5 ข้อควรรู้เกี่ยวกับการเวนคืนที่ดิน

ในปัจจุบัน การเวนคืนที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาเพื่อส่วนรวมนั้นจัดได้ว่าเป็นเรื่องปกติที่พบเห็นได้บ่อยครั้งและเป็นเรื่องที่สามารถยอมรับได้โดยทั่วไป แต่ไม่ใช่กับบางกลุ่มคน ยังมีคนจำนวนไม่น้อยที่มีความรู้สึกหวงแหน อยากที่จะรักษาที่ดินที่อยู่อาศัยบริเวณนั้น ๆ เนื่องจากเป็นที่ตั้ง และเป็นที่พำนักพักพิงตั้งแต่สมัยรุ่นปู่ย่าตายายสืบต่อกันมาจนมาถึงรุ่นของตน และถ้าหากเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวขึ้น ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีความรู้เกี่ยวกับสิ่งเหล่านี้

1.ความหมายของการเวนคืน

พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 มาตรา 4 ได้ให้ความหมายของคำว่า “เวนคืน” หมายถึง การให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นที่มิใช่ของรัฐ ตามเงื่อนไขที่กำหนดในพระราชบัญญัตินี้ และมาตรา 7 ได้กล่าวว่า

“เมื่อรัฐมีความจำเป็นที่จะต้องได้มาซึ่งที่ดินเพื่อการอันจำเป็นในกิจการสาธารณูปโภค         การป้องกันประเทศ การได้มาซึ่งทรัพยากรธรรมชาติ หรือเพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างอื่น หรือเพื่อนำไปชดเชยให้เกิดความเป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนตามพระราชบัญญัตินี้ ประโยชน์สาธารณะตามวรรคหนึ่ง ให้หมายความรวมถึงการผังเมือง การส่งเสริม และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การพัฒนาการเกษตร การปฏิรูปที่ดิน การจัดรูปที่ดิน การอนุรักษ์โบราณสถาน และแหล่งทางประวัติศาสตร์ การอุตสาหกรรม และการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษ”

สรุปเพื่อความเข้าใจมากยิ่งขึ้น การเวนคืนที่นั้น หมายความว่า การที่หน่วยงานภาครัฐทำการบังคับเวนคืน ขอซื้อที่ดินจากประชาชนที่เป็นเจ้าของ เพื่อนำไปพัฒนาประเทศในด้านต่าง ๆ เช่น สาธารณูปโภค เพื่อการเกษตรและอุตสาหกรรม การปฏิรูปที่ดิน รักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

2.วิธีตรวจสอบแนวพื้นที่การเวนคืน

ถ้าต้องการตรวจสอบว่าพื้นที่ของเรานั้นเป็นแนวพื้นที่ที่ถูกเวนคืนจากหน่วยงานรัฐหรือไม่ โดยปกติแล้วสามารถตรวจสอบจากแผนที่หรือแผนผังที่อยู่บริเวณท้ายพระราชกฤษฎีกาที่ถูกปิดประกาศตามสถานที่ ซึ่งจะถูกปิดประกาศโดยเจ้าหน้าที่เวนคืนนั้นขึ้นอยู่กับสถานที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ตั้งอยู่ ดังนี้

(1) ที่ทำการของเจ้าหน้าที่

(2) ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ศาลากลางจังหวัด ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน ที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน และที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

(3) สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินอำเภออในท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่

3.การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น

การกำหนดราคาเบื้องต้นสำหรับที่ดินที่ถูกเวนคืนนั้นจะถูกคำนึงถึงสิ่งต่อไปนี้ประกอบควบคู่กัน

(1) ราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดของที่ดินในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา

(2) ราคาประเมินที่ดินของทางราชการที่ก าหนดขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดเก็บภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง

(3) ราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน

(4) สภาพ และที่ตั้งของที่ดิน

(5) เหตุ และวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน

ซึ่งผู้ที่ทำหน้าที่ประเมินราคาสภาพที่ดินเบื้องต้นนั้นจะถูกแต่งตั้งเป็นคณะกรรมการชุดหนึ่ง ประกอบไปด้วย ผู้แทนของเจ้าหน้าที่ ผู้แทนกรมธนารักษ์ ผู้แทนกรมที่ดิน นายอำเภอหรือผู้อำนวยการเขต และผู้บริหารท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง

4.เงินค่าทดแทนจากการเวนคืน

เงินค่าทดแทนสำหรับกรณีเวนคืนเฉพาะที่ดินนั้นจะประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่ารื้อถอน ค่าขนย้าย ค่าปลูกสร้างโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างใหม่ และอสังหาริมทรัพย์อื่นอันติดอยู่กับที่ดิน และค่าเสียหายอื่นอันเกิดจากการที่เจ้าของต้องออกจากที่ดินที่เวนคืน

ซึ่งผู้ที่จะได้รับเงินค่าทดแทน ประกอบไปด้วย

(1) เจ้าของที่ดินที่ต้องเวนคืน

(2) เจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ซึ่งมีอยู่ในที่ดินที่ต้องเวนคืน

(3) เจ้าของต้นไม้ยืนต้นที่ขึ้นอยู่ในที่ดิน

(4) ผู้เช่าหรือผู้เช่าช่วงที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินที่ต้องเวนคืน

(5) บุคคลผู้เสียสิทธิในการใช้ทาง วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันผ่านที่ดินที่ต้องเวนคืน

(6) เจ้าของหรือบุคคลใดซึ่งอยู่อาศัยหรือประกอบการค้าขายหรือการงานอันชอบด้วยกฎหมายในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเวนคืนนั้น และได้รับความเสียหายเนื่องจากการที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์นั้น

แต่ถ้าหากเจ้าของที่ดินเกิดความไม่พอใจเงินค่าทดแทนที่กำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย และเงินค่าทดแทนเพิ่มเติม สามารถใช้สิทธิ์อุทธรณ์ต่อรัฐมนตรีได้ภายในระยะเวลา 90 วัน นับแต่วันที่ได้รับเงินจากเจ้าหน้าที่หรือรับเงินที่วางไว้ แล้วแต่กรณี และถ้าหากเจ้าของที่ดินเกิดความไม่พอใจคำวินิจฉัยจากทางรัฐมนตรี เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ฟ้องคดีต่อศาลได้ภายในระยะเวลา 1 ปีนับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำนิจฉัยของรัฐมนตรี

5.สรุปขั้นตอนการเวนคืนจากหน่วยงานภาครัฐ

การทำงานของการเวนคืนจากหน่วยงานภาครัฐสามารถสรุปเป็นขั้นตอน เพื่อให้เจ้าของที่ดินเกิดความเข้าใจมากขึ้นได้ ดังนี้

(1) ประกาศใช้พระราชกฤษฎีกา

(2) แจ้งเข้าสำรวจอสังหาริมทรัพย์ หรือปิดประกาศในกรณีที่ไม่สามารถส่งหนังสือได้ ระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน

(3) เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจอสังหาริมทรัพย์

(4) แต่งตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์เบื้องต้น และจำนวนเงินค่าทดแทน

(5) ประกาศราคาค่าทดแทนภายในระยะเวลา 180 วัน และสามารถขยายเพิ่มเติมออกไปได้อีก 90 วัน (รวมทั้งสิ้นไม่เกิน 270 วัน)

(6) แจ้งเจ้าของที่ดินเชิญตกลงทำสัญญาซื้อขายและรับเงินทดแทน หรือปิดประกาศในกรณีที่ไม่สามารถส่งหนังสือได้ ระยะเวลาดำเนินการ 15 วัน

(7) หากตกลงทำสัญญา จะมีการจ่ายค่าทดแทนภายในระยะเวลา 120 วัน และแจ้งรับเงิน 15 วัน หลังจากนั้นจะทำการแจ้งให้ดำเนินการรื้อถอนภายในระยะเวลา 90 วัน และสุดท้ายทำการส่งมอบพื้นที่ แต่ถ้าหากไม่ตกลงทำสัญญา ทางหน่วยงานภาครัฐจะวางเงินค่าทดแทนให้ก่อน โดยเจ้าของที่ดินสามารถยื่นอุทธรณ์ได้ภายในระยะเวลา 90 วัน นับตั้งแต่วันที่รับเงินค่าทดแทน หลังจากนั้นจึงฟ้องคดีภายในระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ทราบผลคำวินิจฉัยอุทธรณ์

ระยะเวลาขั้นต่ำโดยรวมในการเวนคืนตามขั้นตอนเรียงจากน้อยไปมากสามารถสรุปได้ว่า กรณีที่ตกลงทำสัญญา ประมาณ 570 วัน กรณีที่ไม่มาตกลงทำสัญญา ประมาณ 585 วัน และกรณีที่ตกลงมาทำสัญญาแต่ไม่มารับเงิน ประมาณ 720 วัน

ดังนั้นถ้าหากพื้นที่ที่คุณอาศัย หรือเป็นเจ้าของที่ดินอยู่เป็นหนึ่งในแนวพื้นที่ที่ทางหน่วยงานภาครัฐเวนคืนที่ดินอย่าพึ่งตื่นตระหนกตกใจไป ให้ทำการศึกษาข้อมูลที่ควรรู้เบื้องต้น เพื่อป้องกันความผิดพลาดที่สามารถเกิดขึ้นและจะได้แก้ไขได้ทันท่วงที