อะไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น? กรณีศึกษาจากร้านดัง Magnolia Bakery
สวัสดีครับ คราวที่แล้วเราพูดถึงอานิสงส์ของการมีซุปเปอร์มาร์เก็ตอย่าง Whole Foods Market มาเปิดใกล้ๆ แล้วทำให้ราคาที่อยู่อาศัยแพงขึ้น กันไปแล้ว คราวนี้เลยจะขอพูดถึงกลไกที่สามารถทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นได้บ้างครับ
เครื่องรับประกันคุณภาพ
เวลาเราเลือกซื้อของ เรามักมีเกณฑ์ต่างๆ ในการตัดสินใจของเราอยู่บ้างแล้ว แต่บางที ถ้ามีข้อมูลที่จำเป็นต้องใช้ประกอบการตัดสินใจเยอะมาก เราก็อาจจะวิเคราะห์และประมวลข้อมูลเหล่านั้นด้วยตัวเองไม่ไหว หรือถ้าลำพังตัวเราเองมีข้อมูลไม่มากพอ เราก็จำเป็นต้องหันไปพึ่งคนอื่นในบางครั้งครับ เช่น ในการเลือกร้านอาหาร เรามักจะพิจารณาจากร้านที่ได้รับรางวัลหรือมีรีวิวดีๆ จากลูกค้าคนอื่น เป็นต้น ซึ่งหากแหล่งข้อมูลเหล่านั้นมีความแม่นยำและน่าเชื่อถือ ก็คงจะช่วยประหยัดเวลาของเราไปได้มาก
กรณีเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน เวลาเราเลือกทำเล เรามักจะไม่แน่ใจว่าทำเลที่ตั้งตรงนี้จัดว่าดีหรือยัง หากยกตัวอย่างงานวิจัยจากบทความที่แล้ว เราจะมองว่าการที่ Whole Foods Market มาเปิดตัวในบริเวณใด บริเวณนั้นก็เสมือนได้รับ “ตราประทับแห่งความไว้วางใจ” เพราะหาก Whole Foods Market กล้าที่จะลงทุน ทำเลนี้คงมีความเป็นไปได้สูงว่าเป็นทำเลที่ดี หรือถึงขั้นกลายเป็นทำเลทองในอนาคต ซึ่งจะส่งผลต่อความมั่นใจของผู้อยู่อาศัย และทำให้มี Demand ในทำเลนั้นมากขึ้น ผลที่ตามมาอย่างเลี่ยงไม่ได้ก็คือราคาอสังหาริมทรัพย์บริเวณนั้นจะสูงขึ้นครับ
สำหรับนักเศรษฐศาสตร์ เราเรียกกลไกนี้ว่า “การส่งสัญญาณ” โดยตัวอย่างที่มักจะใช้ในการบริหารและการเงินที่ผมสอนอยู่เป็นประจำ ก็จะเป็นเรื่องการที่นักลงทุนอาจจะไม่มั่นใจในคุณภาพของบริษัทที่ตนเองกำลังลงทุนด้วย ซึ่งบริษัทนั้นก็สามารถส่งสัญญาณให้แก่นักลงทุนได้ด้วยการจ่ายปันผลเพื่อสร้างความมั่นใจครับ ด้วยสมมุติฐานที่ว่าถ้าบริษัทไม่ดีจริง ก็คงไม่มีเงินมาจ่ายปันผลอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นบริษัทที่มีประวัติการจ่ายเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ ก็มักจะเป็นบริษัทที่ประกอบธุรกิจที่มีคุณภาพดี มีกำไรสม่ำเสมอ นักลงทุนจึงสามารถไว้วางใจได้
อย่างไรก็ตาม การอธิบายด้วยกลไกนี้อาจจะไม่เป็นที่นิยมเท่าไหร่ เพราะภายใต้กลไกนี้ ราคาที่เพิ่มขึ้นไม่จำเป็นต้องมาจากการเปลี่ยนแปลงอะไรในตัวทำเล เพียงแค่ก่อนหน้านี้ ผู้ซื้อยังไม่แน่ใจในคุณค่าของทำเล จนกระทั่งการมาของ Whole Foods Market ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้นเท่านั้น แต่ยังไม่ได้ถึงขั้นส่งผลต่อราคาโดยตรง ในความเป็นจริงแล้ว การมาของ Whole Foods Market จะสามารถนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงในทำเลโดยตรงได้หรือไม่ เป็นประเด็นต่อไปที่เราจะมาคุยกันครับ
เครื่องมือเร่งการพัฒนาของทำเล
เวลาเราที่จะจ่ายมากกว่าเพื่อแลกกับการได้อยู่ที่ทำเลใดทำเลหนึ่ง นักเศรษฐศาสตร์บอกว่า Willingness to pay ของเราได้สะท้อนความสะดวกสบายต่างๆ ของทำเลนั้นไปหมดแล้ว เช่น เดินทางสะดวกไหม ความปลอดภัยเป็นอย่างไร บริเวณรอบข้างมีสินค้าและบริการอะไรบ้างที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิต ซึ่งหมายความว่าหากย่านที่เราอยู่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย
เราอาจจะมองได้ว่า การเปิดร้านใหม่ของ Whole Foods Market ช่วยกระตุ้นให้ธุรกิจอื่นที่อยากจะได้อานิสงส์จากลูกค้า Whole Foods Market ซึ่งมักจะเป็นลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง พากันมาเปิดตัวเพิ่มขึ้นในบริเวณใกล้ๆ Whole Foods Market และส่งผลต่อเนื่องทำให้ทำเลนั้น มีความสะดวกสบายและคึกคักมากขึ้น จนในที่สุดทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในละแวกนั้นเพิ่มขึ้นตามลำดับ
จริงๆ แล้ว กลไกนี้เรามักจะพบได้ทั่วไปในการบริหารศูนย์การค้าต่างๆ ครับ ซึ่งเจ้าของโครงการมักจะต้องคิดเผื่อว่าใครจะเป็นผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) เพื่อที่จะช่วยดึงดูดลูกค้ามาให้กับผู้เช่ารายอื่นๆ ในโครงการด้วยเช่นกัน เรียกง่ายๆ ก็คือเป็นตัวชูโรงของโครงการครับ ซึ่งในที่นี้อาจจะเป็นซุปเปอร์มาร์เก็ต โรงภาพยนตร์ หรือแม้กระทั่งสวนสัตว์หรือสวนสนุกก็ได้ครับ
Case study หนึ่งที่น่าสนใจคือที่ Bleecker Street ใน New York City ซึ่งเป็นที่ตั้งของร้านที่ชื่อว่า Magnolia Bakery ครับ
เดิมทีร้านนี้เป็นร้าน bakery เล็กๆ ในย่าน Art District ของ New York City ครับ แต่มาจับพลัดจับผลูดังข้ามคืนจากการที่ตัวละครเอกในเรื่อง Sex and the City (ดังมากในช่วงปี 2000 ครับ) ทาน Cupcake จากร้านนี้ ทำให้แฟนซีรี่ย์แห่กันมาชิมขนมที่ร้านนี้กัน
ซึ่งแน่นอนครับ ฐานผู้ชมหลักของซีรี่ย์เรื่องนี้คือผู้มีกำลังซื้อสูง ดังนั้นภายในเวลาไม่นาน ร้านหรูๆ เช่น Marc Jacobs ก็แห่กันมาเปิดสาขาที่นี่เช่นกัน และนี่เองที่ถือเป็นจุดเริ่มต้นการเปลี่ยนแปลงของย่าน Bleecker Street ปัจจุบันค่าเช่าบริเวณถนนนี้เพิ่มขึ้นถึง 6 เท่า ภายในระยะเวลาเพียง 3 ปีเลยทีเดียวครับ
สุดท้ายนี้ ผมขอย้ำอีกครั้งว่าทำเลเป็นเรื่องสำคัญ ทำเลยิ่งดี ราคาก็ยิ่งสูง ถ้าคุณอยากอยู่ในทำเลศักยภาพดี มีเครื่องบ่งชี้อะไรที่จะเป็นสัญญาณบอกล่วงหน้าได้บ้าง ในอนาคตเราจะนำข้อมูลดีๆ มานำเสนอให้ผู้อ่านเพิ่มเติมครับ โปรดติดตามตอนต่อไป
ขอบคุณภาพประกอบจาก:
Oceandrive.com.ve, twitter: @magnoliabakery
อ้างอิง:
1) http://www.telegraph.co.uk/culture/tvandradio/3640360/Cupcake-wars-or-how-Sex-and-the-City-ruined-my-neighbourhood.html
2) http://thevillager.com/villager_153/howacupcakeandsex.html
เขียนโดย: ดร. คณิสร์ แสงโชติ
นักวิชาการผู้หลงใหลใน Big data และ Chief Economist ของ Baania.com
ดร. คณิสร์ ได้รับปริญญาเอกสาขา Finance จาก Kellogg School of Management ปัจจุบันเป็นอาจารย์ประจำภาควิชาการธนาคารและการเงิน คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
บทความแนะนำ