำหนดราคาต้นทุนทั่วไป ต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาวะปัจจุบันด้วย จากสภาวการณ์ที่ผ่านมามีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างรุนแรงรวดเร็วจนมาถึงเวลานี้ ทำให้นักลงทุนที่คาดว่าสามารถปรับตัวได้แล้วและระยะต่อจากนี้ไป การดำเนินธุรกิจอสังหาฯจะไปทิศทางใด โดยเฉพาะการดำเนินงานในส่วนภูมิภาค ที่ไม่เหมือนกับการดำเนินงานในส่วนกลาง ทั้งเรื่องของราคาทรัพย์สินที่จะต้องมีราคาระดับหนึ่งที่เหมาะสมกับสภาพของแต่ละพื้นที่ที่แตกต่างกัน เริ่มจากราคาหน่วยละกว่า 1 ล้านบาทขึ้นไป และไม่ควรเกินกว่าราคา 3-4 ล้านบาท “จากนี้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในโครงการขนาดใหญ่ที่มีระดับพรีเมียม สำหรับในพื้นที่จังหวัดอุดรธานี น่าจะไม่ค่อยประสบผลสำเร็จเท่าที่ควร หากราคาอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับสภาวะความเป็นอยู่ของภูมิภาค น่าจะดีกว่า และแนวธุรกิจในรูปแบบแนวราบ บ้านเดี่ยว น่าที่จะดำเนินการได้ดีกว่า ส่วนในรูปแบบคอนโดมิเนียมนั้น ในภูมิภาคประชาชนยังไม่ค่อยนิยมซื้อขายกัน ผู้บริโภคส่วนมากยังมีความคิดที่จะอยู่ในแนวราบมากกว่า และที่สำคัญก็คือว่าพื้นที่สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แนวราบทั่วไปยังมีมากเพียงพอ ยังไม่ได้แออัดเหมือนกับหลายๆ พื้นที่ อย่างไรก็ตาม สำหรับพื้นที่ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียมพอพัฒนาได้อยู่ คือเชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต หัวหิน และพื้นที่ท่องเที่ยว” นายสวาทกล่าว ด้านนายณัฐวัชร สวนสุจริต ผู้อำนวยการโครงการบ้านจัดสรร สิทธารมย์ ซึ่งเป็นนักลงทุนจากส่วนกลาง เห็นว่า ในปี 2559 เชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในจังหวัดอุดรธานี จะกลับสู่สถานการณ์ที่ดีขึ้น โดยมีปัจจัยหลายประการ เช่น จากที่มีโครงการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษในพื้นที่จังหวัดหนองคาย จะทำให้มีการลงทุนทั้งจากส่วนกลางและในพื้นที่ท้องถิ่นเอง นอกจากนี้แล้วโครงการรถไฟความเร็วสูงจะมาช่วยเสริมเรื่องการเดินทาง การท่องเที่ยว และการขนส่งสินค้า แต่ในภาคอสังหาฯโดยเฉพาะที่อยู่อาศัย กลับพบว่า โครงการส่วนใหญ่จะอยู่ที่จังหวัดอุดรธานี และอีกส่วนหนึ่งได้แก่มาตรการของภาครัฐคือลดค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง ที่จะสิ้นสุด 28 เมษายน 2559 และมาตรการการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดย ธอส. และออมสิน ที่จะส่งผลให้การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ดีขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่มีบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว แต่ติดมาจากปีก่อน อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนใหม่ที่จะดำเนินการในช่วงต่อจากนี้ไป ต้องดูจังหวะการลงทุนให้ดี ให้สอดคล้องกับภาวะตลาด และต้องคิดว่าหากจะทำโครงการ ถ้าไม่ดีกว่าคู่แข่ง ก็ต้องไม่ด้อยกว่าคู่แข่ง สาเหตุเพราะโครงการบ้านจัดสรรในจังหวัดอุดรธานี ต้องมีการพัฒนาโครงการและแข่งขันสูง ทั้งเรื่องขนาดของโครงการ ตัวบ้าน วัสดุที่จะใช้ในโครงการ จะต้องคำนึงถึงความต้องการของผู้บริโภค ต้องมีการวิเคราะห์การตลาดให้ดี รวมไปถึงต้องนำเอาปัจจัยรอบด้าน เช่น ราคาที่ดิน กฎระเบียบใหม่ๆ จากสถาบันการเงิน สถานการณ์เศรษฐกิจระยะสั้น-ยาว มาประกอบการดำเนินการอย่างรอบคอบ อย่างไรก็ตามจังหวัดอุดรธานี มีศักยภาพของตัวเองในหลายด้าน เช่น การเดินทางสะดวกเป็นศูนย์กลางในการเดินทาง เช่น มีเที่ยวบินจำนวนมาก มีการค้าเพิ่มขึ้น การท่องเที่ยว และในตัวจังหวัดมีสิ่งอำนวยความสะดวก ครบครัน ฯลฯ ทำให้เกิดประชากรที่มีความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยในจังหวัดอุดรธานีเพิ่มมากขึ้น จะส่งผลเรื่องความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย และยังส่งผลให้การเติบโตของเมืองเป็นแบบก้าวกระโดด แต่นักลงทุนก็ต้องไม่อยู่บนพื้นฐานของความประมาท จากรายงานของสำนักงานที่ดิน จังหวัดอุดรธานี ซึ่งเป็นหนึ่งในคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์จังหวัด พบว่าปัจจุบันในพื้นที่เทศบาลนครอุดรธานี มีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบคอนโดมิเนียมจำนวน 5 โครงการ มีหน่วย/ห้องพักจำนวน 6,219 หน่วย/ห้อง ซึ่งทั้งหมดได้ปิดโครงการและเปิดตัวอย่างเป็นทางการไปหมดแล้ว ล่าสุด ได้แก่โครงการของแสนสิริ และคาดว่าทั้ง 5 โครงการดังกล่าวยังมีหน่วย/ห้องพักที่เหลือติดอยู่ขณะนี้ประมาณ 30% จนถึงขณะนี้ยังไม่มีนักลงทุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีก ส่วนหมู่บ้านจัดสรรเฉพาะที่มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์จังหวัด จำนวน 110 โครงการ จำนวนแปลง/หน่วย 10,124 หน่วย/แปลง นอกจากนี้แล้ว เฉพาะเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2559 มีผู้ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินและมีการอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรฯแล้วประมาณ 20 ราย นายชาญณรงค์ บุริศตระกูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสานพิมานกรุ๊ป จำกัด และในฐานะประธานชมรมผู้ค้าอสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดขอนแก่นล่าสุดเริ่มคึกคักขึ้นเล็กน้อยหรือเรียกว่าเริ่มขยับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบจากช่วงปี 2558 ทั้งนี้เนื่องจากเป็นช่วงโค้งสุดท้ายของมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ที่จะหมดลงวันที่ 28 เมษายน 2559 นี้นอกจากนี้ยังได้อานิสงส์จากโครงการบ้านประชารัฐ โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ให้สินเชื่อรายใหญ่ กำหนดราคาบ้าน-คอนโดมิเนียมทั้งเก่าและใหม่ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ซึ่งมองว่าบ้านมือ 2 น่าจะได้ประโยชน์มากกว่า และหากเป็นโครงการใหม่ก็จะเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งส่วนใหญ่ไม่เกิน 1.5ล้านบาท คาดว่าจะระบายในส่วนของโครงการบ้านประชารัฐได้กว่า 500 หน่วย ขณะที่บ้านค้างสต๊อกทั้งเก่าและใหม่มีอยู่จำนวนกว่าพันหน่วย อีกทั้งยังได้อานิสงส์จากรถไฟทางคู่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างช่วงจิระ-ขอนแก่น ที่ชัดเจนมากขึ้นคือ โครงการรถไฟความเร็วสูงของรัฐบาลที่พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีผลักดันช่วงกรุงเทพฯ-นครราชสีมา จากนั้นจึงลากผ่านมายังขอนแก่น และไปสิ้นสุดที่จังหวัดหนองคาย ซึ่งแนวโน้มอีก 2-3ปี อสังหาฯขอนแก่นน่าจะกลับมาบูมอีกครั้ง ส่วนบริษัทเองได้วางแผนพัฒนาโครงการแนวราบช่วงครึ่งปีหลัง 2559 จำนวน 2โครงการรวม 100-200 หน่วย ด้านนายศุภกร ศิริสุนทร กรรมการผู้จัดการ บริษัทพร็อพเพอร์-ทีพาร์ทเนอร์ จำกัด อดีตนักวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากมหาวิทยาลัยขอนแก่น วิเคราะห์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภาคอีสานในปี 2559 เริ่มดีขึ้นจากปี 2558 แต่ไม่หวือหวา โดยเฉพาะโคราช ได้ทั้งรถไฟความเร็วสูง มอเตอร์เวย์สายบางปะอิน-โคราช รถไฟทางคู่ มาบกระเบา-ชุมทางถนนจิระ นครราชสีมา อีกทั้งยังมีห้างค้าปลีกขนาดใหญ่มาลง 3 ราย ได้แก่ ห้างเซ็นทรัล เดอะมอลล์และเทอร์มินอล 21 ส่งผลให้อสังหาฯคึกคักที่สุด ส่วนอุดรธานีและขอนแก่นเวลานี้ถือว่าอยู่ในภาวะกระเตื้องขึ้น แต่ยังไม่ถึงขั้นคึกคัก จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,145 วันที่ 3 – 6 เมษายน พ.ศ. 2559