กู้ซื้อที่ดินเปล่าทำได้หรือไม่

ก่อนหน้านี้หลายท่านอาจจะเคยทำเรื่องกู้เงินจากธนาคารต่าง ๆ เพื่อซื้อที่ดินสำหรับการปลูกสร้างบ้านพักอาศัย หรือการประกอบกิจการมาก่อน แต่บางท่านอาจจะอยากทราบว่าเราสามารถกู้เงินจากธนาคาร เพื่อซื้อที่ดินเปล่าได้หรือไม่ การซื้อที่ดินเปล่ามีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด และมีกรณีไหนบ้างที่ธนาคารจะอนุมัติในการกู้ซื้อที่ดินเปล่า วันนี้ลองมาหาคำตอบไปพร้อม ๆ กัน จากบทความนี้ 

1. การกู้ซื้อที่ดินเปล่าเป็นอย่างไร สามารถทำได้หรือไม่ 

การทำเรื่องกู้เงินจากธนาคาร เพื่อซื้อที่ดินสำหรับการปลูกสร้างบ้านพักอาศัย หรือการประกอบกิจการ นั้น มีความแตกต่างจากการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่าอยู่มากพอสมควร โดยการกู้เงินซื้อที่ดินสำหรับการปลูกสร้างบ้านพักอาศัย หรือการประกอบกิจการ มีโอกาสที่ทางธนาคารจะอนุมัติสูงกว่า เนื่องจากผู้กู้มีแผนในการนำที่ดินดังกล่าวไปใช้ให้เกิดประโยชน์อย่างเป็นรูปธรรม ต่างจากการกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าที่ทางผู้กู้อาจจะยังไม่ทราบว่าจะนำที่ดินผืนนั้นไปใช้ประโยชน์อย่างไร จึงมีโอกาสค่อนข้างสูงที่ทางธนาคารจะไม่อนุมัติ 

หนึ่งในเหตุผลที่ทำให้หลายท่านมองหาที่ดินเปล่า เพราะว่าที่ดินเปล่าสามารถนำไปใช้ประโยชน์ในอนาคตได้อย่างหลากหลาย หรือแม้แต่การซื้อที่ดินเปล่าเก็บไว้เพื่อเก็งกำไร สมมุติว่าในวันนี้ท่านซื้อที่ดินผืนหนึ่งในราคาหลักล้าน แต่หากในอนาคตพื้นที่แถบนั้นมีโครงการใหญ่ ๆ จากทางรัฐบาล จนก่อให้เกิดความเจริญรุ่งเรือง ที่ดินผืนนั้นมีโอกาสจะเพิ่มมูลค่าจากราคาหลักล้านสู่ราคาหลักสิบล้านได้ในช่วงระยะเวลาเพียงแค่ไม่กี่ปีเท่านั้นเอง อันจะสร้างผลกำไรให้แก่ผู้ครอบครองได้อย่างมหาศาล การยื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าจึงเป็นสิ่งที่หลายท่านกำลังพยายามอยู่ในขณะนี้ 

แต่การกู้เพื่อนำเงินไปซื้อที่ดินเปล่านั้น ถือว่าเป็นไปได้ยากที่ทางธนาคารจะอนุมัติ เนื่องจากที่ดินผืนดังกล่าวไม่มีโครงการสำหรับการทำประโยชน์แต่อย่างใด อีกทั้งยังมีความเสี่ยงสูงในหลาย ๆ ด้านด้วยกัน ซึ่งอาจจะเกิดความเสียหายตามมาในภายหลังได้ ในช่วงที่ผ่านมาเราจึงได้เห็นหลายท่านประสบกับความล้มเหลวในการยื่นขอกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่า แต่ก็ไม่ใช่ทั้งหมดเสียทีเดียว เพราะก็มีบางกรณีเช่นกันที่ทางธนาคารจะอนุมัติให้เราสามารถกู้ซื้อที่ดินเปล่าได้ โดยจะมีเงื่อนไขบางประการที่เราจำเป็นจะต้องเรียนรู้ 

2. ความเสี่ยงในการกู้ซื้อที่ดินเปล่า

การกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่า ถือว่ามีความเสี่ยงในหลายด้านด้วยกัน ซึ่งความเสี่ยงแต่ละอย่าง ก็มีน้ำหนักมากพอที่จะทำให้ทางธนาคารไม่อนุมัติปล่อยกู้ โดย 3 ความเสี่ยง ที่ทางธนาคารนำมาเป็นส่วนประกอบในการพิจารณานั้น มีดังต่อไปนี้ 

• ที่ดินเปล่าขายทอดตลาดได้ค่อนข้างยาก

หากเทียบระหว่างที่อยู่อาศัย และที่ดินเปล่า ต้องยอมรับว่าที่อยู่อาศัย ถือว่าเป็นทรัพย์สินที่สามารถขายทอดตลาด หรือเปลี่ยนมือผู้ครอบครองได้ง่ายกว่า ส่วนที่ดินเปล่าจะไม่ค่อยมีความคล่องตัวในการซื้อขายเท่าที่ควรจะเป็น และในกรณีที่ผู้กู้มีปัญหาทางการเงิน ไม่สามารถชำระหนี้ได้อีกต่อไป นำไปสู่การยึดทรัพย์จำนอง อาจจะเกิดความไม่คุ้มค่า อีกทั้งยังเป็นการเพิ่มภาระให้กับทางธนาคารอีกด้วย

• การทำให้ที่ดินเสื่อมมูลค่าลง

ในอดีตทางธนาคารต่าง ๆ เคยปล่อยกู้ซื้อที่ดินเปล่าเป็นจำนวนมาก แต่หลังจากนั้นมาสักระยะหนึ่ง เมื่อผู้กู้ปล่อยให้ทางธนาคารเข้ามายึดทรัพย์ มักจะพบว่าที่ดินผืนดังกล่าวเสื่อมมูลค่าลงเป็นอย่างมาก ต่างจากวันที่ทางธนาคารเข้าไปประเมินราคาที่ดินก่อนหน้านี้ เช่น การขุดหน้าดินเพื่อนำไปขาย จนทำให้ที่ดินผืนนั้นมีบ่อและหลุมขนาดใหญ่เต็มไปหมด ส่งผลให้ที่ดินผืนนั้นเสื่อมมูลค่าลงมาก จึงเป็นหนึ่งในเหตุผลหลักที่ทำให้ทางธนาคารมีความเข้มงวดเป็นอย่างมากในการปล่อยกู้ซื้อที่ดินเปล่า 

• มีโอกาสในการปล่อยให้ยึดทรัพย์

เมื่อทางผู้กู้ไม่มีแผนการนำที่ดินเปล่าไปใช้ประโยชน์อย่างเป็นรูปธรรม จะทำให้ไม่มีความรู้สึกผูกพันต่อที่ดินผืนนั้น อีกทั้งยังไม่มีภาระข้องเกี่ยวกับการใช้ชีวิตประจำวัน จึงมีโอกาสที่ทางผู้กู้จะปล่อยให้ทางธนาคารเข้ามายึดทรัพย์ตรงนี้ไปได้อย่างง่ายดาย ซึ่งสิ่งนี้ไม่ใช่ความปรารถนาของทางธนาคารเลยแม้แต่น้อย เพราะทางธนาคารมีรายได้มาจากดอกเบี้ย แต่การยึดทรัพย์เพื่อนำไปขายทอดตลาดนั้น จะสร้างภาระค่าใช้จ่ายให้กับทางธนาคารเพิ่มขึ้น และจะได้รับเงินคืนก็ต่อเมื่อขายที่ดินผืนนั้นสำเร็จ 

3. กรณีที่ทางธนาคารจะอนุมัติการกู้ซื้อที่ดินเปล่า

แม้ว่าการยื่นเรื่องเพื่อขอกู้ซื้อที่ดินเปล่า จะมีโอกาสได้รับการอนุมัติค่อนข้างยากกว่าปกติ แต่ก็มีบางกรณีที่ทางธนาคารจะอนุมัติให้สามารถกู้ซื้อที่ดินเปล่าได้ โดยจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ทางธนาคารกำหนด ซึ่งมีรายละเอียดที่จะต้องทำความเข้าใจกันมากพอสมควร โดยมีกรณีดังต่อไปนี้

• การกู้ซื้อที่ดินพร้อมสร้างบ้านพักอาศัย

ก่อนที่ผู้กู้จะเดินทางเข้าไปยังธนาคาร ควรที่จะเตรียมความพร้อมมาในระดับหนึ่ง เพราะมีเอกสารหลายฉบับที่ต้องนำไปประกอบการพิจารณาด้วย เช่น เอกสารเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้านพักอาศัย และเอกสารใบอนุญาตการก่อสร้าง เป็นต้น จะทำให้ทางธนาคารเห็นทิศทางของการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์อย่างชัดเจน จึงมีโอกาสค่อนข้างสูงที่การยื่นเรื่องขอกู้ จะประสบความสำเร็จ ซึ่งโดยส่วนมากทางธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ไม่สูงไปกว่า 80 เปอร์เซ็นต์ ของราคารับเหมาก่อสร้าง และราคาที่ดิน ทั้งหมดรวมกัน 

• การกู้เพื่อซื้อที่ดินภายในโครงการจัดสรร

การยื่นเรื่องเพื่อขอกู้ซื้อที่ดินเปล่าภายในโครงการจัดสรร มีโอกาสสูงมากทีเดียวที่ทางธนาคารจะอนุมัติการปล่อยกู้ โดยในโครงการจัดสรรหลายแห่งจะมีการแบ่งขายที่ดินเปล่า เพื่อให้ผู้ครอบครองสามารถนำไปสร้างบ้านพักอาศัยได้ในภายหลัง ซึ่งในโครงการจัดสรรจะมีการระบุเงื่อนไขไว้อย่างชัดเจน ว่าสามารถนำไปสร้างบ้านพักอาศัยได้เท่านั้น จึงทำให้เห็นวัตถุประสงค์ของที่ดินผืนดังกล่าวได้อย่างชัดเจน ที่ผ่านมาทางธนาคารหลายแห่งจึงยอมอนุมัติให้สามารถกู้เงิน เพื่อซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรต่าง ๆ ได้

• การกู้ซื้อที่ดินเพื่อนำไปประกอบกิจการ

การยื่นเรื่องต่อธนาคาร เพื่อขอกู้เงินซื้อที่ดินสำหรับการนำไปประกอบกิจการต่าง ๆ จะต้องเตรียมความพร้อมมาเป็นอย่างดี โดยผู้กู้จะต้องเตรียมแผนการประกอบกิจการอย่างเป็นรูปธรรม เพื่อให้ทางธนาคารเห็นทิศทางและความเป็นไปได้ทางธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการประกอบธุรกิจเกี่ยวกับโรงงานอุตสาหกรรม หรือแม้แต่การประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการเกษตร ก็จะต้องเตรียมแผนการประกอบธุรกิจเพื่อนำไปยื่นประกอบการพิจารณาของธนาคารด้วย หากท่านสามารถแสดงให้เจ้าหน้าที่ของธนาคารเห็นได้ถึงทิศทางในการดำเนินธุรกิจ ก็เป็นไปได้ว่าทางธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ตามที่ท่านยื่นเรื่องไว้ 

• การกู้ซื้อที่ดินอันเป็นทรัพย์สินของธนาคาร

การกู้อีกประเภทที่อาจจะประสบความสำเร็จ ก็คือการกู้ซื้อทรัพย์สินที่รอการขายจากทางธนาคาร ซึ่งทรัพย์สินส่วนนี้มาจากการยึดทรัพย์ของเหล่าลูกหนี้ ที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามสัญญา ทรัพย์สินส่วนนี้ประกอบไปด้วยหลายประเภท หนึ่งในนั้นก็คือที่ดินเปล่า โดยทางธนาคารมีการปล่อยให้ผู้กู้สามารถทำเรื่องกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่าตรงส่วนนี้ไปได้ แต่ทางธนาคารจะมีการกำหนดมาตรการและเงื่อนไขต่าง ๆ อย่างเข้มงวด ไม่ว่าจะเป็นการกำหนดให้ชำระหนี้ภายในระยะเวลาเพียง 10 ปี หรือแม้แต่การกำหนดค่าผ่อนชำระต่อเดือนในระดับที่ค่อนข้างสูง จึงทำให้หลายท่านถอดใจล้มเลิกการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินประเภทนี้ 

ทั้งหมดนี้ก็คือสิ่งที่จะต้องเตรียมความพร้อมก่อนที่จะเข้าไปยังธนาคารเพื่อทำเรื่องยื่นกู้ซื้อที่ดินเปล่า แม้ว่าจะมีโอกาสได้รับการอนุมัติค่อนข้างยากกว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง แต่ก็ถือว่ายังมีช่องทางที่สามารถทำได้ หากผู้กู้มีความพร้อมในหลาย ๆ ด้าน ทางธนาคารก็จะพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ตามที่ยื่นเรื่องเอาไว้ แต่การกู้เงินเพื่อนำมาซื้อที่ดินเปล่าจะมีภาระผูกพันในระยะยาว การยื่นเรื่องกู้เงินกับทางธนาคาร จึงควรจะพิจารณาอย่างถี่ถ้วนก่อน