วิเคราะห์ตลาดคอนโดมือสองย่านสุรวงศ์-สี่พระยา
Highlights
- คะแนนความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) "ย่านสุรวงศ์-สี่พระยา" มีระดับของความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิตด้วยรูปแบบการเดินทางทุกรูปแบบ
- ในปี 2019 ค่ากลางของห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน ของคอนโดมือสองย่านสุรวงศ์-สี่พระยา อยู่ที่ 6.5 ล้านบาท หรือ 154,000 บาทต่อตารางเมตร ขนาด 2 ห้องนอน อยู่ที่ 11.2 ล้านบาท หรือ 163,000 บาทต่อตารางเมตร
- ห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ค่าเช่าเฉลี่ย 27,100 บาทต่อเดือน ขณะที่แบบ 2 ห้องนอน มีค่าเช่าเฉลี่ย 39,500 บาทต่อเดือน
- เหตุที่ทำให้ราคาเช่าต่อห้องมีความแตกต่างกันของสองย่าน เพราะสี่พระยาห้องประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน จะมีขนาดเฉลี่ยเพียง 33.4 ตารางเมตร แต่ย่านสุรวงค์มีขนาดเฉลี่ยถึง 43.9 ตารางเมตร (ต่างกันกว่า 10 ตารางเมตร)
- ผลตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่าในย่านของห้องแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ประมาณ 5.00% ห้องแบบ 2 ห้องนอน ประมาณ 4.31%
ย่านสุรวงศ์-สี่พระยา เป็นย่านที่อยู่อาศัยเก่าแก่แห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตบางรัก โดยเป็นชื่อถนน 2 เส้นจากถนนพระราม 4 จรดถนนเจริญกรุง เชื่อมกันด้วยถนนทรัพย์และถนนนเรศ ซึ่งเดิมพัฒนาจากย่านที่อยู่อาศัยของเหล่าขุนนางบรรดาศักดิ์ ข้าราชการสถานฑูต และชาวตะวันตกในสมัยก่อน กลายมาเป็นพื้นที่ส่วนเกี่ยวเนื่องกับพื้นที่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของเมืองอย่างย่านสาทร-สีลม ซึ่งมีประวัติศาสตร์และความเป็นมาที่ยาวนาน รวมถึงวิถีชีวิตความเป็นย่านเก่าที่ยังคงความเป็นเอกลักษณ์ของเมืองเอาไว้
ย่านสี่พระยา บริเวณที่ตั้งของ ถนนสี่พระยา ซึ่งเป็นถนนเชื่อมระหว่างถนนเจริญกรุงกับถนนพระรามที่ 4 ซึ่งเป็นถนนที่ขุนนางบรรดาศักดิ์เป็นพระยา 4 คน คือ พระยาอินทราธิบดีสีหราชรองเมือง พระยาพิพัฒโกษา พระยานรฤทธิ์ราชหัช และพระยานรนารถภักดี ร่วมกันซื้อที่ดินระหว่างถนนสุรวงศ์กับคลองผดุงกรุงเกษมและสร้างถนนผ่านที่ดินเชื่อมต่อกับถนนเจริญกรุง คือวัดหัวลำโพงไปตกท่าน้ำ เรียกว่าท่าน้ำสี่พระยา โดยพระยาทั้ง 4 คนได้น้อมเกล้าฯ ถวายพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว พระองค์ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานนามว่า ถนนสี่พระยา เมื่อปี 2449 แต่มีพระราชกระแสว่า ถนนสี่พระยานี้เจ้าของมิได้ตัดเพื่อสาธารณประโยชน์ แต่ทำเพื่อผลประโยชน์ โดยทรงเทียบว่าไม่เหมือนกับวัดสามพระยาแต่ก็ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานนามดังกล่าว
ย่านสุรวงศ์ ตั้งขนาบพื้นที่ถนนสุรวงศ์ แขวงสุริยวงศ์ เขตบางรัก เชื่อมระหว่างถนนเจริญกรุงกับถนนพระรามที่ 4 เป็นถนนคู่ขนานกับถนนสีลม และถนนสี่พระยา ซึ่งอยู่ใกล้เคียงกัน โดยเจ้าพระยาสุรวงศ์วัฒนศักดิ์ (โต บุนนาค) เป็นผู้จัดซื้อที่ดินและตัดถนนขึ้นสองสาย ถนนสายหนึ่งตัดแยกจากถนนเจริญกรุงไปยังสะพานข้ามคลองวัวลำพอง (บริเวณถนนพระรามที่ 4 และสถานีรถไฟหัวลำโพงในปัจจุบัน) ซึ่งท่านผู้หญิงตลับสีหราชเดโช ผู้เป็นภรรยาได้ขอพระราชทานชื่อจากสมเด็จพระศรีพัชรินทราบรมราชินีนาถ ขณะที่ทรงเป็นผู้สำเร็จราชการแทนพระองค์ พระองค์พระราชทานชื่อว่า ถนนสุรวงศ์ และ ถนนเดโช
ด้วยข้อมูลที่ตั้งของสถานที่ต่างๆ Baania ได้จัดทำระบบคำนวณ ความน่าอยู่ของพื้นที่ (Living Score) สะท้อนถึงการใช้ชีวิตของคนในย่านนี้ ทั้งด้านการเดินทาง การใช้รถยนต์ส่วนตัว การขนส่งสาธารณะ แหล่งของกินทั้งกลางวันและกลางคืนได้ดีเพียงใด โดยพบว่า "ย่านสุรวงศ์-สี่พระยา" เป็นหนึ่งในย่านเมืองที่ยังคงกลิ่นอายของสถาปัตยกรรมเก่าที่คะแนนความน่าอยู่ที่สูงมาก เหมาะกับการพักอาศัยและใช้ชีวิต ทั้งการเดินชิลในพื้นที่รัศมีใกล้ๆ ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนที่โอบรอบย่านนี้ที่สะดวกสำหรับการใช้รถยนต์ และหากใช้ระบบขนส่งสาธารณะเข้าเมืองก็มีรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่ตัดโอบรัดในอีกมุมหนึ่งของย่าน
ความน่าสนใจโดยรอบย่านนี้ ถ่ายทอดโดยนักผังเมืองของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญและเข้าใจเมืองของประเทศไทย สรุปมุมมองไว้ใน 5 ด้านสำคัญ
เรื่องราวที่ 1 ประชาชนชาวย่าน
- บนถนนสี่พระยา นอกจากอาคารบ้านเรือนในยุคสมัยเก่าที่ยังหลงเหลืออยู่แล้ว ปัจจุบันกลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยของเหล่านิสิตบางส่วน ด้วยเป็นพื้นที่ที่อยู่ไม่ไกลจาก จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บรรยากาศช่วงเวลากลางวันคึกคักไปด้วยกลุ่มคนทำงาน พนักงานออฟฟิศ และชาวย่านดั้งเดิมที่ยังคงอาศัยอยู่ในพื้นที่ เดิมทีย่านนี้จะเป็นอาคารพาณิชย์ 3-4 ชั้น และบ้านเดี่ยวที่ยังคงหลงเหลืออยู่ โดยคนกลุ่มใหม่ที่กำลังเข้าใช้ชีวิตในพื้นที่โดยมากมาพร้อมกับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมที่เริ่มปรากฏให้เห็นมากขึ้น จากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเกิดขึ้นอยู่หลายแห่งในย่านนี้
เรื่องราวที่ 2 ความคาดหวังที่จะพบได้ในย่าน
- ด้วยความเก่าแก่และประวัติที่ยาวนาของย่าน ทำให้ถนนสี่พระยา ซึ่งเป็นถนนที่แยกออกจากตรอกกัปตันบุช (ซอยเจริญกรุง 30) ตั้งอยู่ระหว่างตรอกฮ่องกงกับที่ทำการไปรษณีย์กลางบางรัก ไปจนถึงวัดหัวลำโพง พื้นที่บริเวณนี้ในอดีตเป็นแหล่งการค้าขายสำคัญที่ต่อเนื่องมาจากย่านเยาวราช, สำเพ็ง และตลาดน้อย เขตสัมพันธวงศ์ โดยเป็นที่ตั้งของบริษัทห้างร้านใหญ่ๆ หลายแห่ง รวมทั้งบ้านเรือนของชาวต่างประเทศ ปัจจุบันหลายหลังก็ยังปรากฏอยู่ ภาพรวมของย่านจึงเต็มไปด้วยกลิ่นไอความเป็นย่านเก่าฝั่งพระนครหลงเหลือให้เห็นถึงปัจจุบัน อาจจะไม่มากเท่าฝั่งเจริญกรุงและบางรัก แตยังคงเสน่ห์เอาไว้ได้
- ขนานไปกับแนวถนนสุรวงศ์ บริเวณโดยรอบๆ ยังคงเป็นทุ่งนา ไร่อ้อย และสวนผัก มีบ้านเรือนทรงยุโรปบ้างประปราย ต่อมาในรัชสมัยพระบาทสมเด็จพระปกเกล้าเจ้าอยู่หัว ในยุคก่อนการเปลี่ยนแปลงการปกครองเมื่อปี 2475 ถนนเส้นนี้ได้กลายเป็นที่ตั้งของภัตตาคารและร้านอาหารชั้นสูงสำหรับรับรองชาวต่างชาติ และชนชนสูงโดยเฉพาะ เช่นเดียวกับถนนราชวงศ์ ในย่านเยาวราช และถนนสี่พระยาที่อยู่ใกล้เคียง ปัจจุบันถนนสุรวงศ์ถือเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญ เช่นเดียวกับ ถนนสีลม หรือถนนสาทร ที่อยู่ใกล้เคียง และยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวยามราตรีที่ได้รับความนิยม เนื่องจากมีถนนพัฒน์พงษ์ และถนนธนิยะ ตัดผ่าน
เรื่องราวที่ 3 วิถีการดำเนินชีวิตทั่วไป แม้จะเป็นย่านที่มีแหล่งงาน อาคารสำนักงาน และเป็นย่านที่อยู่ใกล้กับแหล่งท่องเที่ยวยามค่ำคืนอย่างพัฒน์พงศ์ ศาลาแดง ทว่าการดำเนินชีวิตทั่วไปของย่านนี้ค่อนข้างเรียบง่าย ไม่วุ่นวายมากนัก โดยที่ยังมีความพลุกพล่านของผู้คนให้ได้เห็นทั้งในช่วงเช้าตรู่ เที่ยงวัน จนถึงช่วงบ่าย
เรื่องราวที่ 4 สิ่งที่อาจจะพบเห็นได้ยาก ความพลุกพล่านในยามราตรี อาจจะไม่ใช่สิ่งคุ้นตาในย่านสี่พระยาและสุรวงศ์ เพราะย่านท่องราตรีปรากฎในย่านพัฒน์พงศ์และศาลาแดงที่อยู่ถัดไปทางฝั่งถนนพระราม 4 เอกลักษณ์ที่แตกต่างจากย่านอื่นมาจากขนาดเล็กที่เต็มไปด้วยเรื่องเล่าและประวัติที่ยาวนาน ทั้งร้านอาหาร และภัตราคารที่เปิดขายกันมายาวนาน
เรื่องราวที่ 5 เสน่ห์ที่ชวนให้คุณหลงรัก
- สำนักงานเขตบางรัก พื้นที่จดทะเบียนสมรสยอดนนิยม
- ขนมปังปิ้งโบราณ ร้านเพลินไชย สี่พระยา
- สมบูรณ์ โภชนา
- ภัตราคาร ฮกหูฉลาม
- ห้องสมุดนีลเซนเฮส์
Baania.com เจาะลึกข้อมูลตลาดมือสอง "ย่านสุรวงศ์-สี่พระยา" พบ าคาขายคอนโดสตูดิโอ-1 ห้องนอน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 6.5 ล้านบาท และขนาด 2 ห้องนอน ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 11.2 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่พบเห็นได้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปักหมุดในพื้นที่กลางเมือง
หากเป็นการลงทุนซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า คอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านสุรวงศ์-สี่พระยา ขนาดห้องสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่า 2 ห้องนอน โดยเป็นความต้องการเช่าจากกลุ่มนักศึกษาจากมหาวิทยาลัยที่ตั้งใกล้เคียงกับย่านนี้
คอนโดในย่าน อาทิ
- ศุภาลัย เอลีท สี่พระยา
- อัลติจูด สามย่าน-สีลม
- อัลติจูด ดีไฟน์
- วิช แอท สามย่าน
- เวอร์ทิค พระราม 4 - สยาม
- เดอะบางกอก สี่พระยา
- ศุภาลัย เอลีท สุรวงศ์
- แอชตัน สีลม
- เอ็ม สีลม
- ไซมิส สุรวงศ์
- สีลม-สุรวงศ์คอนโดมิเนียม
- กรีนพอยท์ สีลม
- สุรวงศ์ซิตี้รีสอร์ท
- เดอะ สุรวงศ์ เรสซิเดนซ์
- เดอะ สุรวงศ์ บาย ชีวาทัย ฮัพ ซูน
ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาขายคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในสามย่าน สะพานเหลือง พบว่าในส่วนใจกลางย่านสี่พระยาที่เป็นพื้นที่ของชุมชนเก่าจะมีความหนาแน่นของตึกอาคารชุดที่น้อยกว่า โดยราคาต่อห้องเฉลี่ยในสุรวงค์จะสูงกว่าเพราะเป็นย่านที่เชื่อมติดกับสาทร และสีลม
ส่วนการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดต่อตารางเมตรจะสูงเมื่อเข้าใกล้เส้นรถไฟฟ้าตามภาพ ตลาดคอนโดในพื้นที่สุรวงค์-สี่พระยาได้รับอิทธิพลทางบวกมาจากการเติบโตเปิดตัวใหม่ของหลายโครงการในสามย่าน และการพัฒนาพื้นที่โดย จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ทำให้ราคาคอนโดในพื้นที่มีแนวโน้มทะยานสูงขึ้นในอนาคต
ด้วยเทคนิคเชิงพื้นที่ของ Baania ได้แสดงภาพราคาปล่อยเช่าคอนโดมือสองประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอนในสุรวงค์-สี่พระยา พบ ประกาศเช่าคอนโดแบบสตูดิโอ-1 ห้องนอนในพื้นที่ติด MRT จะอยู่ในช่วงราคา 20,000-30,000 บาทต่อเดือน เมื่อขยับห่างออกจากเส้น MRT ในระยะ 700-800 เมตร ราคาเช่าคอนโดอยู่ในช่วง 30,000-40,000 บาทต่อเดือน เหตุผลที่เมื่อขยับออกห่างจาก MRT แล้วราคาเพิ่มสูงเพราะสุรวงศ์-สี่พระยาเป็นย่านอยู่ตรงกลางของการจะขยับเข้าหากลางเมือง หรือ CBD เช่น เจริญกรุง สาทร และสีลม อีกเหตุที่ทำให้ราคาเช่าต่อห้องมีความแตกต่างกันมาจากตลาดคอนโดย่านสี่พระยา (ใกล้กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย) ห้องประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีขนาดเฉลี่ยเพียง 33.4 ตารางเมตร แต่ย่านสุรวงค์ (ใกล้กับย่านสาทร) ห้องประเภทสตูดิโอ-1 ห้องนอน มีขนาดเฉลี่ยถึง 43.9 ตารางเมตร (ต่างกันกว่า 10 ตารางเมตร)
เต็มอิ่มกับการอธิบายเมืองของย่านนี้แล้วนะครับ ถ้าหากต้องการหาบทความอื่นๆ เพิ่มเติมคลิกได้เลยที่ baania.com ง่ายครบ จบเว็บเดียว
