"คนหนีเมือง" โอกาสใหม่ของผู้พัฒนาอสังหาฯ ไทย

พวกเราทุกคนคงคุ้นเคยกับสถานการณ์ที่มีประชากรเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับประชากรชนบทที่ลดลงโดยตลอด ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ปกติตั้งแต่มีมนุษย์ในฐานะสัตว์สังคมเกิดขึ้นมาในโลก การรวมตัวกันเป็นชุมชนเมืองทำให้สังคมมนุษย์มีความเข้มแข็งขึ้นทั้งด้านความปลอดภัยและทางเศรษฐกิจ จากการเป็นนครรัฐ (City State) ซึ่งเป็นเมืองเดี่ยวล้อมรอบด้วยพื้นที่เกษตรกรรมเพื่อสนับสนุนเมืองที่สามารถเลี้ยงตัวเองได้ ขยายต่อจนเป็นอาณาจักรที่ประกอบด้วยนครรัฐจำนวนมาก และเมื่อมีการปฏิวัติอุตสาหกรรมและเทคโนโลยีด้านโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้นได้ส่งผลให้พื้นที่เมืองมีแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจและการตั้งถิ่นฐานมากขึ้นกว่าพื้นที่ชนบทเป็นอย่างมาก ทำให้เมืองที่มีศักยภาพสูงพัฒนากลายเป็นมหานครหรือเมืองระดับโลกที่มีประชากรเมืองจำนวนมาก มีฐานเศรษฐกิจที่มีมูลค่าสูงและมีความหลากหลาย ถ้านับเฉพาะเมืองที่มีประชากรมากกว่า 5 ล้านคน ในปี 2549 มีอยู่  50 เมืองในโลก และเพิ่มเป็น 56 เมืองในปี 2561 นี่คิดแค่เขตการปกครองของเมืองตามกฎหมายเท่านั้น ถ้ารวมพื้นที่ต่อเมืองที่มีการตั้งถิ่นฐานแบบมหานครต่อเนื่องเป็นเนื้อเดียวกันออกไปยังเมืองรอบ ๆ ด้วยก็จะมีเมืองที่มีประชากรเกิน 5 ล้านคนถึง 88 เมือง แสดงถึงการขยายตัวของประชากรเมืองอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองขนาดใหญ่ทั้งหลายในโลก

มหานครมีประชากรลดลง
แต่บทความของ Derek Thompson ที่เผยแพร่ใน www.citylab.com เมื่อวันที่ 9 กันยายน 2562 ได้แสดงให้เห็นว่าในปี 2561 มหานครสำคัญต่าง ๆ ในสหรัฐอเมริกากำลังมีประชากรลดลงไม่ว่าจะเป็น New York (ลดลงประมาณ 100,000 คนต่อปี หรือเฉลี่ยวันละ 277 คน) Los Angeles (ลดลงเฉลี่ย 201 คนต่อวัน) และ Chicago (ลดลงเฉลี่ย 161 คนต่อวัน) ล้วนแต่มีสถานการณ์เดียวกันทั้งสิ้น ทั้ง ๆ ที่เมืองเหล่านี้เคยเป็นแหล่งดึงดูดประชากรที่มีคนย้ายเข้ามาตั้งถิ่นฐานอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีโครงการบูรณะฟื้นฟูเมืองอยู่เสมอเพื่อให้มีพื้นที่เมืองรองรับการตั้งถิ่นฐานของประชากรและฐานเศรษฐกิจต่างๆ ให้มากขึ้นด้วย มหานครบางแห่งในภาคพื้นยุโรปอย่าง Paris ก็กำลังเจอสถานการณ์แบบเดียวกันนี้เช่นกัน 

มีย้ายเข้าก็ต้องมีย้ายออก
เมื่อสืบค้นลึกลงไปพบว่า มหานครที่มีประชากรลดลงเหล่านั้นไม่ได้มีแค่ประชากรย้ายออกเพียงอย่างเดียว แต่มีปรากฏการณ์ที่น่าสนใจมาก คือ แรงงานจากต่างชาติย้ายเข้ามาเป็นแรงงานภาคบริการค่าจ้างต่ำ ทำงานบริการต่าง ๆ ที่ไม่ต้องการทักษะสูงนักในค่าจ้างถูก แรงงานเหล่านี้เข้ามาอาศัยในชุมชนแออัดที่มีระดับความเป็นอยู่ต่ำกว่ามาตรฐาน แต่ด้วยอัตราค่าจ้างที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและการเข้ามาแทนที่ของเทคโนโลยีอัตโนมัติต่างๆ ทำให้แรงงานจากต่างชาติไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก 

ส่วนกลุ่มที่ย้ายออกคือ คนพื้นถิ่นที่เป็นวัยเริ่มต้นทำงานและวัยกลางคนซึ่งต้องย้ายออกจากมหานคร เพราะค่าเช่าและราคาขายที่อยู่อาศัยในมหานครแพงเกินกว่าที่ค่าจ้างปกติของวัยแรงงานจะสามารถเช่าหรือซื้อได้ในอัตราที่เหมาะสมกับรายได้ โครงการบูรณะฟื้นฟูเมืองต่าง ๆ ที่มหานครพยายามพัฒนาขึ้นเพื่อปรับปรุงพื้นที่เสื่อมโทรมต่างๆ ก็ล้วนแต่มีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีราคาแพง จึงเกิดสถานการณ์ 2 อย่างเกิดขึ้นพร้อม ๆ กัน คือพื้นที่แออัดที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยของแรงงานราคาถูกลดลงควบคู่ไปกับการย้ายออกของแรงงานรายได้ปานกลาง มหานครจึงกลายเป็นที่ตั้งของหน่วยธุรกิจและที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงคุ้มกับราคาที่ดินของมหานครเท่านั้น

รูปแบบการย้ายออกจากมหานคร
เมื่อมหานครมีประชากรลดลง ก็แสดงว่าต้องมีพื้นที่อื่นที่มีประชากรเพิ่มขึ้น กลุ่มวัยเริ่มต้นทำงานและวัยกลางคนที่ย้ายออกจากมหานครในสหรัฐอเมริกามีการย้ายถิ่นฐาน 2 รูปแบบ 

• กลุ่มแรกที่ยังทำงานในมหานครได้ย้ายออกไปอยู่ชานเมืองที่ราคาที่อยู่อาศัยไม่แพงเกินไปนัก ทำให้มหานครขยายขนาดทางพื้นที่เพิ่มขึ้น มีปัญหาการจราจรมากรขึ้นตามไปด้วย 
• กลุ่มสองย้ายออกจากมหานครอย่างถาวร เลือกไปอยู่ในเมืองขนาดกลางที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจระดับภูมิภาคเพิ่มมากขึ้น เช่น เมือง Phoenix, Dallas และ Las Vegas เมืองเหล่านี้มีพร้อมทั้งโอกาสในการทำงานและราคาที่อยู่อาศัยที่กลุ่มรายได้ปานกลางสามารถจ่ายได้ไหว 
  

สถานการณ์ของไทย
ปรากฏการณ์แบบเดียวกันนี้ก็กำลังเกิดขึ้นในประเทศไทย ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานครเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตามฐานะศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แรงงานต่างชาติจากประเทศเพื่อนบ้านเข้ามาทำงานบริการที่ต้องการทั้งทักษะและค่าจ้างต่ำ ส่วนคนกรุงเทพฯ ย้ายออกไปอยู่ชานเมืองที่ค่าที่อยู่อาศัยยังมีราคาพอรับไหว นำมาซึ่งปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ระยะทางในการเดินทางไกลขึ้น ทำให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดและการให้บริการโครงสร้างพื้นฐานที่ด้อยประสิทธิภาพ 

โอกาสของผู้ประกอบการอสังหาฯ ไทย
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้เล็งเห็นโอกาสในการพัฒนาโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปได้ จึงเกิดโครงการที่อยู่อาศัยชานเมืองในบริเวณที่สามารถเดินทางได้สะดวก ไม่ว่าจะเป็นด้วยการเดินทางส่วนบุคคลหรือระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งสามารถค้นหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความต้องการของท่านได้ที่ baania.com

เขียนโดย : รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา 
หัวหน้าภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
อีเมล : [email protected]