แต่งตัวไปกู้: Loan To Value (LTV) กับมาตรการของรัฐ (2)

มาตรการรัฐ ในภาพรวม Macroprudential

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ดำเนินนโยบาย "Macroprudential" เพื่อดูแลความเปราะบางภาคอสังหาริมทรัพย์ ผ่านการกำหนดสัดส่วน "Loan To Value" อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน เป็นหนึ่งในปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญทางการเงิน โดยผู้ให้กู้ประเมินการให้สินเชื่อเมื่อผู้กู้เหมาะสมสำหรับการกู้เงิน สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก

มาตรการปัจจุบัน (ตั้งแต่ปี 2546)

- สินเชื่อบ้าน วงเงินกู้สูงกว่า 10 ล้านบาท  LTV=80% ( Risk Weight 35<=80% RW 75%>80)
- สินเชื่อบ้านแนวสูง (คอนโด) <10 ล้านบาท  LTV=90% ดาวน์ 10%
- สินเชื่อบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์) <10ล้านบาท  LTV=95% ดาวน์ 5%

ธปท. เชื่อว่า มาตรการการกำหนด LTV เป็นกลไกเพิ่มขีดระดับของระบบการบริหารความเสี่ยงของธนาคารพาณิชย์ให้ดีขึ้น

มาตรการใหม่ (คาดว่าเริ่มใช้  1 ม.ค. 2562)

ธนาคารแห่งประเทศไทยกำลังดำเนินการเพิ่มมาตราการใหม่ โดยได้เชิญผู้ที่เกี่ยวข้องมารับฟังความเห็น ซึ่งมีแนวทางดังนี้

ควบคุมการให้สินเชื่อ

- สินเชื่อบ้านหลังที่  2 และบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป LTV = 80% ดาวน์ 20%
- นับรวมเงินกู้ทุกประเภทสินเชื่อ (สินเชื่อ Top Up) เท่ากับ สินเชื่อบ้าน+สินเชื่อบุคคล+ต่อเติมซ่อมแซมบ้าน+ประกันชีวิต โดยมีหลักประกันเป็นบ้าน
- สินเชื่อบ้านหลังแรก มาตรการ LTV ยังคงเหมือนเดิม

สาเหตุที่ต้องเพิ่มมาตรการใหม่

1. การให้สินเชื่อในปัจจุบันมีหลักเกณ์หย่อนยานลง  มีการให้สินเชิ่อใหม่ดาวน์ต่ำกว่า 10% ถึง 49%
2. พบสัญญาณการเก็งกำไรสูง การให้สินเชื่อใหม่ในปี 2560 วงเงินรวม 3 แสนล้านบาท เป็นการกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 สูงถึง 15% คิดเป็นวงเงิน 4.5 หมื่นล้านบาท
3. รายได้ของผู้กู้ลดลงสวนทางกับยอดขายที่พุ่งสูง  รายได้กลุ่มคนทีซื้อบ้านหลังที่ 2 ลดลง ในปี 2556 จากรายได้ 117,900บาท/เดือน ลดลงในปี 2561 เหลือ 88,990บาท/เดือน
4. คุณภาพสินเชื่อลดลง หนี้ NPL กลุ่มซื้อบ้านหลังที่สอง เพิ่มจากไตรมาสแรกปี 2558 จาก 2.5%เป็น 3.4% ในไตรมาสแรกของปี 2561

ผลที่คาดจากการออกมาตรการใหม่

- ประชาชนจะซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม มีวินัยทางการเงิน ไม่ซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร ไม่กู้เงินเกินความจำเป็น
- ผู้ซื้อบ้านเพื่อลงทุน ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าที่ควร
- ธนาคารมีลูกหนี้ที่มีคุณภาพสินเชื่อที่ดีขึ้น ลดภาระการสำรองในอนาคต ลดความเสี่ยงจากมูลค่าหลักประกัน                
- ผู้ประกอบการอสังหาฯ ลดความเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย วางแผนการลงทุนได้เหมาะสม
- เศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ มีเสถียรภาพและขยายตัวอย่างยั่งยืน

เขียนโดย: มีชัย คงแสงไชย
ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยของไทย
อดีตผู้จัดการสายสินเชื่อบุคคล ธนาคารไทยพาณิชย์
ปัจจุบันเป็นกรรมการและเหรัญญิก สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย