เปรียบเทียบแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยโซนจอหอ - โซนหัวทะเล

HIGHLIGHTS:

• โซนจอหอ ถูกวางเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของโคราช พื้นที่สาธารณะจึงน้อยลงไปเรื่อยๆ กลับกันได้ถูกพัฒนาเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับสังคมเมืองในอนาคต ภาพรวมค่ากลางราคาขายของพื้นที่อยู่ที่ 2.84 ล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยบาทต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ ประมาณ 17,100 บาทต่อตารางเมตร
• โซนหัวทะเล ย่านที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง เป็นทั้งแหล่งที่อยู่อาศัย สาธาณูปโภคต่างๆ เช่น ตลาด, คอมมิวนิตี้ และโรงเรียน ภาพรวมค่ากลางราคาขายของพื้นที่อยู่ที่ 1.50 ล้านบาท ส่วนราคาเฉลี่ยบาทต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ ประมาณ 14,200 บาทต่อตารางเมตร

 

ทำเลที่น่าจับตามองที่สุดของจังหวัดนครราชสีมาขณะนี้คงหนีไม่พ้น โซนจอหอและโซนหัวทะเล ที่ตอนนี้ทั้งสองโซนกำลังมีการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด ไม่ว่าจะเป็นในด้านของอสังหาริมทรัพย์และการมีศูนย์การค้าชื่อดังเลือกที่จะปักหมุดลงในทั้งสองโซนนี้

Baania จึงขอนำ 2 ทำเลฮอตแห่งโคราชมาเจาะลึกประวัติราคา ความเป็นไปและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (โดยอ้างอิงจากฐานข้อมูลเชิงลึกของเว็บไซต์ Baania.com กรมธนารักษ์ และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์: Real Estate Information Center หรือ REIC) เพื่อความเข้าใจในการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้อย่างถ่องแท้ที่สุด

 

บริบทและศักยภาพของ 2 ทำเล "จอหอ - หัวทะเล"

โซนจอหอ แต่เดิมเป็นเพียงพื้นที่รองรับการขยายตัวของเมืองโคราช ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ใกล้เคียงอื่นๆ โซนจอหออาจจะไม่ค่อยได้รับความนิยมมากนักในตลาดอสังหาฯ ทำให้ในปัจจุบันที่ดินในโซนนี้ยังมีพื้นที่ว่างรอการพัฒนาเป็นจำนวนมาก และหากพิจารณาถึงจุดเด่นจะพบว่า พื้นที่นี้จะเชื่อมต่อกับถนนสายหลักของเมืองโคราชหลายสาย และสามารถเชื่อมต่อไปยังจังหวัดอื่นๆ ได้สะดวก เช่น ถนนมิตรภาพ ถนนสุรนารายณ์ และถนนเลี่ยงเมืองนครราชสีมา (บายพาส)

ปัจจัยเรื่องการคมนาคมที่สะดวกนี้เอง ศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง ห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส และเซ็นทรัล พลาซ่า นครราชสีมา จึงได้เลือกเอาโซนจอหอเป็นที่ตั้ง นอกจากนี้โครงการหมู่บ้านจัดสรรต่างๆ ยังมีเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะบริเวณถนนสุรนารายณ์ -โคกสูง - โนนไทย

จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา พ.ศ. 2537 จะพบว่ายังมีพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมอยู่มากในช่วงตอนเหนือของโซนจอหอ ส่วนฝั่งทางตะวันตกจะพบการกระจายตัวของที่อยู่อาศัยและสถานศึกษาเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตามแนวเส้นถนนมิตรภาพที่มีทั้งแหล่งชุมชนและแหล่งพานิชยกรรม เพราะการขยายตัวของเมืองโคราช 

 

โซนหัวทะเล ปัจจุบันถือเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่เหมาะสำหรับกลุ่มวัยทำงาน ด้วยบทบาทที่เป็นเขตอุตสาหกรรมของจังหวัด ส่งผลให้ความต้องการในด้านที่พักอาศัยในพื้นที่มีเพิ่มมากขึ้น เพื่อรองรับกลุ่มผู้ประกอบอาชีพในเชิงอุตสาหกรรม เราจะเห็นว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นอย่างหลากหลายในช่วงราคาที่เลือกได้ตามรูปแบบการใช้ชีวิตของแต่ละครอบครัว และยังเป็นแหล่งศูนย์กลางธุรกิจของเมือง อาทิ ร้านวัสดุแต่งบ้าน ร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ ตลอดจนตลาดนัดชุมชนอีกหลากหลายแห่ง 

จากแผนผังกำหนดการใช้ที่ดินจากผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา พ.ศ. 2547 พบว่าพื้นที่อยู่อาศัยของโซนหัวทะเลมีปริมาณความหนาแน่นน้อยถึงปานกลาง มีโครงการบ้านจัดสรรและเขตอุตสาหกรรมกระจายตัวอยู่จำนวนมากในพื้นที่นี้ นอกจากนี้ใกล้กับเขตอุตสาหกรรมยังเป็นแหล่งของการค้าอีกแห่งหนึ่งของเมืองที่มีทั้งร้านจำหน่ายสินค้าและบริการมากมาย ตลอดจนศูนย์รวมสถานที่สำคัญที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนวัยทำงานได้เป็นอย่างดี

 

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย

จากบทวิเคราะห์แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย (Market Report) ของโซนจอหอ พบว่าราคาที่อยู่อาศัยในโซนนี้มีค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) อยู่ที่ 2.85 ล้านบาท ขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) อยู่ที่ 17,000 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของโซนนี้มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 0.61% ต่อปี

สิ่งที่ทำให้โซนจอหอมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูง จากแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมเมืองนครราชสีมา พ.ศ. 2547 สามารถวิเคราะห์ได้ว่า พื้นที่ส่วนใหญ่ของโซนจอหอเป็นที่อยู่อาศัยค่อนข้างหนาแน่นและเป็นโซนที่มีถนนเส้นหลัก 2 เส้น (ถนนมิตรภาพและถนนสุรนารายณ์) เชื่อมต่อทำให้การคมนาคมค่อนข้างสะดวกกว่า เมื่อเทียบกับโซนหัวทะเลที่ถึงแม้จะใกล้เมืองมากกว่าแต่การคมนาคมก็ยังไม่ดีเท่า อีกทั้งโซนจอหอเองก็ยังกำลังเติบโตเป็นแหล่งของธุรกิจการค้าและพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้าเทสโก้ โลตัส สาขาจอหอ, ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล พลาซา, ร้านห้างวัสดุก่อสร้าง, ปั๊มน้ำมันและมหาวิทยาลัยวงษ์ชวลิตกุล

ขณะที่โซนหัวทะเลนั้นมีค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท ต่ำกว่าโซนจอหอเกือบครึ่งจากสภาพการขยายตัวของตัวเมือง และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่อยู่อาศัย อยู่ที่ 14,200 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งไม่ต่างจากโซนจอหอมากนัก จากบริบทของโซนหัวทะเลเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยมากขึ้น จากการที่พื้นที่กลายเป็นเขตอุตสาหกรรมของจังหวัด เพื่อรองรับกลุ่มผู้ประกอบอาชีพในเชิงอุตสาหกรรม ในปัจจุบันโซนหัวทะเลเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่เหมาะสำหรับกลุ่มวัยทำงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจของเมืองโคราช รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยในบริเวณบ้านอีกด้วย ทำให้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยของโซนนี้มีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 0.39% ต่อปี 

ถึงแม้ราคาของทั้งสองโซนจะค่อนข้างแตกต่างกัน แต่ก็ยังถือว่าเป็นโซนที่รองรับการขยายตัวเมืองโคราชอย่างแท้จริง เชื่อว่าในอนาคตพื้นที่ทั้งสองแห่งนี้จะมีแนวโน้มราคากลางเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และสำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์ของทั้งสองโซนก็ถือว่าใกล้เคียงกัน หากเราพิจารณาจากแหล่งพาณิชยกรรมที่เริ่มปักหมุดลงในพื้นที่ดังกล่าว นอกจากนี้ทั้งสองโซนนี้ยังมีพื้นที่สำหรับการพัฒนาได้อีกมาก ทำให้ในอนาคตโซนจอหอและโซนหัวทะเลเป็นทำเลทองของโคราชที่ไม่มีใครสามารถมองข้ามได้

 

วิเคราะห์ประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัย

 

จากกราฟความสัมพันธ์ค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยจากปี 2013-2016 แสดงให้เห็นแนวโน้มราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยในโซนจอหอและหัวทะเล โดยเราพบว่าโซนจอหอนั้นมีราคากลางขายเฉลี่ยสูงกว่าโซนหัวทะเล อยู่ที่ 2.69 ล้านบาท ในปี 2016 ภาพรวมค่ากลางราคาขายของพื้นที่จะอยู่ที่ 2.84 ล้านบาท และมีค่าเฉลี่ยราคาบาทต่อตารางเมตรในโซนนี้พบว่าอยู่ที่ประมาณ 17,000 บาทต่อตารางเมตร  

สาเหตุที่ราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ไม่สูงนัก เป็นผลจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาในพื้นที่โซนจอหอเป็นโครงการในแนวราบเป็นส่วนมาก ตามลักษณะของความสามารถในการรองรับการขยายตัวของพื้นที่ แต่ค่ากลางราคาขายสูงเพราะพื้นที่จอหอกำลังมีห้างสรรพสินค้าหลายแบรนด์มาลงที่โซนนี้

แต่ในโซนหัวทะเล แสดงให้เห็นว่าราคากลางโครงการที่อยู่อาศัยยังคงที่ตั้งแต่ปี 2013 เฉลี่ยค่ากลางราคาขายของพื้นที่อยู่ที่ 1.50 ล้านบาท และค่าเฉลี่ยราคาบาทต่อตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 14,225 บาทต่อตารางเมตร โดยภาพรวมในปี 2016 ค่าเฉลี่ยราคาขายต่อพื้นที่ของโซนนี้อยู่ที่ 14,200 บาทต่อตารางเมตร จากความต้องการของผู้อยู่อาศัยโซนหัวทะเล ที่เป็นแหล่งอุตสาหกรรม ผู้คนเน้นหาโครงการอสังหาฯ ประเภทบ้านจัดสรรมากกว่าทำให้ค่าเฉลี่ยราคาบาทต่อตารางเมตรค่อนข้างใกล้เคียงกับโซนจอหอ

หากเปรียบเทียบด้านบริบทของทั้งสองโซนแล้วเห็นได้ว่ามีจุดเด่นคล้ายคลึงกันในเรื่องของทำเลที่ไม่ไกลจากตัวเมืองใหญ่ เริ่มมีแหล่งธุรกิจการค้าขยายตัวเพิ่มมากขึ้นและยังเป็นทำเลที่กำลังถูกพัฒนาให้เป็นเมืองรองของโคราช ส่วนด้านของแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยนั้น ภาพรวมทั้งสองโซนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ค่ากลางของโซนจอหอจะสูงกว่าอย่างเห็นได้ชัด เพราะจอหอมีความได้เปรียบเรื่องเส้นทางการคมนาคม

ใครชอบความเจริญที่ยังคงมีกลิ่นอายชนบทคงจะถูกใจโซนหัวทะเล ส่วนใครที่ชอบความเจริญในแบบตัวเมืองลองพิจารณาโซนจอหอก็ดีไม่แพ้โซนในเมืองเหมือนกันนะครับ

 

หมายเหตุ:

ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)