บ้านและคอนโด ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-คูคต

Highlight

• ตลาดที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า แนวราบมีราคากลาง 3.2 ล้านบาท/ยูนิต แนวสูง 1.7 ล้านบาท/ยูนิต
• คอนโดระยะ 800 เมตร - 2 กิโลเมตร เป็นช่วงที่มีราคาเริ่มต้นต่ำที่สุด ราคากลาง 1.6 ล้านบาท/ยูนิต
• รีเจ้นท์กรีนพาวเวอร์ เจ้าตลาดคอนโดราคาประหยัด พฤษาครองกลุ่มราคากลาง 1-3 และ 3-7 ล้านบาท ส่วนตลาดราคามากกว่า 7 ล้านบาทตกเป็นของ เอพี

 

รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-คูคต กำลังถูกจับตามองเป็นอย่างมากว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้ดำเนินการ จะเกิดการแข่งขันที่ดุเดือดขนาดไหน ทั้งตลาดคอนโดติดรถไฟฟ้า หรือบ้านใกล้สถานี วันนี้บาเนียจะพาไปส่องกันว่า ตลาดที่อยู่อาศัยช่วงส่วนต่อขยายนี้มีสถานการณ์เป็นอย่างไร เจ้าไหน แบรนด์ไหนที่กำลังยึดครองตลาด หรือว่าจะมีดีลเวลอปเปอร์เจ้าถิ่นที่สามารถแย่งทำเลทองจากแบรนด์ใหญ่ๆ ได้เหมือนกัน

เปิดศึก เฟ้นหา เจ้าตลาดที่อยู่อาศัยส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต

รถไฟฟ้าจากหมอชิตถึงคูคต รวมระยะทาง 18.4 กิโลเมตร การก่อสร้างคืบหน้าไปกว่า 60% โดยคาดว่างานก่อสร้างจะแล้วเสร็จในปี 2562 และจะเปิดให้บริการได้ในปี 2563 พร้อมๆ กับเส้นทางสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ/หัวลำโพง-บางแค และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน

ภาพรวมที่อยู่อาศัยตามเส้นทางส่วนต่อขยายในระยะ 5 กม. จากแนวเส้นทาง ประกอบไปด้วยโครงการบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 268 โครงการ ทาวน์โฮม 290 โครงการ และคอนโด 425 โครงการ เมื่อแบ่งตามระยะห่างจากรถไฟฟ้าจะพบว่า ในระยะ 800 เมตรจากสถานี จะพบคอนโดเป็นหลัก ส่วนระยะอื่นๆ ค่อนข้างมีจำนวนโครงการที่ใกล้เคียงกัน

กว่า 900 โครงการที่พบนั้น เป็นตลาดที่เกิดจากการแข่งขันของดีเวลลอปเปอร์กว่า 581 ราย แทบไม่ซ้ำหน้ากันเลยทีเดียว แต่จากการเฟ้นหาเจ้าตลาดในครั้งนี้ เราจึงได้พบว่าดีเวลลอปเปอร์ที่ลงมาชิงชัยมากที่สุดอันดับแรก คือ พฤกษา เรียลเอสเตท ขาประจำของเรานั่นเอง และยังมีรายใหญ่เจ้าประจำที่ไม่หายหน้าหายตาไปไหนอีกหลายเจ้า ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย เอพี แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เห็นมีแต่รายใหญ่หลายคนอาจจะมองว่ายักษ์เล็กจะสู้ยักษ์ใหญ่ได้ยังไงกัน แต่ใน Top 10 ของผู้พัฒนาในโซนหมอชิต-คูคต ก็ยังมีหลายเจ้าที่ชื่ออาจฟังดูไม่บิ๊กเนม อย่าง แอสเซทไวส์ ก็ติดโผเข้ามาเหมือนกัน

เจ้าตลาดแนวราบ

เรียกได้ว่าสมคำร่ำลือ กับ พฤกษา เจ้าตลาดบ้านแนวราบของเรา คะแนนรวมค่อนข้างขาดลอยเลยทีเดียว แต่ก้ใช่ว่าแบรนด์อื่นจะไม่ได้ลืมตาอ้าปากกัน ที่อยู่อาศัยแนบราบในระยะที่ค่อนข้างใกล้รถไฟฟ้า สถาการณ์ยังไม่น่าวางใจ เจ้าใหม่ๆ ที่เข้ามาก็พร้อมจะตีตลาดได้เสมอ

บ้านระยะไม่เกิน 2 กิโลเมตรจากรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย หมอชิต-คูคต ส่วนใหญ่มีราคาเริ่มต้นอยู่ในช่วง 1-3 ล้านบาท คิดเป็น 41.5% เกาะกลุ่มกับระดับราคาที่สูงขึ้นไปอีก ช่วง 3-7 ล้านบาท มีอีกกว่า 38.6% โดยมีราคากลางเริ่มต้นที่ 3.2 ล้านบาท/ยูนิต หรือเฉลี่ย 4.8 ล้านบาท/ยูนิต

บ้านที่อยู่ในระยะ 2-5 กมจากแนวรถไฟฟ้า กลุ่มนี้กลับมีราคากลางที่สูงกว่ากลุ่มที่แล้วอีก โดยเราพบว่า ช่วงราคาที่มีโครงการที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือ 3-7 ล้านบาท คิดเป็น 44.8% รองลงมาด้วยกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งสลับจากบ้านระยะไม่เกิน 2 กิโลเมตร ทำให้บ้านที่อยู่ในระยะ 2-5 กิโลเมตร จะมีราคาเริ่มต้นสูงกว่าทั้งราคากลาง ซึ่งเท่ากับ 3.5 ล้านบาท/ยูนิต และราคาเฉลี่ยซึ่งเท่ากับ 5 ล้านบาท/ยูนิต ส่วนที่ภาพรวมของตลาดมีราคาสูงขึ้นก็มีส่วนมาจากสัดส่วนโครงการที่มีราคามากกว่า 7 ล้านบาท มีมากถึง 13.8% และกลุ่มราคาระดับนี้ก็ต้องยกตลาดให้เป็นของ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ แลนด์แอนด์เฮ้าส์  หรืออารียาพรอพเพอร์ตี้ กันบ้าง

เจ้าตลาดคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมในพื้นที่ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคตส่วนใหญ่มีระดับราคาอยู๋ในช่วง 1-3 ล้านบาท พบมากถึง 56.7% และทิศทางเกาะกลุ่มมาทางตลาดล่าง ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท อีกว่า 28.9% โดยสัดส่วนค่อนข้างใกล้เคียงกันไม่ว่าจะใกล้หรือไกลจากสถานี

ผู้นำตลาดคอนโดติดรถไฟฟ้า 3 อันดับแรกตกเป็นของ บริษัท รีเจ้นท์กรีนพาวเวอร์ ซึ่งจับตลาดราคาเริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท ทั้ง 5 โครงการ ถือว่าเป็นเจ้าใหญ่ที่ครองตลาดล่างคอนโดติดรถไฟฟ้าในเส้นทางนี้ไปอย่างขาดลอย ส่วนอันดับที่ 2 และ 3 อย่างออริจิ้นและศุภาลัย จะมุ่งเน้นในตลาด 1-3 ล้านบาทเป็นหลัก ราคากลางของคอนโดระยะไม่เกิน 800 เมตรจากสถานี้รถไฟฟ้า เริมต้นอยู่ที่ 1.69 ล้านบาท/ยูนิต ในขณะที่ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นจะสูงขึ้นไปเล็กน้อยที่ราคา 1.9 ล้านบาท/ยูนิต

ตลาดคอนโดระยะ 800 เมตร – 2 กิโลเมตร

กลับมาเป็นของพฤกษาอีกครั้ง เมื่อจับทั้งตลาด 1-3 ล้านบาทและ 3-7 ล้านบาท เพราะถ้าเทียบเพียงระดับราคา 1-3 ล้านบาท พกฤษาจะยังสู้ บริษัท เท็นไทยดีเวลลอปเมนท์ ลลินพร็อพเพอร์ตี้ หรือแกรนด์ยูนิตี้ ไม่ได้ และยังมีอีกหลายแบรนด์ที่ขึ้นโครงการในจำนวนใกล้เคียงกัน สำหรับคอนโดระยะ 800 เมตร - 2 กิโลเมตรมีราคากลางเริ่มต้นที่ 1.58 ล้านบาท/ยูนิต หรือเฉลี่ย 1.73 ล้านบาท/ยูนิต

ตลาดคอนโดระยะ 2-5 กิโลเมตร

เจ้าตลาดคอนโดราคาประหยัด รีเจ้นท์กรีนพาวเวอร์ก็หวนกลับมาอีกครั้ง ส่วนตลาดบนๆ 3-7 ล้านบาทก็มีชื่อใหม่มาให้หายเบื่อกันไป ไม่ว่าจะเป็น เอสซีแอสเซท หรือ เอพี แต่ทั้งนี้ตลาดเค้าใหญ่จริงๆ พฤกษากับคอนโดราคา 1-3 ล้านบาท พบมากถึง 12 โครงการในพื้นที่นี้ เรียกได้ว่าพัฒนาแซงแบรนด์ที่รองลงมาอย่าง พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค (6 โครงการ) หรือ แอลพีเอ็น (5 โครงการ) ไปแบบน็อกรอบเลยทีเดียว คอนโดระยะ 2-5 กิโลเมตรมีราคากลางเริ่มต้นที่ 1.62 ล้านบาท/ยูนิต หรือเฉลี่ย 1.98 ล้านบาท/ยูนิต

 

เจ้าตลาดแต่ละกลุ่มราคา

ราคากลางเริ่มต้นของคอนโดทั้ง 3 ระยะ ค่อนข้างใกล้เคียงกันเป็นอย่างมาก ส่วนระยะ 800 เมตร -2 กิโลเมตรนั้นกลับเป็นช่วงที่คอนโดมีราคาถูกที่สุด ทั้งราคากลางและราคาเฉลี่ย

เมื่อเปรียบเทียบแต่ละแบรนด์ตามราคา โดยแยกรูปแบบแนวราบและแนวสูง จะพบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยราคาเริ่มต้นไม่ถึง 1 ล้านบาท ตกเป็นของ รีเจ้นท์กรีนพาวเวอร์ ซึ่งเป็นเจ้าที่เน้นจุดเด่นเรื่องราคาและทำเลที่สะดวกในการเดินทางเพื่อลูกค้าอยู่แล้ว เจ้าตลาดถัดมาเป็นของ พฤกษา ซึ่งครองเหรียญทองไปสองระดับราคา ทั้ง 1-3 และ 3-7 ล้านบาทเลยทีเดียว โดยที่ 2 รองจากพฤกษา คือ ศุภาลัย แม้จะโดนทิ้งห่างในรุ่น 1-3 ล้านบาท แต่คงไม่ไกลเกินไปถ้าจะพลิกกลับมาในรุ่น 3-7 ล้านบาท ถ้านับโดยสัดส่วนแล้ว ศุภาลัยน่าจะมีความเชี่ยวชาญในกลุ่มราคาสูงมากกว่า ส่วนที่แพงกว่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป บัลลังก์นี้จะตกเป็นของ เอพี ซึ่งจับทั้งราคา 3-7 และมากกว่า 7 ล้านบาท

บอกได้เลยว่า ตลาดอสังหา ไม่ใช่เรื่องที่จะผูกขาดการค้ากันได้ง่ายๆ ทำคให้ผู้บริโภคอย่างเรายังมีอิสระในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อันเป็นที่พักกายพักใจที่ลงตัวกับไลฟ์สไตล์ที่ไม่เหมือนกันนั่นเองครับ