แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย “เมืองเชียงราย”
เพื่อให้ทุกท่านได้เข้าถึงข้อมูลเชิงลึกของที่อยู่อาศัยในเมืองเชียงรายตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน Baania ได้รวบรวมประวัติและแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยแต่ละพื้นที่ในจังหวัดเชียงรายมานำเสนอ เพื่อให้ผู้อ่านสามารถนำข้อมูลไปใช้ประกอบในการตัดสินใจในการเลือกซื้อและการลงทุนในอนาคต สำหรับบทความนี้จะเริ่มกันที่บริเวณเมืองเชียงราย ลองมาดูกันว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่จะเป็นอย่างไรครับ
เมืองเชียงราย : เมืองน่าอยู่ นครแห่งความสุข
เมืองเชียงราย เขตศูนย์กลางการบริหาร ศูนย์กลางธุรกิจ การคมนาคม ศาสนาและวัฒนธรรมของจังหวัดเชียงราย ตั้งอยู่บริเวณริมแม่น้ำกก โดยมีถนนพหลโยธิน (ถนนสายเอเชีย) พาดผ่านพื้นที่เมือง ซึ่งเป็นเส้นทางสำคัญที่ใช้เชื่อมต่อในระดับจังหวัด ภูมิภาค และในระดับประเทศ โดยพื้นที่เมืองส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณทางด้านทิศใต้ของแม่น้ำกก
หากพิจารณาแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมเมืองเชียงราย พ.ศ.2550 พื้นที่เมือง (พาณิชยกรรม) และที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงส่วนใหญ่เกาะกลุ่มตามแนวถนนพหลโยธิน (เก่า) เชื่อมกับถนนรัตนาเขต ถัดออกมาภายในพื้นที่ถนนวงแหวน (เส้นทางหลวงชนบท เชียงราย 5023) เป็นพื้นที่อยู่อาศัย และถัดออกมาโดยรอบเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม
แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย เมืองเชียงราย
เพื่อให้สามารถทำความเข้าใจเรื่องแนวโน้มค่ากลางราคาขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมืองเชียงรายได้อย่างชัดเจน เราได้แบ่งพื้นที่นี้ออกเป็น 4 โซน คือ
- โซนศูนย์กลางเมือง ประกอบด้วย 4 ย่าน ได้แก่ ย่านในเมือง ย่านเกาะทอง-หนองบัว ย่านสนามบินเก่า และย่านสี่แยกแม่กรณ์
- โซนตะวันออก (แนวเส้นทางหลวงชนบท ชร.5023) ประกอบด้วย 2 ย่าน คือ ย่านดอยสะเก็น และย่านเวียงชัย
- โซนตะวันตก (แนวถนนสายเด่นห้า-ดงมะดะ) ประกอบด้วย 2 ย่าน คือ ย่านรอบเวียง และย่านป่าอ้อดอนชัย
- โซนใต้ ประกอบด้วย 3 ย่าน ได้แก่ ย่านสันทรายหลวง ย่านขนส่งใหม่ ย่านหัวดอย
ซึ่งมีแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัย ดังนี้
ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมืองเชียงราย ส่วนใหญ่มีราคากลางที่อยู่อาศัย (Median Selling Price) ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นมาตรฐานสำหรับราคากลางที่อยู่อาศัยสำหรับเมืองระดับรองหรือเมืองขนาดเล็ก หากพิจารณาในราคากลางที่อยู่อาศัยในระดับโซนพบว่า ราคากลางที่อยู่อาศัยบริเวณโซนศูนย์กลางเมืองมีราคากลางที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยสูงสุด รองลงมาคือโซนทิศใต้ บริเวณที่ถัดลงมาจากแยกแม่กรณ์ ทั้งนี้หากพิจารณาเปรียบเทียบในระดับย่าน พบว่า ย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดคือ ย่านขนส่งใหม่ (3.06 ล้านบาท) รองลงมาคือย่านสนามบินเก่า (3.05 ล้านบาท) และย่านสี่แยกแม่กรณ์ (3.03 ล้านบาท) จะพบว่าบริเวณเมืองเชียงรายที่มีราคากลางที่อยู่อาศัยสูงสุดเป็นพื้นที่ส่วนขยายตัวออกจากย่านในเมืองออกมาทางทิศใต้ โดยมีศูนย์กลางอยู่บริเวณแยกแม่กรณ์ ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางใหม่ของเมืองเชียงราย อันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในเมืองเชียงรายคือ เซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงราย และสถานีขนส่งผู้โดยสารเชียงรายแห่งที่ 2 ซึ่งถือเป็นศูนย์กลางใหม่ทั้งทางด้านพาณิชยกรรมและการขนส่งของเมืองเชียงราย
ในด้านราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของที่อยู่อาศัย (Average Selling Price per Square Mater) ในพื้นที่เมืองเชียงราย จะพบว่า ย่านที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงสุด คือ ย่านสี่แยกแม่กรณ์ (29,160 บาท) รองลงมา คือ ย่านเกาะทอง-หนองบัว (27,040 บาท) และย่านในเมือง (24,340 บาท) ทั้งนี้ เป็นผลมาจากย่านดังกล่าวเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเมือง และที่น่าสนใจคือ พื้นที่ย่านสี่แยกแม่กรณ์ซึ่งเป็นย่านที่มีราคากลางที่อยู่อาศัย และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ในระดับสูง
ในด้านประวัติและแนวโน้มราคาของพื้นที่โซนนี้มีการขยับตัวขึ้นลงบ้างเล็กน้อย แต่แต่โดยรวมแล้วมีทิศทางบวกเพิ่มขึ้นจากราคาขายในปี 2012 ถึง 8.9% ซึ่งภาพรวมราคาในปี 2016 พบว่าค่ากลางราคาขายโครงการที่อยู่อาศัยในโซนเมืองเชียงรายอยู่ที่ 2.58 ล้านบาท เพิ่มขึ้นสูงกว่าค่ากลางเฉลี่ยโดยรวมของจังหวัดเล็กน้อย แม้ว่าจากประวัติราคาในปีก่อนหน้าค่ากลางราคาขายของโครงการในโซนนี้จะต่ำกว่าภาพรวมของจังหวัด เนื่องจากการขยายตัวของโครงการขนาดกลาง และขนาดเล็กที่มีราคาขายต่อยูนิตต่ำกว่าหนึ่งล้านบาทหลายโครงการ จึงทำให้ค่ากลางโดยรวมของพื้นที่ไม่สูงนัก
แต่เมื่อพิจารณาราคาเฉลี่ยต่อหน่วยพื้นที่จะพบว่ามี โครงการที่อยู่อาศัยในโซนเมืองเชียงรายมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่าค่าเฉลี่ยโดยรวมของจังหวัด ซึ่งแปรผันตามความหนาแน่นของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากกว่าพื้นที่อื่นๆของจังหวัด โดยในปี 2016 ค่าเฉลี่ยราคาขายอยู่ที่ 39,800 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่ภาพรวมของจังหวัดอยู่ที่ 17,400 บาทต่อตารางเมตร
จากข้อมูลข้างต้น แม้จะเป็นเมืองขนาดเล็กและมีการกระจุกตัวของความเจริญเฉพาะจุด แต่พื้นที่โซนเมืองเชียงรายก็ยังคงได้รับความสนใจจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยอยู่ไม่น้อย อาจเนื่องด้วยเป็นพื้นที่ที่ยังสามารถรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจในอนาคต ซึ่งหากมีการขยายตัวการลงทุนและการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ครอบคลุมพื้นที่มากขึ้น ก็จะยิ่งดึงดูดนักลงทุนทั้งในธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจการค้าประเภทอื่นๆ รวมถึงผู้บริโภคให้เข้ามาสนใจโครงการที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้มากขึ้นได้เช่นกัน
หมายเหตุ:
ราคาที่อยู่อาศัยที่นำมาวิเคราะห์และนำเสนอในครั้งนี้เป็นค่ากลาง (Median Price) และค่าเฉลี่ย (Average Price) ของราคาที่อยู่อาศัยต่อพื้นที่ (ตารางเมตร) โครงการที่นำมาวิเคราะห์ประกอบไปด้วยบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม จากการเก็บรวมข้อมูลตั้งแต่ปี พ.ศ.2555-2559 โดยทีมงาน Baania และวิเคราะห์ด้วยเทคนิคการประมาณค่าช่วงเชิงพื้นที่ (Spatial Interpolations) ในระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS)
วีรวัฒน์ รัตนวราหะ
ผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในการนำเอาเทคโนโลยีดิจิตอลและ Big Data มาใช้ในการสร้าง insights สำหรับผู้บริโภคและผู้ประกอบการในธุรกิจพลังงานและค้าปลึก และกำลังพัฒนาระบบ Baania Real Estate Analytics ในรูปแบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนในประเทศไทย ปัจจุบันเป็น Head of Business Analytics และ Managing Partner บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด
อดิศักดิ์ กันทะเมืองลี้
นักผังเมืองรุ่นใหม่ที่สนใจงานด้าน Urban Planning and Analytics โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวางแผนและวิเคราะห์เชิงพื้นที่ (Spatial Analysis) ด้วยระบบสารสนเทศภูมิศาสตร์ (GIS) ปัจจุบันเป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UddC) จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยบทความแนะนำ