แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย “หางดงตอนล่าง เชียงใหม่”

 

Baania.com ได้รวบรวมประวัติราคาและแนวโน้มที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงใหม่ เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึงข้อมูลเชิงลึกของที่อยู่อาศัยในเมืองเชียงใหม่ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน และนำข้อมูลดังกล่าวไปประกอบในการตัดสินใจซื้อในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเน้นพื้นที่โซนใต้ของเมืองเชียงใหม่คือ อำเภอหางดง เนื่องจากช่วงถนนสายนี้มีระยะทางรวมกว่า 12 กิโลเมตร เราจึงแบ่งการวิเคราะห์พื้นที่ออกเป็น 2 ส่วน คือหางดงตอนบน (แยกสนามบิน – แยกแม่เหียะสมานสามัคคี) และหางดงตอนล่าง (แยกแม่เหียะสมานสามัคคี-ที่ว่าการอำเภอหางดง) ในครั้งนี้เราจะมาโฟกัสกันต่อที่ “หางดงตอนล่าง” ว่ามีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยเป็นอย่างไร

หางดงตอนล่าง : มิติใหม่ย่านอยู่อาศัยใกล้เมือง
ย่านหางดงตอนล่าง ซึ่งเชื่อมต่อกับเมืองเชียงใหม่ ถัดลงมาจากย่านหางดงตอนบน (อ่านบทความ "ประวัติราคาและแนวโน้มเชียงใหม่-หางดงตอนบน") ตั้งแต่แยกแม่เหียะสมานสามัคคี ลงมาจนถึงเมืองหางดง ซึ่งถือเป็นย่านชานเมืองที่มีบทบาทสำคัญของเมืองเชียงใหม่ การเติบโตของเมืองขยายไปตามเส้นทางคมนาคมขนส่งสายหลัก 2 สายที่เชื่อมเมืองเชียงใหม่กับอำเภอหางดง คือ ถนนสายเชียงใหม่-หางดง (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 108) และถนนเลียบคลองชลประทาน ซึ่งปัจจุบันมีการตัดถนนใหม่เชื่อมไปจนถึงอำเภอสันป่าตอง อันเป็นถนนสายเลี่ยงเมืองสันป่าตอง-หางดง และกลายเป็นเส้นทางลัดเพื่อเดินทางเข้าสู่เมืองเชียงใหม่อย่างรวดเร็ว นอกจากบทบาทของเมืองหางดงที่เป็นพื้นที่รองรับการอยู่อาศัยของประชาชนที่ทำงานในเมืองเชียงใหม่แล้ว ยังเป็นศูนย์กลางพาณิชย กรรมชานเมืองรองรับการอยู่อาศัยและช่วยเสริมบทบาทการเป็นศูนย์กลางระดับภูมิภาคของเมืองเชียงใหม่ อันประกอบไปด้วย การเป็นย่านพาณิชยกรรมยานยนต์ และศูนย์กลางพาณิชยกรรมชานเมืองด้านทิศใต้ของเมืองเชียงใหม่ ซึ่งมีย่านการค้าที่สำคัญ คือ “ย่านกาดฝรั่ง” ที่ปัจจุบันมีการขยายพื้นที่การค้าส่วนที่เป็น พรีเมี่ยม เอาท์เลท เชียงใหม่ (Premium Outlet Chiang Mai) อีกด้วย

นอกจากนี้ยังเป็นย่านที่รวมแหล่งท่องเที่ยวบริเวณชานเมืองที่เป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวในปัจจุบันในรูปแบบของการท่องเที่ยวใกล้เมืองเชียงใหม่ ไม่ว่าจะเป็น อุทยานหลวงราชพฤกษ์เชียงใหม่ สวนสัตว์เชียงใหม่ไนท์ซาฟารี และสถานทีท่องเที่ยวแห่งใหม่ที่เป็นที่นิยมทั้งนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างชาติ คือ แกรนด์แคนยอน เชียงใหม่ สถานที่พักผ่อนหย่อนใจอย่าง หางดงกอล์ฟคลับ หรือแหล่งท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรมอย่างเช่น วัดต้นเกว๋น และวัดพระธาตุดอยถ้ำ ซึ่งล้วนแต่เป็นจุดหมายปลายทางของการท่องเที่ยวบริเวณชานเมืองเชียงใหม่ตอนใต้

ด้วยการเป็นย่านการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของเมืองที่เกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็นการขยายตัวของศูนย์กลางการค้าชานเมือง ตลอดจนการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งที่เชื่อมเมืองเชียงใหม่กับอำเภอหางดงที่กำลังจะเกิดขึ้น ตามแนวเส้นทางถนนเลี่ยงเมืองสันป่าตองหางดงเชื่อมไปยังเมืองเชียงใหม่ (จาก 2 เป็น 4 ช่องทางจราจร) ซึ่งจะอำนวยความสะดวกในการเดินทางเชื่อมต่อกับพื้นที่เมืองยิ่งขึ้นในอนาคต ทำให้ย่านหางดงตอนล่างเป็นอีกย่านหนึ่งที่น่าจับตามองทั้งในแง่ของการอยู่อาศัย และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากความเฉพาะตัวของพื้นที่ที่ได้เปรียบทั้งในด้านระยะทางจากศูนย์กลางเมือง และความเป็นส่วนตัวของการอยู่อาศัย เรียกได้ว่าเป็นทำเลทองที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยแบบ Exclusive แห่งหนึ่งของเมืองเชียงใหม่

ที่มารูป: www.wordpress.com, www.pinkanakorn.or.th, www.chiangmaiairportthai.com

แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่หางดงตอนล่าง
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่หางดงตอนล่างอย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 8 ย่าน โดยใช้เส้นทางคมนาคมสายหลักเป็นเกณฑ์ในการแบ่ง ดังนี้

ย่านตามแนวถนนเลียบคลองชลประทาน (ถนนสายเลี่ยงเมืองสันป่าตองหางดง) ตั้งแต่แยกต้นเกว๋น ถึงอำเภอสันป่าตอง ประกอบไปด้วย ย่านหางดง (หมายเลข 1) ย่านหนองควาย (หมายเลข 2) ย่านราชพฤกษ์ 1 และ 2 (หมายเลข 3,4)
ย่านฝั่งตะวันออกตามแนวถนนเชียงใหม่-หางดง (ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 108) ได้แต่บริเวณแยกแม่เหี๊ยะสมานสามัคคี ลงไปถึงอำเภอหางดง ได้แก่ ย่านป่าตาล (หมายเลข 5) ย่านสันผักหวาน (หมายเลข 6) ย่านบ้านแหวน (หมายเลข 7) และย่านบ้านถวาย (หมายเลข 8)

จากภาพนี้ จะเห็นได้ว่าพื้นที่หางดงตอนล่าง สามารถแบ่งออกเป็นโซนใหญ่ๆ ได้ 2 โซน คือโซนด้านบนบริเวณแยกต้นเกว๋น และแยกแม่เหี๊ยะสมานสามัคคี ซึ่งเราจะเรียกโซนดังกล่าวว่าเป็น “โซนหนองควาย” (หมายเลข 3, 4, 5, 6) และเรียกโซนที่ถัดลงมาทางตอนล่างว่า “โซนเมืองหางดง” (หมายเลข 1, 2, 7, 8)

ทั้งนี้ในบริเวณโซนหนองควาย ซึ่งประกอบไปด้วย ย่านหนองควาย ย่านราชพฤกษ์1-2 ย่านป่าตาล และย่านสันผักหวาน  เป็นกลุ่มพื้นที่ที่มีแนวโน้มราคากลางค่อนข้างสูง โดยเฉพาะบริเวณแยกต้นเกว๋น ซึ่งส่วนใหญ่มีราคากลางอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาท ส่วนฝั่งย่านป่าตาลและสันผักหวานมีราคากลางอยู่ในช่วง 2.5-5 ล้านบาท

ส่วนในโซนเมืองหางดงนั้นราคากลางของโครงการส่วนใหญ่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท และบริเวณตอนล่างๆ ซึ่งห่างจากเมืองเชียงใหม่ค่อนข้างมากจะมีราคากลางต่ำกว่า 2.5 ล้านบาท ทั้งนี้เนื่องด้วยข้อจำกัดของระยะทางจึงอาจไม่ค่อยเป็นที่นิยมในการอยู่อาศัยเท่าใดนัก

เมื่อเปรียบเทียบค่ากลางของราคาที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) ในแต่ละย่าน พบว่า ย่านที่มีค่าเฉลี่ยราคากลางสูงสุด 3 อันดับแรกคือ อันดับ 1 ย่านราชพฤกษ์ 1 (5.70 ล้านบาท) อันดับ 2 ย่านหนองควาย (5.06 ล้านบาท)  และอันดับ 3 ย่านราชพฤกษ์ 2 (4.80 ล้านบาท)

ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่หางดงตอนล่าง ซึ่ง 3 อันดับย่านที่มีค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด ยังคงเป็นย่านราชพฤกษ์ 1 (26,920 บาท) รองลงมาเป็นย่านหนองควาย (25,470 บาท) และย่านราชพฤกษ์ 2 (23,530 บาท) ตามลำดับ

โครงการยอดยิยมในย่านราชพฤกษ์ 1,2 และหนองควาย

ดูโครงการยอดนิยมโซนหางดงตอนล่าง เชียงใหม่ ได้ที่นี่

• โครงการเดอะ มาสเตอร์พีช ซีนเนอร์รี่ ฮิลล์: www.baania.com/themasterpiecesceneryhill
• โครงการมาลาดาโฮม แอนด์ รีสอร์ท เชียงใหม่: www.baania.com/maladahomeandresort
• โครงการวิลล่า ฟลอร่า เชียงใหม่: www.baania.com/villaflora
• โครงการแสนสราญ 3 ณ ล้านนา: www.baania.com/sansaran3

ด้านแนวโน้มราคาในช่วงระหว่างปี 2555-2559 ที่ผ่านมา แม้ย่านหางดงตอนล่างจะยังมีตัวเลขราคากลางโครงการต่ำกว่าในเขตอำเภอเมือง แต่พบว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์กลับเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยแฉพาะมูลค่าในช่วงปี 2557 ถึง 2558 แนวโน้มราคาอสังหาฯ นั้นเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 9 ต่อปี ดังแสดงในแผนภาพความสัมพันธ์ประวัติและแนวโน้มราคากลาง และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร

 

หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)

 

บทความแนะนำ

• Neighbourhood Guide: หางดงตอนล่าง เชียงใหม่

• 5 ทำเลฮอต พร้อมแนวโน้มราคาอสังหาฯ เชียงใหม่ ครึ่งปี 59

• แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย "เชียงใหม่-หางดงตอนบน"

• 5 เหตุผลที่ควรเลือกอยู่ย่านเชียงใหม่-หางดงตอนบน

วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก  และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner  บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด

อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้ 
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and  Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC)  จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย