เจาะลึกร่างผังเมืองนนทบุรี ว่าด้วยทาวน์เฮาส์ภายใต้ข้อกำหนดใหม่

ผังเมืองนนทบุรี ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 กำลังอยู่ระหว่างการยกร่าง เพื่อนำมาใช้แทนข้อบัญญัติท้องถิ่นของจังหวันนนทบุรี ซึ่งได้ประกาศใช้ควบคุมการก่อสร้างให้อยู่ในกรอบของผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับปรับปรุงครั้งที่ 1 ที่หมดอายุไปตั้งแต่ปี 2555

สำหรับร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 นั้น หลายๆ เรื่องได้นำต้นแบบมาจากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เพื่อต้องการกำหนดทิศทางการพัฒนาให้สอดคล้องกับการขยายตัวของเมือง และต้องการสร้างมาตรฐานการอยู่อาศัยที่ดีตามแนวคิดของเมืองนนทบุรีที่ต้องการเป็นพื้นที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และปริมณฑล

เมื่อต้องการยกมาตรฐานให้สูงขึ้น แน่นอนว่ากฎเกณฑ์การพัฒนาตามข้อกำหนดของร่างผังเมืองฉบับนี้จึงเข้มข้นตามไปด้วย และได้ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคตหลังร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรีประกาศใช้ในอนาคตอันใกล้นี้ 

Baania ได้นำข้อจำกัดจากร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้ ซึ่งธนาคารเกียรตินาคินได้ทำการวิเคราะห์ในเชิงพื้นที่เอาไว้ มาวิเคราะห์ต่อโดยใช้ข้อมูลจากการสำรวจของ Baania เพื่อชี้ให้เห็นผลกระทบ และโอกาสในการพัฒนาและการซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี โดยแบ่งเป็น 3 ตอน ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม ตามลำดับ

สำหรับทาวน์เฮาส์ในจังหวัดนนทบุรี ซึ่งถือเป็นที่อยู่อาศัยของคนชั้นกลางในกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง มีมูลค่าตลาดประมาณ 40% ของโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในจังหวัดนนทบุรีที่มีมูลค่ารวมกว่า 30,000 ล้านบาท ที่ผ่านมามีทาวน์เฮาส์หลากหลายระดับราคา เกือบครึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่กว่า 30% ส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-2 ล้านบาท มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% และราคา 5-7 ล้านบาทมีสัดส่วนอยู่ 5%

จากข้อมูลของ Baania พบว่าจังหวัดนนทบุรีมีผู้เข้ามาค้นหาโครงการที่อยู่อาศัยมากเป็นอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ เป็นผู้หญิง 60% และผู้ชาย 40% มีช่วงอายุตั้งแต่ 25-34 ปี สัดส่วน 41% อายุตั้งแต่ 35-44 ปี 28% อายุ 45-54 ปี 14% โดยมีผู้ให้ความสนใจค้นหาโครงการประเภททาวน์เฮาส์ 36% ผ่านเว็บไซต์ baania.com เป็นอันดับ 2 รองจากบ้านเดี่ยวที่มีผู้ให้ความสนใจค้นหา 47% ส่วนคอนโดมิเนียมเป็นอันดับ 3 มีสัดส่วน 15% ระดับราคาบ้านที่สนใจซื้อ ได้แก่ ราคา 1-3 ล้านบาท 57% ราคา 3-5 ล้านบาท 30% ราคา 5-7 ล้านบาท 6% 

ซึ่งที่ผ่านมา จังหวัดนนทบุรีมีโครงการทาวน์เฮาส์รวมทั้งสิ้น 652 โครงการ จำนวน 110,000 ยูนิต เป็นโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 92 โครงการในจำนวนโครงการทาวน์เฮาส์ทั้งหมดในจังหวัดนนทบุรี เป็นโครงการที่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท 81 โครงการ ราคา 1-3 ล้านบาท 438 โครงการ ราคา 3-5 ล้านบาท 129 โครงการ และราคามากกว่า 7 ล้านบาท 4 โครงการ 

แม้ว่าผู้ต้องการซื้อบ้านจะให้ความสนใจค้นหาบ้านเดี่ยวมากกว่าทาวน์เฮาส์ แต่ต้องยอมรับว่า ทาวน์เฮาส์คือตลาดหลักของตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรี ขณะที่ร่างผังเมืองรวมนนทบุรีจะมีผลกระทบกับตลาดทาวน์เฮาส์อยู่มากพอสมควรเช่นกัน 

ปัจจุบันข้อบัญญัติท้องถิ่นที่ใช้คุมการพัฒนาที่อยู่อาศัยของนนทบุรีจะคุมการสร้างทาวน์เฮาส์ในพื้นที่เกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่ แต่ก็ยังปล่อยพื้นที่เกษตรกรรมในบางโซนให้สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้ แต่ร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับนี้จะคุมการสร้างทาวน์เฮาส์ในพื้นที่เกษตรกรรมทั้งหมด และให้สร้างในบางพื้นที่แบบมีเงื่อนไขความกว้างของถนน ส่งผลให้พื้นที่ที่ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ไม่ได้มีเพิ่มขึ้นด้วยข้อจำกัดของร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับนี้ มาดูกันว่ามีพื้นที่ไหนกันบ้าง

 

นอกจากพื้นที่เกษตรกรรมทั้งหมดของจังหวัดนนทบุรี ซึ่งถูกแทนค่าด้วยสีเขียวและตัวอักษร ‘ก’ และพื้นที่อุตสาหกรรมซึ่งแทนค่าด้วยสีม่วงและอักษร ‘ม’ 1-3 จะสร้างทาวน์เฮาส์ไม่ได้แล้ว ในพื้นที่ที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยของจังหวัดซึ่งถูกแทนค่าด้วยสีเหลืองและอักษร ‘ย’ แบ่งที่ดินออกเป็น 3 ประเภท ได้แก่

- ที่ดินประเภท ย.1 มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมและดำรงรักษาสภาพแวดล้อมที่ดีของการอยู่อาศัยบริเวณเขตชานเมือง และบริเวณต่อเนื่องกับพื้นที่ที่สงวนรักษาไว้สำหรับพื้นที่เกษตรกรรมพื้นถิ่นมีตั้งแต่ ย.1-1-ย.1-19

- ที่ดินประเภท ย.2 มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์ชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง มีตั้งแต่ย.2-1-ย.2-27

- ที่ดินประเภท ย.3 มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยที่มีสภาพแวดล้อมที่ดี บริเวณใกล้กับเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน และโครงข่ายถนนขนาดใหญ่ มีตั้งแต่ ย.3-1-ย.3-18

หากดูจากวัตถุประสงค์ของพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยในแต่ละประเภทก็คงพอจะคาดการณ์ได้ว่า พื้นที่ส่วนไหนจะถูกควบคุมการพัฒนามากที่สุด นั่นคือพื้นที่ ย.1 และ ย.2 ที่ถูกกำหนดให้การก่อสร้างทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ดังกล่าวถนนที่ตั้งโครงการต้องมีความกว้าง 12 เมตร และมีบางพื้นที่ใน ย.1 ได้แก่ ย.1-10-11 และ ย.1-14 ที่ไม่ยินยอมให้สร้างทวน์เฮาส์ และเมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีซอยต่างๆ ยังมีความกว้างไม่ถึง 12 เมตร การพัฒนาทาวน์เฮาส์ ในพื้นที่ ย.1 และ ย.2 จึงค่อนข้างลำบาก

สำหรับพื้นที่อื่นๆ ได้แก่ พื้นที่ใน ย. 3 ไปจนถึงพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางที่ถูกแทนค่าด้วยสีส้ม และอักษร ‘ย’ 4-6 พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากที่ถูกแทนค่าด้วยสีน้ำตาลและตัวอักษร ‘ย’ 7-8 รวมถึงพื้นที่เพื่อพาณิชยกรรม ซึ่งแทนค่าด้วยสีแดง และอักษร ‘พ’ 1-4 ยังสามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้ โดยไม่มีเงื่อนไขกำกับ

ขณะเดียวกัน ธนาคารเกียรตินาคินได้วิเคราะห์ผังเมืองนนทบุรีลงลึกไปในรายพื้นที่ของการพัฒนาทาวน์เฮาส์ตามร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับปรับปรุงครั้งที่ 2 เปรียบเทียบกับข้อบัญญัติท้องถิ่นที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน พบว่า  

พื้นที่ที่ปัจจุบันสามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ แต่เมื่อร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ประกาศใช้จะพัฒนาทาวน์เฮาส์ไม่ได้ มีด้วยกัน 17 ท้องที่แบ่งตามเขตการปกครองท้องถิ่น ซึ่งหลายพื้นที่เป็นพื้นที่พัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ยอดนิยมในปัจจุบัน ได้แก่ องค์การบริหารส่วนตำบล(อบต.)ไทรใหญ่ อบต.ราษฎร์นิยม อบต.ขุนศรี อบต.คลองขวาง อบต.ไทรน้อย อบต.เพรางาย เทศบาลเมืองพิมลราช อบต.บางบัวทอง อบต.ละหาร อบต.ลำโพ เทศบาลตำบลบางเลน เทศบาลตำบลบ้านบางม่วง เทศบาลตำบลไทรม้า อบต.บางรักน้อย อบต.บางกร่าง เทศบาลนครปากเกร็ด อบต.คลองพระอุดม

- พื้นที่ที่ปัจจุบันพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ แต่เมื่อร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ประกาศใช้จะพัฒนาได้แต่มีเงื่อนไข ซึ่งในหลายพื่นที่ก็ยังคงพัฒนาได้ยากหรือต้องพัฒนาทาวน์เฮาส์ในราคาที่สูงขึ้นซึ่งไม่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดมี 17 ท้องที่  ได้แก่ เทศบาลตำบลไทรน้อย อบต.ขุนศรี อบต.ไทรน้อย อบต.ทวีวัฒนา อบต.บางรักใหญ่ อบต.บางรักพัฒนา เทศบาลตำบลบางใหญ่ อบต.บางใหญ่ อบต.บ้านใหม่ อบต.บางแม่นาง เทศบาลตำบลเสาธงหนิ เทศบาลตำบลบางเลน เทศบาลตำบลศาลากลาง อบต.บางกร่าง เทศบาลเมืองบางศรีเมือง อบต.บางรักน้อย เทศบาลนครปากเกร็ด

- พื้นที่ที่ปัจจุบันพัฒนาทาวน์เฮาส์ไม่ได้ แต่เมื่อร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ประกาศใช้จะพัฒนาได้แต่มีเงื่อนไข ซึ่งในหลายพื่นที่ก็ยังคงพัฒนาได้ยากเช่นกันมี 5 ท้องที่ ได้แก่ อบต.ขุนศรี อบต.ทวีวัฒนา เทศบาลตำบลบางใหญ่ อบต.บ้านใหม่ อบต.บางใหญ่ 

- สุดท้ายเป็นพื้นที่ที่ปัจจุบันห้ามพัฒนาทาวน์เฮาส์ แต่เมื่อร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ประกาศใช้จะสามารถพัฒนาได้มี 6 ท้องที่ ได้แก่ อบต.ท่าอิฐ เทศบาลตำบลไทรม้า อบต.บางรักน้อย อบต.คลองข่อยเทศบาลตำบลบางพลับ เทศบาลนครปากเกร็ด

ทั้งหมดนี้คือ ข้อจำกัดในแต่ละพื้นที่ที่จะเกิดขึ้นเมื่อผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่จะประกาศใช้ คาดว่าภายในปี 2562 นี้ แต่ในทางตรงกันข้าม ในพื้นที่ที่ที่กำลังจะถูกจำกัดการพัฒนาก็ยังพอมีเวลาให้สามารถพัฒนาโครงการตามเงื่อนไขเดิมอยู่ ขณะที่ผู้บริโภคที่กำลังมองหาทาวน์เฮาส์ในพื้นที่เหล่านี้ ก็ย่อมเป็นโอกาสที่ดีที่จะหาซื้อทาวน์เฮาส์ที่ไม่สามารถจะสร้างได้ในอนาคตอันใกล้ สินทรัพย์ก็จะมีมูลค่าสูงขึ้นจนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขใหม่ตามระยะเวลาของการปรับปรุงผังเมืองแต่ละรอบ

อย่างไรก็ตาม ทางผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้ยื่นหนังสือให้กรมโยธาธิการและผังเมืองพิจารณาเงื่อนไขในร่างผังเมืองรวมนนทบุรีที่จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ซึ่งต้องจับตาดูว่า ในชั้นการพิจารณาของกรมโยธาธิการและผังเมือง และกระทรวงมหาดไทย จะมีข้อสรุปออกมาเช่นไร 

แนะนำโครงการในพื้นที่ที่ปัจจุบันสามารถสร้างได้ แต่ในอนาคตห้ามสร้าง (สีแดง)

แนะนำโครงการในพื้นที่ที่ปัจจุบันสามารถสร้างได้ และในอนาคตสามารถสร้างได้อย่างมีเงื่อนไข (สีเขียว)