เจาะลึก Demand & Supply ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ในจังหวัดชลบุรี

การพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor) หรือ EEC  คือโครงการพัฒนาพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง เพื่อยกระดับไทยสู่การเป็นศูนย์การทางเศรษฐกิจระดับโลก โดยจะเสริมสร้างศักยภาพพื้นที่แนวระเบียงเศรษฐกิจชายฝั่งทะเล และเชื่อมเมืองชายฝั่งสู่การพัฒนาเมืองตอนใน ซึ่งจะมีการพัฒนาในทุกด้านอย่างครอบคลุม ทั้งการใช้ผังเมืองใหม่ให้มีความเหมาะสมตามศักยภาพและบทบาทของพื้นที่ พร้อมพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภครองรับการขยายตัวทางด้านเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน และเชื่อมโยงการพัฒนาเมืองและชนบทให้มีความเหมาะสมคู่ไปกับการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติ รวมถึงการพัฒนาทางด้านการขนส่งทั้งทางบก ทางเรือ และทางอากาศ

ชลบุรี ศูนย์กลางเขตอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล
ในบทความนี้ผมจะมาเริ่มกันที่จังหวัดชลบุรีกันก่อน โดยชลบุรีจะกลายเป็นศูนย์กลางแห่งนวัตกรรม การศึกษาและการพัฒนาทักษะนานาชาติ แบ่งเป็น

• เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมและนวัตกรรมดิจิทัล (Digital ParkThailand: EECd) จะตั้งอยู่ที่ อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี บนพื้นที่ 709 ไร่ เพื่อขยายและปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัลรองรับการเป็นศูนย์กลางข้อมูล (Data Hub) ของอาเซียน เพื่อตอบสนองและสอดคล้องกับความต้องการด้านอุตสาหกรรมแห่งอนาคต
• เขตส่งเสริมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก: เมืองการบินภาคตะวันออก (Special EEC Zone: Eastern Airport City ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ 6,500 ไร่ บริเวณสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา เพื่อยกระดับสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นศูนย์กลางการบิน และเชื่อมโยงการท่องเที่ยวกับนานาชาติ ด้วยระบบขนส่งทางรางและถนนสายหลักในอนาคต
  
• เขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor of Innovation: EECi) โดยส่วนหนึ่งจะตั้งที่บริเวณอุทยานรังสรรค์นวัตกรรมอวกาศ อ.ศรีราชา จ.ชลบุรี ครอบคลุมพื้นที่ 120 ไร่ เพื่อยกระดับอุตสาหกรรมและชุมชนด้วยการพัฒนาวิจัยและนวัตกรรม

นอกจากนี้ยังได้รับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งที่สำคัญ ได้แก่ ระบบราง คือโครงข่ายรถไฟความเร็วสูงเพื่อเชื่อมโยง 3 สนามบิน(สุวรรณภูมิ ดอนเมือง อู่ตะเภา) และ 3 ท่าเรือ, การพัฒนาท่าเรือน้ำลึกหลัก 3 แห่ง ได้แก่ ท่าเรือแหลมฉบังระยะที่ 3  ท่าเรือมาบตาพุดระยะที่ 3 และท่าเรือพาณิชย์สัตหีบ เพื่อให้มีระบบการจัดการขนส่งแบบบูรณาการทั้งรถไฟและท่าเรือแบบไร้รอยต่อ (Seamless Operation)  

ไม่เพียงเท่านี้ชลบุรียังจะได้รับการพัฒนาให้เป็นเมืองท่องเที่ยวคุณภาพที่มีความพร้อมในด้านที่พัก ห้องประชุม ศูนย์แสดงสินค้านานาชาติ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมถึงการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ ทั้งการแพทย์ การดูแลผู้สูงอายุ และการฟื้นฟูสุขภาพ ทำให้ชลบุรีจะกลายเป็นเมืองแห่งความสมดุลระหว่างที่อยู่อาศัยและสถานที่ทำงาน โดยพื้นที่ที่น่าสนใจคือศรีราชา เพราะเต็มไปด้วยความเรียบง่าย สะดวกสบาย และมีความเป็นธรรมชาติในพื้นที่เดียว รวมถึงแหลมฉบังที่เป็นท่าเรือน้ำลึกขนาดใหญ่และเป็นประตูหลักแห่งการส่งออกสินค้าสู่อาเซียนและทั่วโลก
คงจะเห็นถึงอนาคตของพื้นที่ที่น่าจับตามองของชลบุรีกันแล้ว เรามาดูกันครับว่า ตอนนี้ Demand & Supply  ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรี เป็นอย่างไรกันบ้าง

มอง Supply ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรี

จากข้อมูลสถิติบนเว็บไซต์ Baania  เมื่อเดือนเมษายน 2019 จะเห็นได้ว่ามียูนิตเหลือขายทั้งหมด 14,840 ยูนิต แบ่งเป็น บ้าน 3,048 ยูนิต, ทาวน์โฮม 4,087 ยูนิต และคอนโด 7,705 ยูนิต โดยคอนโดที่มีระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะเหลือขายเยอะที่สุด เนื่องจากราคาทาวน์โฮมกับคอนโดมีราคาใกล้เคียงกัน คนจึงนิยมซื้อทาวน์โฮมมากกว่า 

เมื่อเจาะลงรายอำเภอจะเห็นได้ว่า ที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่จะมีลักษณะโดดเด่นที่ต่างกัน โดยโครงการที่อยู่อาศัยจะขยายตัวอยู่รอบๆ พื้นที่แหล่งงานเป็นหลัก

• บ้าน ส่วนใหญ่จะกระจุกอยู่ในเมืองชลบุรีและบางละมุง เนื่องจากเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ สถานศึกษาที่สำคัญ และห้างสรรพสินค้าต่างๆ 
• ทาวน์โฮม จะอยู่ในศรีราชาและเมืองชลบุรี เพราะเป็นแหล่งงานสำคัญเต็มไปด้วยนิคมอุตสาหกรรม จึงมีผู้คนอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก และสะดวกในการคมนาคมด้วยการใช้รถจักรยานยนต์ ส่งผลให้เกิดโครงการทาวน์โฮมที่ราคาไม่สูงเมื่อเทียบกับบ้านหรือคอนโด
• คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ๋อยู่ในพื้นที่บางละมุง เนื่องจากเป็นที่ตั้งของแหล่งท่องเที่ยวชื่อดังอย่างพัทยา ทำให้ที่ดินราคาสูงมาก จึงเกิดเป็นเป็นข้อจำกัดในพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบนั่นเอง

Demand มีโอกาสเติบโตขึ้น

ใช่ว่าต้องอยู่ที่ชลบุรีเท่านั้น ถึงหาที่อยู่อาศัยในชลบุรี

จากข้อมูลสถิติจากการค้นหาของ User บนเว็บไซต์ Baania  ตั้งแต่กรกฎาคม 2018 - กรกฎาคม 2019 พบว่า User ที่ค้นหาที่อยู่อาศัยในชลบุรีมากที่สุดไม่ได้อยุ่ที่ชลบุรี แต่อยู่ที่กรุงเทพฯ ถึง 60% ก่อนจะรองมาเป็นคนที่อยู่ในชลบุรี คิดเป็น 25% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรีไม่ได้เป็นคนในพื้นที่เท่านั้น แต่ยังเป็นบุคคลนอกพื้นที่ด้วย ทั้งนี้มาจากการที่ชลบุรีกำลังได้รับการพัฒนาให้เป็น EEC ทำให้ในอนาคตชลบุรีจะกลายเป็นแหล่งงานและเขตเศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น และอนาคตที่ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือลงทุนก็มีอนาคตที่ดี

เมืองชลบุรี กินขาดบ้านและทาวน์โฮม

เมื่อเจาะพื้นที่ความต้องการของผู้คนที่ค้นหาที่อยู่อาศัยในชลบุรีแล้ว จะเห็นว่า ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในจังหวัดชลบุรีอยู่ในเมืองชลบุรีในประเภทบ้านและทาวน์โฮม และพื้นที่บางละมุงจะเป็นประเภทคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก

ต่ำกว่า 2 ล้าน ใครๆ ก็ต้องการ

เมื่อมาดูที่ราคาที่คนสนใจมากที่สุดจะอยู่ที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์โฮม หรือคอนโด ทั้งนี้มาจากการยอดวงเงินกู้สูงสุดที่ส่วนใหญ่ธนาคารจะปล่อยให้มักอยู่มักจะอยู่ที่ 2 ล้านบาท หรือหากต้องการมากกว่านั้นอาจต้องมีการกู้ร่วม หรือมีฐานเงินเดือนที่ค่อนข้างสูง

ในรอบปีที่ผ่านมาคนสนใจบ้านและคอนโดมากที่สุด

จากภาพจะเห็นได้ว่ามีผู้คนสนใจซื้อบ้านและคอนโดเป็นจำนวนมากในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา โดยพบว่า “บ้าน” มีคนสนใจซื้อมากกว่า 50% ของจำนวนผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด และ “คอนโด” มีคนสนใจซื้อมากกว่า 46% ของจำนวนผู้ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ที่อยู่อาศัยแบบไหนที่คนชอบ

• บ้าน
  

มาเริ่มกันที่บ้าน ด้วยความที่บ้านคือที่อยู่อาศัยของคนที่ต้องการสร้างหรือขยายครอบครัว ในขณะเดียวกันก็ยังคงต้องการความเป็นส่วนตัว พื้นที่ใช้สอยภายในบ้านจึงเป็นเรื่องที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ โดยพบว่า บ้านแบบ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ  และแบบ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำได้รับความสนใจมากที่สุด 

• ทาวน์โฮม
  

ผู้บริโภคที่สนใจทาวน์โฮม มีความต้องการในลักษณะเดียวกับบ้าน โดยพบว่า บ้านแบบ 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ  และแบบ 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำได้รับความสนใจมากที่สุด 

• คอนโด
  

จากภาพจะพบว่าผู้บริโภคสนใจคอนโดแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุด เนื่องจากราคาคอนโดในเมืองชลบุรีระหว่างคอนโดแบบ 1 ห้องนอนและ 2 ห้องนอนมีระดับราคาที่ต่างกันมาก อีกทั้งเมืองชลบุรี ยังเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยบูรพา มหาวิทยาลัยชื่อดังประจำภาคตะวันออก ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องมีนักศึกษาและบุคลากรของมหาวิทยาลัยต้องการที่พักในราคาที่ไม่สูงเกินไป และราคาคอนโดแบบ 1 ห้องนอนจึงตอบโจทย์คนกลุ่มเหล่านี้มากที่สุด
สำหรับใครที่อยากรู้สถานการณ์อสังหาในพื้นที่ EEC จังหวัดอื่น ได้แก่จังหวัดระยองและจันทบุรี Baania จะนำมาให้ทุกท่านติดตามกันต่อไปนะครับ


ขอบคุณข้อมูล
eec.vec.go.th
www.eeco.or.th