ไม่จ่ายค่าส่วนกลางบ้านจัดสรรจะมีโทษอย่างไรบ้าง

เล่าให้ฟังในตอนที่แล้วๆ ว่า ก่อนซื้อโครงการควรพิจารณาให้ถี่ถ้วน ถึงสาธารณูปโภคส่วนกลางที่จะติดมาเมื่อจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร   

เพราะเมื่อลูกบ้านได้ร่วมกันจัดตั้งนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร และรับโอนสาธารณูปโภคส่วนกลางจากเจ้าของโครงการมาแล้ว ภาระในการจ่ายค่าดูแลบำรุงรักษาก็จะเกิดขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อม กล่าวคือ ทางตรงได้แก่ ค่าซ่อมแซมถนน ค่าลอกท่อระบายน้ำ ค่าเปลี่ยนหลอดไฟฟ้าแสงสว่าง ฯลฯ ส่วนทางอ้อม ได้แก่ ค่าบริการสาธารณะ  เช่น  ค่ายามรักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่าคนกวดถนน ค่ารดน้ำและตัดต้นไม้ ฯลฯ

ปัญหาที่เกิดขึ้นแทบทุกหมู่บ้าน คือ มีผู้อยู่อาศัยจำนวนหนึ่งที่ไม่ยอมจ่ายค่าใช้จ่ายในการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางดังกล่าว มาตรการที่หลายหมู่บ้านนำมาใช้คือ การติดสติกเกอร์ตรงที่ทิ้งขยะหรือหน้าบ้านว่าบ้านหลังไหนจ่ายค่าส่วนกลางแล้วบ้าง ใครจ่ายก็ยินดีเก็บขยะให้ ใครไม่จ่ายก็งดเก็บขยะ เพราะถือว่าการเก็บขยะเป็นการบริการสาธารณะ หรือบางหมู่บ้านก็ไม่ยกไม้กระดกให้รถที่ไม่มีสติกเกอร์ผ่าน เจ้าของรถก็ต้องลงมายกไม้กระดกเอง  ซึ่งมาตรการที่ว่ามาข้างต้นส่วนใหญ่ใช้ไม่ค่อยได้ผล เพราะกลายเป็นปัญหากระทบกระทั้งระหว่างยามกับลูกบ้าน ซึ่งปัจจุบันหลายโครงการก็เปลี่ยนมาใช้คีย์การ์ดในการแตะบัตรเพื่อเข้าออกโครงการ บ้านไหนไม่จ่ายค่าส่วนกลางก็ไม่ให้คีย์การ์ด แต่ก็ยังพบปัญหาที่แตกต่างกันเป็นกรณีๆไป



เรื่องไม้กระดกหรือคีย์การ์ดนั้น ก็มีประเด็นสำคัญอยู่เหมือนกัน กล่าวคือ ในมาตรา 43 ของกฎหมายจัดสรร ระบุว่าสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรนั้น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร หมายความว่า ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมได้ภาระจำยอมในการใช้สาธารณูปโภคเหล่านี้ได้ ดังนั้นแม้ว่าที่ดินแปลงนั้นจะไม่จ่ายค่าส่วนกลาง แต่ก็ได้สิทธิที่จะใช้ถนนในโครงการตามหลักกฎหมายภาระจำยอม

แต่ในมาตรการลงโทษของกฎหมายจัดสรร ระบุว่า ถ้าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแปลงใดค้างชำระค่าบริหารทรัพย์ส่วนกลาง ถ้าค้างเกิน 3 เดือนนิติบุคคลสามารถระงับการใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคส่วนกลางได้ ถ้าค้างเกิน 6 เดือนสามารถระงับการทำนิติกรรมได้

หลายคนอาจไม่เข้าใจใน 2 มาตรานี้ เล่าง่ายๆนเช่นนี้ว่า การห้ามเจ้าของแปลงที่ดินที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางใช้ถนนในโครงการจัดสรรนั้นห้ามไม่ได้ เพราะที่ดินทุกแปลงได้สิทธิแห่งภาระจำยอม แต่คำว่า “ระงับการใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคส่วนกลาง” หมายความว่า ห้ามคนอื่นๆมาใช้ประโยชน์ในถนนเข้าไปยังที่ดินแปลงนี้ได้ เช่น ห้ามไปรษณีย์ไปส่งพัสดุให้ที่ดินแปลงนี้ได้  ห้ามคนส่งแก๊สไปส่งให้ที่ดินแปลงนี้ได้ การระงับการใช้ประโยชน์ในลักษณะนี้หากที่ดินแปลงนั้นไม่มีการเข้าอยู่อาศัย ก็อาจจะเห็นว่าเจ้าของที่ดินอาจจะไม่เดือดร้อนเพราะไม่มีใครมาติดต่อ ดังนั้นการห้ามใช้ประโยชน์ก็สามารถครอบคลุมไปถึงการห้ามไม่ให้คนภายนอกเข้ามาติดต่อเวลามาขอดูที่ดินแปลงนี้หากเจ้าของซื้อมาเพื่อขายเก็งกำไรเลยไม่มีการมาอยู่อาศัย แต่ถ้าขายได้และไม่จ่ายค่าส่วนกลางเกิน  6 เดือน นิติบุคคลก็แจ้งสำนักงานที่ดินระงับการทำนิติกรรมจำหน่ายจ่ายโอนได้อีกทางหนึ่ง

มาตรการลงโทษที่ว่ามานี้ ในกฎหมายระบุไว้แต่เพียง หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค 3 เดือนให้ระงับการใช้ประโยชน์ 6 เดือนให้ระงับการทำนิติกรรม

ส่วนกรณีศึกษาที่เล่าให้ฟังก็เป็นวิธีการที่แต่ละหมู่บ้าน “คิดและตีความกฎหมาย” กันขึ้นมาเอง  หมู่บ้านไหนจะลอกไปใช้ก็ไม่ว่ากัน  (ฮา)

เขียนโดย: รศ.ยุวดี ศิริ
ปัจจุบันเป็นอาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย  เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโครงการพัฒนาที่ดิน
จบการศึกษาปริญญตรีทางด้านศึกษาศาสตร์ และนิติศาสตร์
ปริญญาโทด้านเคหพัฒนศาสตร์
อดีตเป็นผู้สื่อข่าวด้านอสังหาริมทรัพย์ ประจำกอง บรรณาธิการหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ
มีข้อสงสัยเพิ่มเติมติดต่อ: [email protected]