รับมือภาษีอสังหาฯ มาตามนัดแน่นอน

การเสียภาษีนั้นเป็นหน้าที่ของคนไทยทุกคนอยู่แล้วนะครับ และสำหรับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์เองก็มีกฎระเบียบด้านภาษีหลายข้อที่หลายท่านก็อาจจะคุ้นเคยอยู่แล้ว แต่เมื่อไม่นานมานี้รัฐบาลได้ออกมาตรการภาษีใหม่หลายข้อ ซึ่งบางข้อก็จะเกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ตัวอย่างเช่น กฎหมายภาษีที่เราหยิบมาอัพเดทกันวันนี้

ภาษีที่ดินแบบใหม่

ตอนนี้ทั้งรัฐบาลโดย ฯพณฯ นายกรัฐมนตรี และคณะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็ยืนยันในทิศทางเดียวกันว่า พ.ร.บ. ฉบับนี้พร้อมจะบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562 เพื่อลดความซ้ำซ้อนของฎหมายเดิมและเพิ่มประสิทธิภาพในการจัดเก็บภาษีของภาครัฐให้ดีขึ้น

เมื่อ พ.ร.บ. มีผลแล้ว จะเป็นการยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ทำให้พวกเราก็จะต้องเสียภาษีจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราใหม่ตามทรัพย์ที่ครอบครองแทน ซึ่งแบ่งออกเป็น 4 ประเภทคือ ที่ดินเพื่อการทำการเกษตร ที่ดินเพื่ออาศัย ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยรายละเอียดกฎหมายเป็นการจัดเก็บแบบอัตราก้าวหน้า คือใครมีมากก็จะเสียมากตามไปด้วย

เบื้องต้นมีอัตราภาษีที่เสนอให้จัดเก็บดังนี้

จากอัตราภาษีใหม่นี่ จะเห็นได้ว่าบ้านพักอาศัยที่มีมูลค่าไม่ถึง 20 ล้านบาทก็จะไม่ต้องเสียภาษีแต่อย่างใด ทำให้คนที่นิยมมีบ้านในครอบครองหลายหลังอาจจะตัดสินใจขายเพื่อบรรเทาภาระจากภาษี ซึ่งก็อาจจะส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองคึกคักมาขึ้น ขณะเดียวกันที่ดินรกร้างก็จะได้รับการพัฒนาเพื่อลดภาระภาษีเช่นกัน เราน่าจะได้เห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอีกมากเนื่องจาก พ.ร.บ. ฉบับใหม่นี้

แน่นอนว่า อัตราภาษีใหม่น่าจะช่วยให้รัฐมีรายได้เพิ่มขึ้นอีกทางหนึ่ง แต่ก็ต้องระวังสำหรับผู้ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพราะผลตอบแทนอาจจะลดลงก็ได้เนื่องจากตลาดบ้านและที่ดินน่าจะมีการปรับตัวรับกับ พ.ร.บ. ฉบับนี้พอสมควร อย่างไรก็ตามสำหรับประชาชนที่ซื้อบ้านอยู่อาศัยตามปกติสนนราคาไม่ถึงหลังละ 20 ล้านบาท และไม่ได้ถือครองที่ดินมากมายก็แทบจะไม่ได้รับผลกระทบอะไรนัก

ภาษีลาภลอย

บางทีชื่อภาษีกับรายละเอียดอาจจะต่างจากที่เราคิดนิดหน่อย โดยเมื่อกลางปีที่แล้ว สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ได้ยกร่างกฎหมายจัดเก็บภาษีจากผู้ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีลาภลอย เรียบร้อยแล้ว คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2562 นี้

แนวคิดของเรื่องนี้คือ รัฐบาลตั้งใจจะจัดเก็บภาษีจากผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ เช่น ทางด่วน รถไฟฟ้า เป็นต้น หลักง่ายๆ คือจะเก็บเมื่อมีการซื้อขายเปลี่ยนมือ รัฐจะมีรายได้เพิ่มขึ้นระดับหนึ่ง คณะอนุกรรมาธิการด้านการจัดเก็บรายได้ของแผ่นดิน ในคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจ การเงิน และการคลัง สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ก็ได้เห็นชอบกับเรื่องนี้เรียบร้อยแล้ว

สาระสำคัญของร่างกฎหมายดังกล่าวคือ กำหนดจัดเก็บภาษีจาก 2 ส่วนดังนี้

ผู้ขายที่ดินหรือห้องชุด ที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงพาณิชย์ ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของห้องชุดรอจำหน่าย ซึ่งอยู่รอบพื้นที่ที่มีโครงการพัฒนาของรัฐ

และการจัดเก็บก็แบ่งเป็น 2 กรณีอีกด้วย คือ

เก็บระหว่างดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน โดยเก็บจากการขายหรือเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุดทุกครั้ง ส่วนนี้ให้กรมที่ดินเป็นผู้จัดเก็บ
เก็บเมื่อดำเนินโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จแล้ว ซึ่งจะเก็บจากที่ดินหรือห้องชุดที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาท โดยจัดเก็บจากห้องชุดของดีเวลลอปเปอร์ที่รอการจำหน่าย จะจัดเก็บในปีถัดจากปีที่โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแล้วเสร็จ และจะจัดเก็บเพียงครั้งเดียว กรณีนี้ให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เจ้าของพื้นที่จัดเก็บ

แล้วโครงการอะไรบ้างที่เข้าข่ายเป็นโครงการของรัฐ ซึ่งทำให้ผู้ที่ครอบครองที่ดินในบริเวณนั้นได้รับผลจากภาษีลาภลอยนี้ คำตอบคือ บรรดาเมกะโปรเจคต์ทั้งหลาย เช่น โครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟรางคู่ และรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน ท่าเรือ สนาบิน และทางด่วนพิเศษ ซึ่งแต่ละประเภทก็ขอบเขตการจัดเก็บแตกต่างกันไป

อย่างไรก็ตามภาษีลาภลอยได้กำหนดที่จะยกเว้นการจัดเก็บภาษี กรณีที่ดินที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัย และที่ดินทำเกษตรกรรม สำหรับอัตราภาษีนั้น เบื้องต้น พ.ร.บ.จะกำหนดเพดานอัตราภาษีสูงสุดเอาไว้ที่ ไม่เกิน 5% ของฐานภาษี ซึ่งฐานภาษี คือส่วนต่างของมูลค่าที่ดินหรือห้องชุดที่เพิ่มขึ้น ระหว่างมูลค่าก่อสร้างวันที่รัฐเริ่มดำเนินโครงการพัฒนา กับมูลค่าในวันที่โครงการพัฒนาแล้วเสร็จ แล้วแต่กรณี แต่ทั้งนี้ต้องดูอัตราที่แท้จริงในพระราชกฤษฎีกา (พ.ร.ฎ.) อีกครั้ง

ภาษีลาภลอยนี้ทำให้ที่ดินและที่อยู่อาศัยรอบ ๆ โครงการของรัฐ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าจะมีราคาสูงขึ้นอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตามข้อสรุปของภาษีลาภลอยนี้ยังต้องรออการอัพเดทต่อไป ก่อนจะออกมาบังคับใช้ในปี 2562 นี้ ติดตามข่าวอย่างใกล้ชิดได้ที่ Baania เลยครับ

และสำหรับใครที่อยากซื้อบ้านหรือคอนโด ก่อนที่อัตราภาษีใหม่จะมีผลบังคับใช้ หรืออยากรีบขายบ้านต่อ พร้อมยื่นเรื่องกู้สินเชื่อ ก็อย่าให้เนิ่นนานไปครับ ติดต่อธนาคาร ผ่านคลิ๊กด้านล่างได้เลย