ราคาแนวโน้มที่อยู่อาศัย “สันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม”

Baania รวบรวมประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่มานำเสนอ เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึงข้อมูลเชิงลึกตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และสามารถนำข้อมูลดังกล่าวประกอบการตัดสินใจพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่โซนเหนือของเมืองเชียงใหม่ในเส้นทาง "เชียงใหม่-สันทราย" โดยแบ่งบทความการวิเคราะห์ออกเป็น 3 พื้นที่ ได้แก่ โซนสันทราย แม่โจ้ โซนสันทราย-ดอยสะเก็ด และโซนสันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม พื้นที่สุดท้ายซึ่งรวมหลายย่านไว้ด้วยกัน สำหรับบทความนี้เราจะมาโฟกัสที่ “โซนสันทราย” กันดูว่ามีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไรบ้าง

สันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม : วงแหวนที่อยู่อาศัยรอบเมืองเชียงใหม่
อำเภอสันทราย ตั้งอยู่ทางตอนเหนือของอำเภอเมืองเชียงใหม่ เป็นพื้นที่ "เมืองบริวาร" รองรับการขยายตัวของเมืองเชียงใหม่ สำหรับย่านสันทรายน้อย-สันทรายหลวงนั้นมีเส้นถนนวงแหวนรอบเมืองผ่าน 3 เส้นทาง คือ ถนนซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปาง (วงแหวนรอบที่ 1) ถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี (วงแหวนรอบที่ 2) และถนนวงแหวนรอบนอก (วงแหวนรอบ 3) ตัดกับถนนรัศมีสายหลัก 2 สาย ซึ่งเชื่อมกับพื้นที่อำเภออื่นๆ คือ เส้นทางเชียงใหม่-พร้าว (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1001) ผ่านเมืองแม่โจ้ และเส้นทางเชียงใหม่-ดอยสะเก็ด (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 118) ผ่านอำเภอดอยสะเก็ด

พื้นที่ส่วนใหญ่ในโซนสันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่ามเป็นพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาเส้นทางคมนาคมขนส่งสายหลักดังกล่าว พื้นที่ตามแนวถนนเส้นซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปางในปัจจุบันมีการขยายตัวของธุรกิจการค้าและพาณิชยกรรมชานเมือง ทั้งห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์สโตร์ โชว์รูมรถยนต์ ร้านค้าอุปกรณ์ตกแต่งบ้าน และบริษัทห้างร้านจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณแยกศาลเด็ก ซึ่งตามแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555 กำหนดพื้นที่บริเวณดังกล่าวเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ในปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์กลางการค้าแห่งใหม่ของเมือง "ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่" รวมถึงศูนย์การค้าอื่นๆ อีกหลายแห่ง เช่น บริเวณตลาดรวมโชค ตลาดสามแยก และตลาดสันทราย

ตามแนวเส้นทางถนนวงแหวน รอบที่ 2 และ 3 เรียงรายไปด้วยกลุ่มหมู่บ้านจัดสรรจำนวนมาก รองรับการอยู่อาศัยของกลุ่มคนหลากหลาย ด้วยทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับแหล่งงาน ย่านพาณิชยกรรม และสถานศึกษาหลายแห่ง อาทิ ศูนย์ราชการเชียงใหม่ สถานีขนส่งเชียงใหม่ (อาเขต) มหาวิทยาลัยแม่โจ้ และมหาวิทยาลัยพายัพ อีกทั้งยังมีเส้นทางที่สามารถเข้าถึงพื้นที่ใจกลางเมืองได้หลากหลายเส้นทาง


ที่มารูปภาพ: www.dek-d.com, www.wikimedia.org
 

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโซนสันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม
เพื่อให้คุณเข้าใจแนวโน้มค่ากลางของราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้ได้ง่ายและชัดเจนมากยิ่งขึ้น เราได้แบ่งพื้นที่ในโซนนี้ออกเป็น 6 ย่าน โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลักต่อไปนี้เป็นเกณฑ์ในการแบ่ง 
1. แนวถนนซูเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่-ลำปาง ได้แก่ ย่านฟ้าฮ่าม (หมายเลข 3), ย่านแยกศาลเด็ก (หมายเลข 4)
2. แนวถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี ได้แก่ ย่านสันผีเสื้อ (หมายเลข 2) และย่านสันพระเนตร (หมายเลข 5)
3. แนวถนนวงแหวนรอบนอก ได้แก่ ย่านเหมืองแก้ว/หนองจ๊อม (หมายเลข 1) และย่านสันทรายหลวง (หมายเลข 6)

โครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในโซนนี้มีค่าราคากลาง (Median Selling Price) ระหว่าง 4-5 ล้านบาท ยกเว้นในบริเวณสันพระเนตรที่มีราคากลางสูงสุดถึง 7.29 ล้านบาท หากพิจารณาตามเส้นทางสายหลักคือถนนวงแหวนทั้ง 3 เส้น จะพบว่าบริเวณพื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนรอบนอก หรือวงแหวนรอบที่ 3 มีแนวโน้มราคาที่สูงที่สุด โดยคาบเกี่ยว 2 ย่านสำคัญ อย่างสันพระเนตร และสันทรายหลวง (7.29 ล้านบาท) รองลงมาคือพื้นที่บริเวณสันผีเสื้อ (4.24 ล้านบาท) และย่านเหมืองแก้ว-หนองจ๊อม (4.23 ล้านบาท) ตามด้วยโครงการในแนวเส้นทางถนนสมโภชน์เชียงใหม่ 700 ปี คือย่านฟ้าฮ่าม (4.07 ล้านบาท) และแยกศาลเด็ก (3.34 ล้านบาท) มีค่าราคากลางลดหลั่นลงมาตามลำดับ ขณะที่ตามแนวถนนซูเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่-ลำปาง มีลักษณะเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมเป็นส่วนใหญ่


 
ด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) พบว่าย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด ได้แก่ แยกศาลเด็ก (51,970 บาท) ตามด้วยย่านฟ้าฮ่าม (42,900 บาท) เนื่องจากอยู่ติดกับศูนย์กลางพาณิชยกรรมแห่งใหม่ตามแนวถนนเส้นซูเปอร์ไฮเวย์ เชียงใหม่-ลำปาง ส่งผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงกว่าบริเวณอื่นๆ อย่างย่านสันพระเนตร (36,420 บาท) สันผีเสื้อ (29,880 บาท) เหมืองแก้ว-หนองจ๊อม (25,770 บาท) และสันทรายหลวง (20,790 บาท) ตามลำดับ




โครงการยอดนิยมย่านสันพระเนตร, สันผีเสื้อ, หนองจ๊อม และแยกศาลเด็ก


ดูโครงการยอดนิยมย่านสันพระเนตร, สันผีเสื้อ, หนองจ๊อม และแยกศาลเด็ก ได้ที่นี่

• โครงการเดอะ แกรนด์ พาร์ค: www.baania.com/thegrandpark
• โครงการเพอร์เฟค เพลส: www.baania.com/perfectplace
• โครงการเอกลักษณ์ สันทราย: www.baania.com/akaluck
• โครงการศุภาลัย มอนเต้ @เวียงเชียงใหม่: www.baania.com/monte1

จากข้อมูลประวัติราคาพบว่า พื้นที่โซนสันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม เป็นย่านอยู่อาศัยที่มีค่ากลางราคาโครงการใกล้เคียงกับโครงการโดยรวมของจังหวัดเชียงใหม่ ตามการขยายตัวของสาธารณูปโภคและแหล่งพาณิชยกรรม โดยมีค่าเฉลี่ยราคากลางอยู่ที่ประมาณ 4.50 ล้านบาท ด้วยขนาดพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 119 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ในระหว่างปี 2014 – 2015 มีการขยายตัวของโครงการหมู่บ้านจัดสรรขนาดกลางที่มีราคาเฉลี่ยประมาณ 2 ล้านบาท/หน่วย ซึ่งส่งผลให้ค่ากลางโครงการโดยรวมลดต่ำลงเล็กน้อย 



จับตามองการเปลี่ยนแปลง โซนสันทรายน้อย สันทรายหลวง สันผีเสื้อ ฟ้าฮ่าม
การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของโซนนี้คือ โครงการก่อสร้างทางลอดแม่โจ้ และขยายสะพานข้ามแม่น้ำปิง(สะพานป่าตัน) โดยได้แบ่งการดำเนินการออกเป็น 2ส่วน คือ 1.งานก่อสร้างใหม่ 2.งานแก้ไข-ต่อขยาย ทั้งนี้งานก่อสร้างใหม่ ได้แก่ ก่อสร้างทางลอดอุโมงค์ บนทางหลวงหมายเลข 11 ขนาด 6 ช่องทางการจราจร ขั้นตอนการขุดใกล้จะทะลุไปยังอีกด้านแล้ว โดยรวมในส่วนของงานก่อสร้างใหม่คืบหน้ากว่าร้อยละ40 คาดว่าจะเสร็จเรียบร้อยในช่วงกลางปี 2560

ส่วนงานแก้ไข ต่อขยาย ทั้งงานขยายสะพานข้ามแม่น้ำปิง จาก 4 ช่องทางจราจร เป็น 6 ช่องทางจราจร, การก่อสร้างสะพานคู่ขนาน ขนาด 2 ช่องจราจร, งานก่อสร้างและขยายทางหลวงหมายเลข 11 ขยายช่องทางจราจรหลัก จาก 4 ช่องจราจร เป็น 6 ช่องจราจร และงานก่อสร้างและขยายทางคู่ขนาน 3 ช่องจราจร ขณะนี้อยู่ในระหว่างดำเนินการโครงการดังกล่าวจะช่วยแก้ไขปัญหาการจราจรติดขัดในเส้นทางถนนซูเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่-ลำปาง ซึ่งเป็นจุดตัดของถนนเชียงใหม่-พร้าวที่มีการจราจรหนาแน่น 

สามารถอ่านเพิ่มเติม บทความทางลอดแม่โจ้-สะพานป่าตัน https://goo.gl/f9mNCb 

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

 

บทความแนะนำ

• 5 ทำเลฮอต พร้อมแนวโน้มราคาอสังหาฯ เชียงใหม่ ครึ่งปี 59

• รู้หรือไม่? ชาวต่างชาติชอบซื้อที่อยู่อาศัย ย่านไหนในเชียงใหม่

• “เชียงใหม่-แม่โจ้” ฮิตติดลม บ้านเดี่ยวล้านต้นๆ ศูนย์รวมไลฟ์สไตล์มอลล์

 

วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก  และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner  บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ 
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย